我國房地產信托風險控製問題的研究
經濟研究
作者：章懿丹
【摘要】由於受到宏觀經濟的調控，靈活多變的房地產信托吸引了大量的民間資本，然而兌付風險事件卻頻頻發生。本文通過研究房地產信托的風險控製以及處理方式，從而對我國房地產信托發展趨勢進行預測。
【關鍵詞】房地產信托，風險控製，發展趨勢
一、信托的發展及房地產行業特征
信托，是指委托人基於對受托人的信任，將其財產權委托給受托人，由受托人按委托人的意願以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。信托業務主要的當事人有委托人（提供資金或者其他財產的一方）、受托人（受托管理財產、提供金融服務的一方）和受益人（信托所指向的獲得收益的一方）。房地產行業是一個綜合性產業，從土地的獲取和開發、地上工程建設、房屋建設裝修管理，到土地使用權的劃撥、流轉，再到建築房屋的買賣、租賃等，最後形成的房地產開發、建設、裝修、信貸市場，這些都可以歸為房地產行業範圍，因此房地產行業的特點之一是行業涉及麵廣，之二是項目周期長，其三是項目資金需求大，周期性明顯，自1999年到2013年，中國房地產開發投資完成額從4010.17億元增長到77412.16 億元，按月計算的平均累計同比增長率達到 23.01%。
二、房地產信托風險分析
房地產信托業務是指信托公司發行集合或單一資金信托計劃籌資，通過運用貸款、股權投資、權益投資等方式將信托資金投資於房地產開發企業，以獲得股權分紅、股權溢價，或向房地產開發企業收取本金和利息的業務行為。房地產信托業務是信托公司的主要業務種類之一，也是信托公司主要的利潤來源之一。房地產信托的前期風險之一是逆向選擇的風險，在房地產融資市場上，當融資成本上升到一定程度時，那些對資金需求更加迫切的房地產開發企業，往往是那些風險較高的企業，而它們為了獲得融資，可能會采用財務數據造假、做出虛假承諾等方式來取得信托公司的信任，這種情無疑增大了房地產信托項目的風險；之二是盡職調查不完全的風險，如果一開始對這個項目沒有做好盡職調查，評估沒有做到位，就會引致項目後續的風險發生。房地產信托的中期風險主要有信托產品方案設計風險，方案設計的好壞直接關係到信托項目後期的運行情況；其次是操作風險，信托公司有自己的業務係統和流程規範，都有可能出現不規範的業務操作。或者由於參與項目的各方人員出現人為失誤、係統出現問題都有可能導致項目出現流產或者不規範，導致後期出現風險；還會遇到法律合規風險，簽署的合同因不符合法律法規規定可能會造成損失，這就是法律風險，它還包括由於違反政府監管而遭受處罰的遵守與監管風險，比如，由於操縱市場、內幕交易而被處罰等。房地產信托的後期仍然存在風險，其一是市場價格風險，由於上下遊產業市場變化、政策、消費習慣等各方麵因素所導致的房地產市場平均價格出現波動引致的風險；其二是項目監管風險，在項目落地之後，最重要的就是項目運行情況，這是保證房地產信托項目最後能否成功結束的主要因素；其三是房地產的行業風險以及政策風險也會為房地產信托後期帶來風險。