房地產企業成本核算之我見
會計與金融
作者：王宇紅
【摘要】近年來工程建設施工材料以及人工成本的上漲使得企業的利潤受到的影響，同時市場競爭的激烈也造成了企業經營方向的困境。針對這樣的情況，現代房地產企業必須從成本管理工作入手，強化企業的成本管理工作。以此降低房地產的綜合成本，為企業經濟效益的提高、我國房地產價格上漲趨勢的遏製奠定基礎。本文論述了房地產企業成本核算工作中的若幹問題，以此為企業成本控製目標的實現奠定基礎。
【關鍵詞】成本核算，控製，製度建設，監督
房地產開發成本的核算存在諸多問題，主要的原因是成本的核算體製。提高房地產成本核算水平，需要製定相應的成本控製措施，同時加大會計、稅收監管力度，建立和健全企業的規章製度。房地產開發成本的核算是指企業要開發一定數量的商品房所支出的全部費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發項目總成本和單位建築麵積成本的過程。成本核算水平的高低直接關係到成本管理水平的高低，進而關係到企業的經濟效益。
1房地產行業成本核算中存在的問題
現代市場經濟體製下，房地產企業的成本核算工作開展是保障企業持續盈利能力以及利潤最大化的關鍵。受施工材料與人工成本價格的上漲，房地產開發過程中的成本逐年提高。另一方麵，傳統建築工程施工過程的成本管理、投資企業的成本管理等工作也是造成成本過高的關鍵。由於房地產企業規模和項目開發周期的不同，很難按照一般企業的成本核算方法進行開發成本核算，其存在的主要問題是：
（1）成本核算對象不明確。房地產項目用地一般從幾十畝到幾千畝不等，屬於成片開發，分期進行，產品形態有高層、小高層、公寓、花園洋房、別墅、商業地產等。如何確定開發成本核算的對象，是以整個開發項目為成本核算對象，還是分片、分期、分產品類型、單棟樓房為成本核算對象，這些在會計準則中並未明確。
（2）成本費用的歸集和分配方法不明確。根據成本會計有關知識，屬於生產產品直接發生的費用，應直接歸集到該產品成本中；屬於多種產品共同發生的費用，應通過一定程序先歸集費用並采用適當方法進行分配，間接歸集到該產品成本中。房地產企業開發過程中發生的建安工程費屬於直接開發成本，而土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、配套設施費和開發間接費均屬於間接開發成本，需要進行歸集和分配。可如何對間接開發成本進行歸集和分配，間接開發成本歸集何處，按什麼標準來分配，沒有給予明確的解決方法。
（3）任意虛增建安成本。有些房地產企業內控製度較為健全，財務核算比較規範，經營管理比較到位，很少有張冠李戴隨意調劑成本現象，各項目間收入、成本費用和利潤數字相對真實、可靠。在此情況下，房地產企業反映的當期應納所得稅額隨之水漲船高。為了壓縮利潤額和應考核指標，房地產企業往往在建安成本上下工夫，一般在年末突擊虛列並結算工程成本。
（4）成本核算周期不明確。產品成本核算一般按月或按生產周期進行，房地產開發產品由於開發周期長，隻能按生產周期核算開發成本。房地產開發成本核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售麵積的開發成本，以便企業結算出經營利潤和應交稅金，恰當評價經營管理層的經營業績。房地產開發工程成本核算周期比較明確，工程竣工驗收後即可進行竣工結算，但小區配套設施往往久拖不決或延遲實施，進而影響項目結算。
（5）張冠李戴隨意調劑成本。房地產企業同一年度會有多個不同項目同時滾動開發，由於各項目所處位置、用途以及取得土地的價格等均不同，使得各項目利潤空間也不盡相同，如有的是經濟適用房，有的是普通商品房。房地產企業為了偷逃稅款或延遲納稅，想方設法壓縮各項目當期利潤空間，有意將以後項目應攤銷的成本提前確認並結轉，造成各項目間成本張冠李戴，趁機渾水摸魚。
2存在問題的原因分析
（1）部分房地產企業管理者的素質不高，成本核算水平低。在傳統的計劃經濟體製下，企業沒有真正成為自主經營、自負盈虧的主體，這在一定程度上影響了企業的主觀能動性，但在市場經濟條件下，房地產企業已經成為市場競爭的主體，但有些房地產企業的管理者並不能適應外部環境的變化，不能及時樹立市場競爭的觀念，照走過去的老路，造成目前有許多房地產企業成本管理落後，成本核算水平低。