住宅公共維修基金到底該怎麼用
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作者：耿長寶
“你說公共維修基金啊，收房的時候就得交，不交就不讓收房，也沒想過怎麼使，也沒人告訴我該怎麼使！”一位剛剛在某房地產項目收了房的北漂人士滿是抱怨地表示。而關於公共維修基金的使用方法，銷售人員的回答也是模棱兩可，顯然這已經超過了他們的工作範疇。入住以後的事，管他呢？我們隻負責銷售，賣出房子，就完成了任務，至於後期的事，問物業去吧。
業內專家也表示，在中國，目前對於公共維修基金的監管還存在很大的空白。誰來管？誰來用？怎麼用？怎麼保障業主利益？巨額的閑置資金隻能以活期形式存在銀行，利率很低，卻沒有辦法使之增值。雖然有建設部的法規作為依據，但實際操作中，仍存在著大量的問題。
住宅公共維修基金出台始末
1998年，是住宅正式開始走向市場化的一年。為了更好地解決取消福利分房之後的房產維修問題，政府也深刻地意識到了這一點：當物業保修期滿後，物業維修養護的責任由保修單位轉移到物業產權人身上。在業主分散的情況下，如果沒有住宅專項維修資金，要在短時間內向業主籌集物業共用部位、共用設施設備維修或更新、改造的費用十分困難。住宅專項維修資金的設立，為物業及時得到維修養護提供了基礎性條件。
2003年，由國務院公布實施的《物業管理條例》第7條明確規定：業主在物業管理活動中，應履行按照國家有關規定交納專項維修資金的義務。住宅專項維修資金相當於房屋的“醫療和養老保險金”，其建立有利於提高和保持房屋完好率，延長房屋的使用壽命，達到物業保值增值的目的。
但每一條法規的出台，都必須經曆市場的考驗，才能不斷適應市場的變化。2008年，《住宅專項維修資金管理辦法》出台，並於當年2月1日開始施行。新辦法首次在未繳付資金上進行了明確規定，規定未繳付公共維修基金不得將房屋交付給購買人，且規定了當基金餘額不足首期繳存額30%時需進行續繳。
新的《辦法》中，業主將真正成為這部分資金的主人。新管理辦法規定，業主大會成立前，住宅專項維修資金由物業所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門代管，但資金必須進入專戶管理銀行開立的住宅專項維修資金專戶中。在業主大會成立後，資金由業主委員會管理，業委會將資金存入專戶管理銀行開立的住宅專項維修資金專戶。與此同時，住宅專項維修資金劃轉後的賬目管理單位，由業主大會決定。
而新《辦法》也並不是沒有瑕疵，當前暴露的種種社會問題，也為眾多法律學者重視。
交容易 難取出的公共維修基金
北京市豐台區芳古園二區電梯維修的案例屢屢被房地產業界人士提及，而更多的是一聲歎息。征得三分之二以上的業主同意，耗時2個月，主管部門審批使用申請要4個多月，拿到維修基金又用了半年。如此這般，一年多才修好電梯。
北京市豐台區芳古園二區進行電梯維修，60多萬元的維修費用全部來自該小區的住房維修基金，這樣的例子並不多見。根據電梯出現的問題，物業公司和業委會聯係了有關維修公司作鑒定，確定電梯維修方案，測算了維修預算。2011年7月，物業公司將維修電梯的消息和方案張榜公示。
隨後，使用維修基金遇到了一個大難題——征求業主意見。2008年出台的《住宅專項維修資金管理辦法》規定，動用住房維修基金，必須征得三分之二以上的業主同意。盡管該辦法同時提出，在維修基金劃轉到業委會名下管理以後，可簡化這一程序，由物業管理企業提出使用方案，業主大會依法通過使用方案即可。但是，為了避免被業主指責擅自動用維修基金，多數小區仍然實行三分之二業主簽字同意的程序。
芳古園二區共有696戶業主，要三分之二以上業主同意，意味著至少要征集到464戶以上業主的簽字才行，工作量巨大。一樓的住戶因為不經常使用電梯，不少人拒絕簽字；部分未辦理房產證的業主還沒有繳納住房維修基金也不能參與投票；還有一些業主長期外出或將房子出租，一直聯係不上。這些都讓征集工作變得格外棘手。
足足用了2個月時間，物業公司才終於“湊到”了482戶業主簽字同意。2011年9月，物業公司和業委會按照規定，將使用申請上報北京市住房和城鄉建設委員會（以下簡稱住建委）。這是小區第一次申請使用維修基金，因為沒有經驗，申請過程尤為繁瑣，直到2012年1月，申請才正式批下來。