房產稅開征艱難的經濟學分析
稅收與稅務
作者：彭晨 劉龍琛 裘晏納 馬金定
摘要：本文從交易成本、帕累托最優、利益相關者三個經濟學角度分析了我國房產稅開征的艱難，希望政府從各種角度出發，循序漸進地推進房產稅的開征。
關鍵詞：房產稅 交易成本 帕累托最優 利益相關者
我國經濟高速成長的背景下，人們對居住的需求日益增高，住房供求緊張，市場價格一直在攀升。政府針對市場出台了各種政策和調控措施，可是房價仍居高不下。房產稅的開征，會加大投機者的保有成本，一定程度上阻止市場的投機行為，本文將從經濟學角度分析房產稅開征的利弊，以使決策者有序推進房產稅的開征。
一、交易成本阻礙房產稅的開征
（一）交易成本的內涵
所謂交易費用，是指達成一筆交易所要花費的成本，包括交易過程中所需要花費的時間和貨幣成本。從根本上來說，隻要人們進行交往互換活動，就會有交易費用產生。所以無論是企業的內部交易，還是市場交易，都存在著不同的交易費用；而企業替代市場，是因為通過企業交易而形成的交易費用比通過市場交易而形成的交易費用低，這是人類追求經濟效率的體現。
就我國的目前情況來看，政府在房地產的交易過程中實行的“重交易環節、輕保有環節”的稅收工具，以及向地方政府一次性繳納的土地出讓金的政策，實質上是提高了房地產的交易費用，變相推高房價，加重購買者的負擔。無論哪種交易方法都會盡量去尋求最低的交易成本，盡量降低交易費用。房產稅的征收有利於降低房屋的交易成本，這是因為以前一次性繳納的土地出讓金變成了逐漸繳納的房產稅，提高了房屋的保有成本，從而起到了盡量抑製房產投資者的作用。
（二）房產稅開征的交易成本分析
房產稅對存量房和交易房的征收標準是不一致的。國家大幅提高了存量房的交易稅，差價的20%毫無疑問是為了嚴厲打擊投機者，但是交易房的稅率相對較低，這嚴重影響了囤房者和投資者的利益，導致他們的反對聲一片。
二、帕累托最優是房產稅最強的攔路虎
（一）帕累托最優的基本內涵
帕累托最優是指資源分配的一種理想狀態，即假定固有的一群人和可分配的資源，從一種分配狀態到另一種狀態的變化中，在沒有使任何人境況變壞的前提下，也不可能再使某些人的處境變好。在完全競爭條件下，由市場供求所形成的均衡價格，能夠引導社會資源實現有效配置，使任何兩種產品對於任何兩個消費者的邊際替代率都相等，任何兩種生產要素對任何兩種產品生產的技術替代率都相等，從而達到任何資源的再配置都不可能在不使任何人的處境變壞的同時，使一些人的處境變好。從市場的角度來看，一家生產企業，如果能夠做到不損害對手利益的情況下又為自己爭取到利益，就可以進行帕累托改進。換言之，如果是雙方進行交易，這就意味著雙贏的局麵。
（二）房產稅開征難以實現帕累托最優
房產稅改革要在實現公平、效率、充足的收入、降低管理成本等多重目標下做出權衡，這就要涉及到帕累托最優理論的運用。然而在我國目前的房地產市場上，很難實現帕累托最優。因為利益相關者，主要是中央與地方政府，陷入了“囚徒困境”。依據國外的經驗，房產稅開征之後地方政府將獲得更多的財政收入。而當今我國調控房產市場的兩大利益主體一是中央，一是地方政府、房企、銀行及相關產業的聯合體，所涉及的既有國家經濟、政治的整體利益，也有地方、行業、個人的局部利益。利益的博弈過程相當複雜。基於“囚徒困境”，若雙方都為了整體的國家利益而沉默，那麼集體利益將實現最大化，這恰恰也是最理想和最難實現的狀態；如果雙方都違約，國家的整體利益將會受到極大損害，這也是中央這一利益主體更加不願意見到的情況，因為中央政府對大局的把握比那些隻關注局部利益的群體更加有預見性和危機感。表1展示了中央政府與地方政府的博弈矩陣。
由表1可以看出，地方政府為了追求自身利益最大化，很可能會選擇“違約”，那麼，就違背了中央政府的初衷。並且無論中央政府的選擇是什麼，地方政府的“違約”選擇都是最好的選擇。可以說，帕累托最優是房產稅成長道路上的最強攔路虎。
三、房產稅開征對利益相關者的影響
（一）房產稅的利益相關者
就目前的房地產形勢來看，中央政府調控改變不合理的利益分配格局勢在必行。在房地產市場調控中，主要的利益相關者有中央政府、地方政府、房產投資者、房產剛性需求者、房地產開發商。這些利益相關者與房產稅的開征密切相關，有的分擔了房產稅開征的風險，有的為房產稅開征付出了代價，有的對房產稅進行監督和製約，有的會因此而受益。因此政府的決策必須要考慮他們的利益或接受他們的約束。