基於現金流的商業地產公司資金管理研究
企業管理
作者：任婕
【摘要】現金流管理是企業資金管理的重要數據指標，優良的現金流能保證企業運轉的正常，是一個企業良好發展的重中之重。文章以以往的研究和經驗為基礎，對房產企業現金流管理的現狀進行分析，並且針對性地提出建議，為商業地產公司的現金流管理提供了一定的參考依據。
【關鍵詞】商業地產公司；現金流管理；問題；對策
一、商業地產公司現金流管理的現狀
（一）資金需求量大
相比於普通住宅，商業項目建築形式更複雜，需要大量資金。例如一個購物中心的資金需求從前期的拍地、規劃設計、修建，裝修開業，到後期的日常運營管理維護，物業服務，每一個環節都需要大量的資金支持正常的運作。同時，為了滿足市場或者政府的需求，大多開發商更願意修建大型的購物中心或城市綜合體，這些十幾萬平方米的建築對現金流量的需求非常緊張。也就是說商業地產在真正的盈利前必須要有大量的資金作為根基以維持日常運作，以達到未來實現持續盈利的目的。
（二）資金鏈長，回籠資金緩慢
商業地產的開發周期大約兩到三年，因為其比住宅項目的工程形式更複雜，且需要做大量的前期工作。例如“萬達地產”具有快速的流轉和土地的儲備，建成一個萬達廣場最短也需要18個月。住宅地產可以快速賣出回款，可是商業地產隻能結合租售兩種方式回款，投資回收完全最少需要8年時間，如果投資是長期的，資金的回收隻能依靠租金，期間還需要成本運營商業地產，整個資金鏈周期長，回籠資金速度緩慢，在需要大量資金的時候，無法及時提供。
（三）資本市場不完善，融資難度大
由於商業地產資金鏈較長，隻有通過外部融資才能及時提供大量資金，資本市場對商業地產的資金來源和現金流的管理產生直接影響。從間接融資的角度來講，我國信用體係還不夠完善，銀行在資本市場中缺乏積極性，金融業務的政策和服務品種不夠靈活。較高的上市要求也增加了中小企業直接融資的難度。資金在銀行結算係統間運轉不順暢，導致資金的空轉時間增加。當前我國很多商業地產公司的規模都不是很大，非常依賴資本市場融資，以上幾點對商業地產的發展都有限製作用。
當前直接融資途徑都比較局限，尤其是對中小型的商業地產企業，不具備太試驗新型融資方式的條件。加之第一，商業地產不同於普通住宅，群眾不會對寫字樓和購物中心產生剛性需求，而商業項目對投資資金門檻和專業知識都有較高要求，較長的投資周期也決定了商業地產市場流通換手率比住宅要低。第二，商業地產為生活服務業提供辦公和營業場所，是第三產業的載體。第三，商業地產開發近年來非常火熱，為了禁止過多的資金流入商業地產業，類似於上海銀監局等多地部門發出商業地產信貸風險提示，要求禁止個人消費信貸用於購買商業用房。可知商業地產的發展主要取決於經濟大環境，尤其是第三產業的發展將直接影響市場對商業地產的需求，以上三點都是能極大影響融資的被動因素。
（四）資金具有很大的不可預測風險
商業地產的開發過程中，在不同的時期會遇到不同的風險，例如管理方麵，商業地產業人才的流動性是非常大的，尤其是中高層管理人員。因為商業地產的運營更多的是依靠相關從業人員豐富的市場經驗和管理經驗維持一個商業項目的運作與競爭，這類人才流動對公司產生的影響是十分巨大的風險。