對“住改商”中利害關係人範圍的思考
法製天地
作者：裴雪佳
【摘要】“住改商”是將區分所有建築物的住宅改為經營性用房的行為，物權法第77條規定了“住改商”除遵守法律、法規和管理規約外，另一重要條件就是需有利害關係的業主同意。“住改商”是業主對其專有權的行使，應以不違反共同利益為原則。針對所有人與使用人經常分離的現象，應對《物權法》第77條和《建築物區分所有權解釋》第11條中的“有利害關係的業主”做擴大解釋，將其適用於建築區劃內的“物業使用人”。
【關鍵詞】建築物區分所有權；“住改商”；利害關係業主；物業使用人
“住改商”是將建築區劃內的住宅改變為經營性用房的行為，我國法律對此並未采取絕對禁止的態度，而是在《物權法》中設立了“住改商”的條件。值得注意的是，《物權法》雖然對“住改商”規定了“利害關係人同意”的條件，但是並未指明“利害關係業主”的範圍。《建築物區分所有權解釋》第11條中明確規定了利害關係業主的範圍為“本棟建築物的其他業主”，而建築區劃內，本棟建築物以外的業主，主張與自己有利害關係的，應對其房屋價值、生活質量受到或可能受到不利影響進行舉證證明。此處利害關係業主的範圍包不包括物業使用人？這是值得思考與亟待明確的問題。
一、業主的涵義分析
在建築區劃內，存在兩種意義的人，一為業主，二為物業使用人。業主為利害關係人已不言自明，無論是《物權法》第77條還是《建築物區分所有權解釋》第10條和第11條，都將業主包括在內，值得注意的是，除本樓業主屬於確定的“利害關係人”以外，其他業主的涵義需要進一步闡釋，同時物業使用人是否包括在“利害關係人”的限定範圍內，也值得商榷。
判斷是否屬於利害關係業主，應當從相鄰關係理論出發，並結合共有權益，考慮形式和程度等多個標準綜合確定，而不能不加區分地確定利害關係業主，全體小區的業主並不必然地成為利害關係業主。根據《建築物區分所有權解釋》第11條的規定，有利害關係的業主本質上是其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響的人。在判斷標準上，房屋價值和生活質量受到不利影響均可視為認定利害關係業主的抽象標準。具體言之，有學者指出以相鄰利益受到損害為出發點，結合地域標準、用途標準以及容忍義務標準來增加判斷的依據。也有學者提出住宅的根本價值在於實現為人們提供居住的目的，生活質量遭受不利影響必然會使得房屋價值降低，對於生活質量的判斷可以結合空間的獨立性、環境的安寧性、使用的便利性和建築的牢固性四個基本要素；關於利害關係的證明，現行法律采用了法定和利害關係的業主自證的區分模式，即本棟建築物內的其他業主均視為利害關係業主，而其他建築物內的業主通過舉證證明亦可被認定為利害關係的業主。
二、物業使用人是否涵蓋在內
如前所述，無論是從相鄰關係受到影響還是共有部分利用的角度，在建築區劃內，受到“住改商”行為影響的不僅僅是物權性的利用人，還包括債權性的利用人。債權性的利用人包括承租人、借用人等。實際上，關於區分所有建築物的利用，經常存在所有人與利用人分離的現象，最高法院在《建築物區分所有權解釋》第16條中也采用了“物業使用人”這一概念。根據最高法院的解釋，業主是專有部分的所有權人，而物業使用人是業主以外的實際使用物業的人，包括物業的承租人、與業主共同居住的人、代管房屋的人、借用物業的人。台灣地區的《公寓大廈管理條例》第三條規定了所有人以外的規範對象——住戶，其定義包括公寓大廈的區分所有權人、承租人或者其他經過區分所有權人同意而使用專有部分的人。對此，有學者指出住戶是基於使用的角度來規範的，與物權的歸屬無關。因此針對使用建築物的行為均以住戶作為規範對象，涉及物權的行為便以區分所有權人作為規範對象。值得注意的是，在《物權法》第77條和《建築物區分所有權解釋》第11條關於利害關係業人的定義中都僅僅使用了業主一詞，是否包括“物業使用人”的情形，則需要具體進行分析。