11.困局：養老風險擔不起
2014以房養老不等於放心保
目前，老人不願意離開自己的房子到養老機構去，很大程度上是因為大多數養老機構不夠完善，缺少家的感覺。據不完全統計，我國養老床位總數僅占全國老年人口的1.59%，好點的養老機構收費較高，一般家庭負擔不起；差點的機構服務又不到位，這就是眼下普遍存在的狀況。
據了解，“以房養老”金融產品推出的最大阻力來自金融機構的猶豫，房價下跌和老人生存期核定的風險是他們最為擔心的因素。
業內人士表示，目前“住房反向抵押”業務尚不成熟，國內房地產市場價格中長期走勢、人均預期壽命等關鍵因素難以預測。對銀行、保險公司等機構來說，正向按揭貸款的風險是隨著時間的推移不斷減小的，而“倒按揭”恰恰相反，時間越長風險越大。如何確定“住房反向抵押”利率也是一大難題——貸款額少，老人不樂意；貸款期長，金融機構又可能吃虧。
“住房反向抵押”的評估標準非常複雜，除了估算房屋價值及未來房價走勢，還要估算老人壽命，同時，銀行還要培育一批類似保險精算師的測算人員，這些問題都不是短時間能解決的。
我國推行“以房養老”還麵臨一個特殊的國情，即我國住宅用地的使用年限一般隻有70年，這也是保險公司和銀行等機構普遍擔憂的問題。因為，按照《城市房地產管理法》的規定，土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但未獲批準的，土地使用權及土地上的附著物都將由國家無償收回。
業內人士指出，當老人年邁將房產抵押時，商品房的使用年限大都剩餘不多，而當老人身故時，使用年限更是所剩無幾。那麼，保險公司或銀行依靠剩下的使用年限來補償已支付的養老金成本，一方麵所能承受的給付能力有限，另一方麵風險也較大。保險公司或銀行將房產收回後無非出租或出售以獲得相對穩定的現金流，但在房價存在泡沫時，租不出去或賣不出去的情況也是可能發生的。