農村宅基地流轉的物權法規製研究
經法縱覽
作者：吳儉
摘要：“安居才能立業”，農村宅基地是中國農民安身立命之本，同時也是國家為保證社會穩定與發展而賦予農民的特有權利。我國對農村宅基地使用權流轉這一問題的規定分散於一些法律和行政規範性文件中，且存在許多空白。現行宅基地流轉製度在實踐中也麵臨諸多挑戰，這就促使我們要進一步完善宅基地流轉製度，在做到物盡其用的同時給予農民更完整的作為用益物權的宅基地使用權。
關鍵詞：宅基地使用權；用益物權；宅基地流轉；物權法規製
我國《物權法》規定宅基地使用權是的一種用益物權類型，是與農村村民的社員身份密切相連的帶有社會保障和社會福利性質的權利①，其流轉關乎農民切身財產利益與土地交易的秩序與穩定。
一、宅基地的概論
（一）宅基地的概念。我國法律界還沒有關於“農村宅基地”的確切定義，《物權法》將宅基地使用權劃分到用益物權的範疇。在此，我們將農村宅基地定義為：由農村集體組織無償撥給農戶建造住宅等生活設施所使用的土地。其所有權歸集體組織，使用權歸農戶，具體包括房屋的地基、庭院、倉房、禽畜圈、柴禾垛、廁所、宅園地及圍牆占地等。
農村宅基地使用權具有以下特點：
1.農村宅基地使用權具有身份性。《物權法》第一百五十二條規定：“宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施”。該條規定的宅基地使用權是農村居民因建造自有房屋而對集體所有土地的占用、使用的權利，宅基地僅限於本集體經濟組織內部成員享有使用權，農村集體經濟組織以外的人員不能申請並取得宅基地使用權。所以宅基地使用權具有明顯的身份性，與集體經濟組織成員的資格分不開。
2.農村宅基地使用權具有社會保障性和福利性。農村宅基地使用權是與農村村民的社員身份密切相連的帶有社會保障和福利性質的權利，集體經濟組織的成員可以無償或者隻需支付較低價格，就能取得宅基地。同時因為宅基地為農民提供了基本的居住和生活條件，這使得農村宅基地使用權兼具社會保障的功能。
3.農村宅基地使用權具有長期性。宅基地使用權以戶為單位取得，不因戶主的更替、死亡而失去，因而宅基地使用權在一定條件下是無期限存續的。
（二）農村宅基地流轉的有關學說 。對農村宅基地能否流轉這一問題我國學界存在較大的爭議，有學者認為，應禁止農村宅基地自由流轉；也有學者主張應肯定農村宅基地使用權的流轉；還有一種折衷的觀點認為，農村宅基地使用權可以流轉但附條件。
1.自由流轉說 。此說以陳小君、韓世遠等為代表，主張“肯定包括農村宅基地使用權的農村建設用地使用權流轉的合法性，賦予其法律效力，明確轉讓、抵押、入股等都是流轉方式”。②他們認為《物權法》中明確宅基地使用權是一種用益物權，而用益物權的權利人有占有、使用和收益的權利，所以宅基地使用權可以進行流轉。
2.禁止流轉說。主張禁止流轉的學者以湯樹華、王蘭萍為代表。他們認為宅基地使用權不是一種財產性的權利，而歸集體所有，是國家賦予農民的特有權利。農民沒有支配權，僅可以使用。宅基地使用權禁止流轉，在農民不需要時，應收歸集體所有。宅基地使用權的流轉不利於農民的安居立業和國家的長治久安。
3.限製流轉說。主張限製宅基地自由轉讓的學者很多，以王利明、孟勤國、陳柏峰等為代表。該說認為宅基地使用權可以流轉，但僅限於在本集體經濟組織內部自由轉讓。③孟勤國認為，“農村宅基地能否交易基本是一個憲法和土地管理法的問題，物權法應重申禁止或限製農村宅基地交易的法律規定，並明確：農村宅基地使用權以自用為目的，以身份為前提，不得以買賣、抵押、租賃、贈與及其他方式移轉給集體經濟組織以外的自然人和法人”。④
上述觀點都各有其法律依據。自由流轉說追求物權平等，農村宅基地使用權能的完整性，但沒有考慮到農村宅基地使用權自身的特點。禁止流轉說過於強調農村宅基地的特殊性而忽視了現實生活的迫切需求。折衷說——限製流轉說與我國國情更加相符，但筆者認為限製流轉的條件可以進一步研究、探討。