地產商裝腔指南
專欄
最近的大八卦或許是路透社報道某行副行長在澳門狂輸30億（這還是賭場打過友情折扣後的數字）。大約一年前，這家銀行曾深夜發公告，證實副行長“正協助有關部門調查”，財新傳媒當時披露的是另一版本：欠下賭債的是北京某開發商王總，副行長與其過從甚密，曾為其提供30億十年期物業經營貸。到底誰該為這筆賭債買單尚未可知，但這兩人顯然脫不了幹係。全國地產圈企業近8萬家，全靠拿地與拿資金的能力支撐。越是資本密集型的產業，就越是裝逼密集型圈子，要想在此間折騰出名堂，沒兩把刷子萬萬不行。新浪微博夠牛逼吧，去年淨利還不夠在五道口買套房。王總卻能在朝陽公園這種地段切下11公頃做盤，並搞定總行掌管對公業務的大佬，你不服都不行。
就經營性土地來說，一般企業都靠招拍掛拿地，71號令和31號文出台前，有門路的開發商還可以靠協議出讓搶地。按道理政策一出台這條路就堵死了，可真正的高級Ber還是能獨辟蹊徑。聽說過深圳深南大道彩田路上那個“星X世紀”地產吧，就是在71號令後靠協議拿到的，就算台麵上都招拍掛了，碧X園在張家界不還是能靠私下協議零地價搶地。另一種逼格是直接收有土地的公司，萬X去年平均兩周並購一家公司就是榜樣，但這種逼格隻有財大氣粗的高級Ber才玩得起。高級Ber Plus還玩囤地，都說土地閑置期不能超兩年，但南昌紅穀灘那個香X裏拉項目就能拖4年，第一次deadline開發商搞個開工儀式就混了過去，第二次deadline開發商重新出了份增資計劃，又從發改委手上搶到兩年時間。四年下來，嘉X置業不費一槍一彈坐看地塊升值數倍，這種逼格可比初級Ber掙危改拆遷的辛苦錢高多了。福州香X裏拉二期也一樣，幾年來雷聲大雨卻從沒下過，映襯的正是高級Ber強大的政府關係。如果逼格旗鼓相當，還可上演外灘地王爭奪戰這種戲本，拿了一輩子地沒上過財經頭條，就不算逼中翹楚。
再說資金。運作一個項目，開發商自投一成就差不多了，剩下全靠融資，有時還要被逼借高利貸。像ST實X旗下某公司，就不惜以15.5%的高年利向銀行融資，華東還有開發商以7分成本向民間借款，更多開發商幹脆和銀行勾結騙貸。前幾年北京開發商華X達從三家銀行手裏騙貸8億多，話事人鄒總能以幾百張身份證做虛假按揭，歸根到底是收買了銀行內部人。另一朵奇葩是原“京城第一爛尾樓”開發商謝總，用同樣手法騙到將近7億，若不是揮霍無度資金鏈斷裂，銀行還在替他捂著。更大的公司，麵上節操還是要保的，開發貸辦不下來，某些上市公司就高息發債，時運不濟如浙江X城，最後隻能賣股給九龍倉，令人唏噓。相比起來，為加速去化、資金回籠而幫客戶操作假離婚、假公積金就不值一提了。所以許多開發商返聘退休高官和銀行高管做高參，與其說是看重專業經驗，不如說是尋租人脈，或補償其在位時的大力相助。說到底做地產逼格全靠政府撐，關係好預售證沒拿到房源未解押先開賣不說，負債率也可以裝作沒看見，連土地款都可以拖欠。
土地和資金隻是基礎，要進一步打磨逼格還得會包裝新概念與新模式。“旅遊地產”“文化地產”都算舊詞兒了，你得帶頭使用新詞和大詞。如果你做剛需項目，“城市更新”顯然要比“舊城改造”高端洋氣，如果你做豪宅，就得說“為頂級圈層設計生活”。論逼格，“城市運營商”又要比“城市綜合體開發商”高出一籌，估摸著再過一陣海X地產就該祭出佛教地產這麵大旗了，要不然真對不起勾搭的那麼多長老。真正的高級Ber是西安段總，人家折騰完法門寺又折騰興教寺，圈地拆遷招商上市一條龍，美其名曰“曲江模式”，人家是官呐。順帶把公司簡介的小冊子更名為《XX精神讀本》，辦本周刊找一幫文化人兒來做吹鼓手，再不時去兩會、博鼇和達沃斯吹吹牛，那您就離成為地產圈精神領袖又進了一步。
到了職業經理人這個層麵，能多賺錢才是逼格的保證。初級Ber還在辛辛苦苦想案名做方案賣樓搏傭金，最多借營銷支出吃點回扣，養活一堆小網站的房產頻道。中級Ber是項目公司高管，靠發總包就能賺個盆滿缽滿，默默在自家盤裏囤下幾套，每年還能關起門評幾個行業獎。再高一級都加入全經聯了，有空就去各地講課，再到新浪樂居做做訪談。高級Ber Plus要不定期接受國內外分析師的訪問，或者上各種財經頻道和經濟學家談笑風生，這時你就可以站出來笑談國五條或者力挺金岩石了：“賣不出30萬元/平米以上的天價，那是開發商的恥辱！”混到這一層，你就得有財經記者喜聞樂見的愛好，地產圈金領最流行玩戶外旅行與越野，體力好的幹脆去美國跑個馬拉鬆。至於頂級Ber，隻在那封上書裏留下過痕跡：“XXXX在廣東設立3270多家公司，操控70%的地產、基建工程項目。”
說到底，你傻傻拚的是逼格，人家拚的是爹。