名家
作者：王騰
一路高歌猛進的房地產業將遭遇漫長的三九隆冬，但是可以肯定的是地產行業發展的黃金年代並未過去。到底是冬眠，轉型，還是斷尾求生，抑或大力並購？掌握資金和內功精湛的企業勢必迎來下一個春天。
古人雲，陰極之至，陽氣始生，日南至，日短之至，日影長之至，故曰“冬至”。
國內的房地產過冬論，始於王石於2007年12月提出的“拐點論”，伴隨著數不勝數的調控“秋風”和“霜凍”，期間還短暫地出現了10萬億元信貸狂潮下的“小陽春”，然而帶有強烈計劃經濟特色的“限購令”如西伯利亞的寒流一般，徹底將地產業送入深冬。
不過所謂“冬至一陽生”，在從“一九”邁向“三九”的過程中，雖然寒冷空前加劇，但陽氣卻越來越充沛，這也是冬至這個被中國人最先製定出來的二十四節氣的哲學魅力所在，用浪漫如雪萊的說法是“冬天來了，春天還會遠嗎？”
不過如何渡過這個寒冬的確是個問題。借用動物世界中的各種過冬策略，或許眾多房地產企業可以從中窺出一些他山之石的意味。冬眠模式
過冬要點：融資現金流足以撐到運營現金流正常周轉期的到來，
與熊等的全麵休息如出一轍，很多企業也采取了冬眠模式。但是其中的前提則在於之前的能量儲存是否充足，資金是否充裕。
2011年底，一個專門針對房地產融資的融資模式創新峰會在北京舉行。在會後的項目對接洽談會上擠滿了拿著項目找資金的各種規模的地產開發商。
“房地產行業這兩三年受宏觀調控政策的限製，不管是從銀行還是信托渠道融資都已經很困難，這些都已經不能作為融資的主渠道了，目前我們正在考慮使用的融資模式包括上市、在海外發行債券等等，總體還是希望能夠多元化進行。”山水文園集團金融資產管理中心總經理趙一軍說。山水文園自成立到現在，先後開發了百萬平米的山水文園、山水lavie、山水廣場、白龍潭皇家森林公園景區、金海湖旅遊度假休閑項目、青島鮑魚島遊艇俱樂部等10多個項目，涵蓋普通住宅、高端別墅、高端地產和旅遊地產等範圍。
事實上不隻山水文園，“融資困難”幾乎是絕大多數的房地產企業都要麵對的問題。“多元化融資方式的探索，不能簡單歸為由於宏觀調控緊縮倒逼導致的。其實在2007年，中國有了“合夥企業法”以後，中國本土的基金行業（VCP）就已經發展的很快了，2008年開始就已經誕生了第—批的人民幣的房地產基金。對於房地產企業來說，以前更多的是通過財務部門融資，考慮的基本都是銀行貸款或者信托，但是由於近年的政策緊縮，所以他們才開始放眼看到這些多元的融資渠道，可以說政策環境催化了這些多元融資體係的建立。”作為有著多年從業經驗的趙一軍，認為目前市場的融資環境雖然還不夠健全，但是也已經向著多元化邁進了不少。
據國際房地產顧問“五大行”之一的戴德梁行的數據統計顯示，2010年國內已經有了近30隻房地產投資基金，總規模達500多億元人民幣，其中以地產私募基金為主。而這一規模將在2011年擴大至於億元。現在國內多個地產私募基金除了投資住宅開發項目，還進入了商業地產開發和物業持有、城市綜合體開發、綠色建築領域等。這些基金可以成為綜合的股權投資基金。其盈利模式主要是收取資金的管理費用以及超額的利潤分成，目前多數基金將其目標收益率定在20％～25％之間。
但是由於大部分人民幣房地產私募基金的發展始於2010年，目前尚不完善。除極少數外，多數尚未完成“募集——投資——管理——退出”的完整經營周期。基金自身運作管理水平參差不齊、信用製度不成熟、退出機製不完善，加之行業監管和引導不完善，如果不能規範運作反而阻礙行業正常發展。
“對於需要融資的企業來說，不管采用哪種融資模式，我們都會從兩個標準上來衡量。”麵對紛繁複雜的多元化融資市場，趙一軍強調，
“金融投融資產品已經多元化了，債轉股、股轉債、短期的夾層融資等等，有很多產品模型，沒有所謂對和錯，對於不同性質的開發商，最適合自己的形式才是最好的。”
地產開發商融資時首先考慮的是融資成本，包括年息或股權出讓多少，以及資金到位時間。除此之外，趙一軍特別強調雙方保持平等和互惠互利的原則很重要。“這是能夠有效控製融資風險非常重要的一點。擺正平等的關係對於投融資雙方才是最重要的，如果不能平衡這個關係，這裏麵的風險就會很大。其實對於投資機構來說，如果項目優質、抵押物非常好、產權清晰、資產幹淨，他們也是非常期望的。當然這是一個雙向選擇和相互博弈的過程。”趙一軍表示，目前很多投資公司的確很不成熟，房地產公司在引入資金上的確需要十分注意。
值得一提的是，無論是上市融資、債券發行，還是私募基金等融資渠道，囿於企業發展階段和政策等並不能廣泛推廣。如同坊間形容的一般，中國的金融市場就像美國早期西部開放的牛仔市場，遊戲規則還不是那麼的完善。對於掌握著地產企業資金命脈的CFO們來說，在選擇融資渠道的時候一定要認真分析自身優勢劣勢，比對各種融資項目的優缺點，切忌跟風。
需要指出的是，過冬並非冬眠。萬科總裁鬱亮就曾強調，“萬科不是冬眠，因為它是不作為，而我們實施積極的過冬策略，在三九天鍛煉好身體，春天來了還可以大展拳腳。”
根據近日國土部公布的《閑置土地處置辦法》修訂草案，其中對於閑置土地的認定、處置和處罰等環節，作出了詳細的規定。辦法擬規定，未動工開發建設，土地閑置滿兩年，經批準後可無償收回土地使用權。對於政策上的日益犀利，鬱亮坦言，渡過“冬天”，萬科必須做好準備，首先是積極賣樓、慎重買地，然後控製運營預算，除此之外要加強員工培訓，不斷提升管理本領。