高度關注房價下跌的風險
專欄
作者：馬光遠
2014年，房地產市場注定是不平凡的一年。土地市場的火爆，與開年之際市場量價齊跌的表現為中國房地產奠定了極其“詭異”的基調：在經濟持續減速已成定局的情況下，中國房地產將何去何從，中國房價對中國宏觀經濟會造成什麼樣的影響，都成為決定2014年中國經濟好壞的關鍵性因素。
就土地市場而言，2014年開年伊始，包括京滬在內的一線城市的土地市場仍然持續了2013年的熱度。1月北京土地市場共成交26宗土地，累計成交金額405.92億，超過了去年同期的7倍。但與土地市場的火爆冰火兩重天的是，1月北京商品住宅成交僅僅隻有6908套，成交麵積74.42萬平方米，無論是環比還是同比，都暴跌近50%。與此同時，北京對高價樓盤開始解禁也沒有帶動樓市的回升，一線城市樓市在經曆2013年的瘋漲之後，開始陷入猶豫。
在對房價未來的預判上，看空者明顯增多。中國社科院副院長李揚認為，隨著不動產統一登記以及信息聯網的實施，住房過剩問題也可能露出水麵，金融部門已經在對未來可能的下跌做準備。同時，美國加大QE退出力度以及由此引發的新興市場的動蕩更加劇了中國房地產市場未來的不確定。春節前後，信托行業相繼爆出可能違約的信息，也和房地產行業不無關係……
種種預示，2014年中國房地產市場絕非是簡單的市場分化：一二線城市繼續上漲，三四線及以下城市房價下跌。由於各種因素的影響，中國房地產的預期可能逆轉，並導致整體房價下跌。過去10多年房價上漲的三大引擎：貨幣超發、經濟快速增長、巨大的住房需求，已有兩大引擎已經趨於熄火：
一是貨幣超發盛宴的結束，一方麵和中國努力告別貨幣驅動投資驅動的經濟增長模式有關，另一方麵和美聯儲退出之後，全球流動性盛宴宣告結束有關。美國經濟複蘇、美元走強意味新興市場在未來至少五年將麵臨流動性短缺問題，這將迫使中國央行被動收縮貨幣，這對於快速上漲的房價而言，是最致命的。
第二，自2012年開始，中國經濟事實上已經告別了快速增長，2013年經濟增長7.7%，更多的是依靠房地產投資的拉動，經濟進入正常增長，包括房地產投資在內的增速不可能超常規增長。
除此之外，從供求關係來看，就中國房地產的周期而言，需求最旺盛的階段已經結束，從總量看，中國城鎮人均居住麵積事實上已經超過了40平，住房供求已經基本平衡。未來五年，住房供應出現過剩肯定會成為事實。
我們擔心，已經極度依賴房地產的中國經濟，能否承擔房價下跌的風險。一旦房地產預期逆轉，無論是中國宏觀經濟，還是所有的老百姓，都可能要為房價的下降而陪葬。因此，就未來的房地產政策而言，一定要將未來房價的下跌後政策的應對提上極其重要的地位，除了加快土地製度改革等一係列長效措施的建設之外，更重要的，高層應該對中國房地產目前的風險進行全麵評估，並做好房地產引發係統風險的政策應對。目前盡管風險凸顯的隻有三四線城市，但就全局而言，2014年房價預期逆轉的可能極大。就中國經濟而言，沒有比房價下跌更大的風險了。
責任編輯 張惠清