我國房產稅擴圍的現實困境探析
理論探討
作者：樓雨薇
【摘要】從2003年起，物業稅開始模擬空轉，在長達7年的時間裏始終難以“空轉實”。自2011年滬渝進行房產稅試點改革以來， 試點擴圍也一直是“隻聞雷聲，不見雨點”。為了實質性地推進房產稅改革，就需要找出製約改革的瓶頸所在。本文通過梳理滬渝兩地試點工作存在的問題，分析我國開征房產稅的現實困境，著重論述房地產稅費清理、土地出讓金以及房地產價值評估問題，為房產稅今後在全國範圍內推廣實施提供一定的參考和借鑒。
【關鍵詞】房產稅改革，稅製設計，現實困境
自2011年1月28日起，滬渝兩地開始對個人所有的非營利性房產開征房產稅，這拉開了醞釀已久的房產稅改革的序幕。此後，有關方麵表示房產稅擴圍是大勢所趨。然而要想順利擴圍，則需對當前的一些障礙進行條分縷析，以便找出應對之策。
一、滬渝房產稅試點方案評析
（一）試點方案的整體介紹。在征收方案上，兩地具有較大的相似性。首先，綜觀滬、渝兩地試點的稅製設計，總體上較溫和，兩地的稅率都不高，並且免稅標準的設定也較為寬鬆，征收對象的範圍相對有限。其次，在稅款征收上，以增量房為主，特別是獨棟別墅，對存量房暫不征收房產稅。同時兩地都執行了差別稅率，主要控製高價住房比例和抑製高價住房的購買行為。最後，在稅款的使用上，房產稅作為地方稅，其收入主要用於保障性住房和公共租賃房的建設與提供，這對調控房地產市場，引導房地產市場健康有序發展起到積極的推動作用。
（二）稅製設計存在的問題。雖然個人房產稅試點的展開對樓市“降溫”有一定的積極意義，但其作用有限，因為不論是在財政收入的提高，住房價格的降低還是收入分配的調節方麵都未有較大的改善。筆者認為試點成效的局限性與試點稅製設計的缺陷密切相關。
1.稅基較窄。針對目前兩地的實施情況來看，麵向的主要是高檔別墅和新購二套房等增量房，對存量房“網開一麵”。以上海試點為例，采取不追溯以往的政策，也就是說隻對政策劃定的時間節點之後購買房產的行為征稅，個人之前無論擁有多少房產也無需納稅，這顯然有失稅收的公平原則。房產稅作為財產稅，應該是對社會財富存量的課稅，從而實現社會財富的二次分配，存量不征的房產稅無法增加市場房產總量，反而成為對新進入市場者的懲罰。另一方麵也造成了房產稅的稅源貧乏，使之無法負擔起籌集地方財政收入的重任。
2.稅率偏低。上海方案規定暫定稅率為0.6%，交易價格低於本市上年度新建商品住房平均售價2倍的，稅率暫減0.4%，結合細則的計稅依據按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納，上海的房產稅實際稅率為交易價格的0. 28%-42%。重慶釆用差別稅率，最低一檔為0. 5%，最高一檔1. 2%。其征收的前提是“房價達到平均價格的4倍以上”，以重慶目前的房價均價為7000元左右計算，征收起點為35000元，1.2%的稅率對於這些高檔住房的業主來說也隻不過是隔靴搔癢，房產稅的調控作用難以發揮。同時，國際房產稅的平均稅率為1%，滬渝試點稅率的設定與此存在一定差距。
3.免稅麵積較大。上海市對本地居民家庭購置的第二套及以上住房納入了應征範圍，但是首先按照人均60平米扣除之後，再對超麵積的部分征稅，一個三口之家的免征麵積為180平米，基本征不到稅。
4.計稅依據不科學。由於缺乏房地產評估係統的支出，兩地的房產稅計稅依據都采用交易價格而不是評估價格，尤其是重慶對存量獨棟別墅按照多年前的交易價格計算征收，與市場價格嚴重背離。激勵了部分有支付能力和購買需求的潛在納稅人盡快購置房產，這不僅出現在滬、渝兩地，也對其他城市居民的心理預期造成影響，，這顯然違背了引導理性的住房消費的政策目標。
二、推進房產稅改革麵臨的現實困境
（一）土地財政製約改革進程的推進。目前，土地財政收入主要為租、稅、費三部分。總體來看，在地方政府土地財政收入規模中，土地非稅收入（主要是土地出讓收入）占土地財政收入總規模的比重不斷上升，逐漸成為地方財政收入的主體，其從2000年的37.51%上升至2011年的66.13%。土地財政目前發揮的作用和角色難以替代，使得地方政府“慎對”房產稅。由於土地收入的資金規模巨大且完全由地方掌控，並且圍繞土地建立起來的土地金融是現行“土地城市化”發展模式運行最關鍵的環節。在地方債務不斷增加的背景下，土地收入成為地方還債的一個重要來源，在國內經濟增長仍然較緩的背景下，部分地方政府依靠土地市場平衡財政收支的客觀需求仍然較強。
其次，相比預算內的房產稅收收入，地方政府更偏好“自由裁量”的預算外和製度外的費用收入。因為對此收入，地方政府邊際留成接近100%，通常不需要上解下撥，成為其可靈活調動的資金。