三、房產稅的地方財政功能分析
從公共財政角度看，房產稅具有成為地方重要稅種的“內在功能”。由於房產所處位置的固定性，地方政府比中央政府更了解本地區房地產市場的區域特色、曆史發展及現實需求，更了解轄區內居民的住房需求和對公共服務的偏好，將其作為地方主要財政收入，賦予地方政府房產稅的收益權，同時，使其承擔提供地方性公共物品的義務，符合房產稅“受益—成本”對應的特點。為此，盡管各國房產稅的製度具有“異質性”，但作為地方政府主要稅收收入、賦予地方政府更多的稅收自主權方麵卻具有驚人的“同質性”。目前，在“營改增”背景下，我國將房產稅作為地方政府重要的稅種，不僅符合房產稅的內在屬性，對解決“分稅製”運行中出現的地方稅主體稅種缺失的問題更具有現實意義。
從曆年我國房地產銷售情況看，房產稅具有成為地方重要稅種的經濟基礎。房產稅的稅源來自穩定的房源，我國房產的擁有量及增長速度與經濟的高速增長呈現同軌跡運行。
數據顯示，自1998年我國住房製度改革以來，我國商品房銷售麵積從12 185.30萬平方米增加到2013年的130 550.59萬平方米，2013年商品房銷售麵積是1998年的10.71倍，年均增長16.19%，居民住宅龐大的房源為房產稅儲備了巨大的稅源。
根據我國現行的房產稅製度，房產稅主要是對征收區域內的法人房產及自然人擁有的經營性房產征收，對個人用於住宅的屬於免稅房產。而從數據可以看出，我國居民購買的住宅麵積占商品房銷售的比重一直在88%以上，而如此大的房產，大多未在房產稅征稅範圍之內。為此，若房產稅實行擴圍改革，業已存在的豐腴的房源是房產稅承擔地方稅主體稅種的現實經濟基礎。
四、房產稅製度要素設計
在目前經濟社會矛盾比較突出的環境下，不同的階層對房產稅改革的功能和目標期望存在較大差異，而且這些期望互相衝突。這種不協調的價值碰撞最終將糾結在房產稅收的具體法律規定中，房產稅改革所麵臨的和需要解決的難題是如何在不同時期各種功能之間的衝突中找到均衡點，滿足不同被調整主體的法律訴求。②這需要審時度勢，根據經濟、社會現實情況，在房產稅漸進改革過程中，有效進行功能取舍，權衡不同維度的價值理念，要關注社會學中的弱勢群體利益，體現倫理學中的正義公平目標，還要兼顧經濟學中效率的市場需求。在設計房地產稅收製度要素時，不僅要從宏觀角度來考量征收主體的訴求，房產稅的征收要稅出有名，還要從微觀視角來考察納稅主體的承受力和政治接受度，對於納稅人而言，要稅有所值，提高房產稅的政治接受度，方可使房產稅改革穩步漸進前行。在當前的經濟社會形勢下，房產稅改革應在“重構地方稅主體稅種”中發揮更為重要的作用，解決“營改增”後地方主體稅種缺位造成的中央與地方財權的不協調問題。
（一）房產稅納稅人和征收對象“雙擴圍”
根據我國現行房產稅的有關規定，房產稅納稅人基本限於法人納稅人，而自然人納稅人的數量很少。其原因是對個人所有非營業用的房產免納房產稅的稅收優惠，居民個人擁有房產在保有環節，不區分房產的性質是生活保障的居住性房產，還是投資或投機性房產，不區分房產麵積的大小以及擁有套數多少，隻要是未出租或用於經營，均不繳納房產稅，導致居民個人房產在保有環節基本處於無稅狀態。隨著我國住房製度改革，房地產市場持續十幾年的快速發展，商品房銷售結構的變化，居民個人成為房地產市場的購買主力，房產成為居民重要的財產和理財工具，因此，房產稅改革的核心問題是擴圍。首先是納稅人擴圍，將自然人納入房產稅納稅主體，與法人納稅人負有同等法律義務。其次，擴大征稅對象範圍，對征收區域內的居民經營住房普遍征稅，提高房地產保有環節的稅收負擔。由於房產稅擴圍涉及到為數眾多的個人納稅人，涉及對私有財產的“侵犯”，應關注納稅人對擴圍的法律預期和法律認同感，實行漸進式擴圍。具體措施有：首先借鑒上海房產稅試點模式，將新購且屬於該居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新購的住房納入征稅範圍。其次，借鑒重慶模式，將別墅和高檔公寓以及投資的房產納入征稅範圍，在保證居民居住性住房需求的同時，將投資的、閑置的以及超過標準的房產納入征稅範圍，發揮房產稅的調節功能，促進社會公平。最後對全口徑房產征稅，包括全部增量房屋和存量房屋。從我國房地產發展趨勢看，我國目前房地產市場仍處於以增量房屋為主導的階段，隨著土地資源的減少以及存量房屋與人口匹配程度的提高，將逐漸成為由存量房屋為主導的階段，隻有包括存量房屋在內的房產才能體現個人或家庭的全部財富價值，因此，將存量房屋和增量房屋均納入征稅範圍，才能真正體現公平公正的稅收倫理特性。當然，這需要一個相對漫長的漸進的過程，而且，必須在製度層麵科學界定生活性住房和投資、經營性房屋的界限，對生活性住房給予免稅稅收優惠，對於超過標準的，無論是用於居住、出租還是投資或投機，無論是新增房屋還是存量房屋均作為征稅範圍，引導民眾進行合理住房消費，督促民眾理智麵對房地產交易市場，通過稅收調節房地產市場，促進房盡其用，地盡其利。