淺談“軌道交通+土地”開發模式
產業經濟
作者：薑衛東
摘要：根據媒體報道，“十二五”期間全國各城市地鐵、輕軌規劃線路建設裏程將達到2600公裏，建設投資規劃額將達1.27萬億元。麵對如此繁重的建設任務，如何籌措資金保持軌道交通建設可持續發展成為各地政府的難題，在當前各地財政資金緊張的背景下，各地政府紛紛把目光轉向土地，並出現各種版本“軌道+土地”開發模式。本文結合目前各地“軌道交通+土地”開發模式進行探討，分析政府、軌道交通企業、土地專業開發主體等在“軌道交通+土地”開發過程中的角色定位，設計合理的“軌道交通+土地”開發模式，實現政府、軌道交通企業、土地專業開發主體合作共贏。
關鍵詞：軌道交通；土地；開發
中圖分類號：TU984.11 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）07-0-01
一、“軌道交通+土地”開發模式的意義
在軌道交通建設過程中，軌道交通與土地開發關係密切，從國內外實踐來看，不少城市將軌道交通建設與土地共同開發，如香港地鐵屬於典型的軌道交通與土地共同開發模式，香港政府以立法的形式保障地鐵公司享有“地鐵土地”土地開發權，地鐵公司對土地進行統一規劃、分步實施。此外，近幾年國內城市也將軌道交通建設與大量土地相結合，如天津地鐵將大量土地收益作為軌道交通建設資金來源，武漢地鐵、長沙地鐵等均將大量土地與軌道交通建設相結合。各地積極探討“軌道交通+土地”開發模式的原因主要在於：
首先，軌道交通改變城市格局，直接影響土地利用規劃。
軌道交通快捷、便利，縮短了城市的時空距離，城市交通的建設改變城市的土地利用規劃，軌道交通對城市的土地利用規劃主要表現在兩方麵：一方麵是軌道交通對土地利用的集聚效應和擴散效應，集聚效應體現在軌道交通建設使中心區功能進一步強化，或在交通樞紐部位形成“副中心”，促進“多中心結構”城市的形成；擴散效應體現在軌道交通建設方便了中心城區與外部的聯係，使城市人口向外圍擴散，促進城市向外部的擴張。另一方麵軌道交通建設有利於城市功能分區，實現城市商業用地、居住用地、金融用地、教育用地等合理布局。
其次，軌道交通建設大幅提升土地價值。
軌道交通建設提升沿線人氣和商業價值，使沿線土地大幅升值，增加沿線土地開發和商業經營的收益。據相關數據顯示，廣州初建地鐵時，地鐵沿線物業升值15%-25%，地鐵開通後，沿線物業再次升值15%-25%。深圳地鐵一號線的開工建設，地鐵沿線的物業從6000元直接飆升到8000元-10000元，直到建成後的15000元-35000元，四年時間漲幅超過500%，租金漲幅高達3-6倍。沿地鐵必定升值幾乎已經是鐵定的定律，在香港、北京、上海等發達城市的軌道交通建設過程中都得到了證實。
此外，軌道交通沿線土地開發提升了軌道交通客流，提高了軌道交通運營收益。
隨著軌道交通沿線土地的逐步開發及周邊配套設施的逐漸完善，軌道交通沿線土地開發對客流增長的提升日漸明顯，軌道交通的客流持續上漲。在地鐵站附近房地產開發量的增加和客流增加的關係方麵，Keefer曾對美國新一代地鐵係統(華盛頓的Metrorai和亞特蘭大的MARTA)的5個地鐵車站聯合開發寫字樓進行了研究，研究結果為在地鐵車站附近每增加92.9m2(1000ft2)的樓地板麵積，將每天額外增加60個乘客的客流量，換算成每天增加1人次客流需要在地鐵站附近增加1.55m2的樓地板麵積。
二、“軌道交通+土地”開發主要模式選擇
從各地軌道交通與土地開發兩者關係來看，一般有以下幾種模式：
模式一：獨立開發模式
即軌道交通與土地分別由軌道交通企業、土地專業開發主體獨立開發，政府將土地一級開發後招、拍、掛所得增值收益作為軌道交通建設資金來源，土地專業開發主體獲取二級開發收益。
模式二：綜合開發模式
即軌道交通與土地由軌道交通企業一個主體進行綜合開發，軌道交通企業既負責軌道交通建設又負責土地開發，土地開發所得收益作為軌道交通建設資金來源。
模式三：合作開發模式
即軌道交通由軌道交通企業開發、土地由軌道交通企業與土地專業開發主體合作開發，土地一級開發招、拍、掛所得增值收益及軌道交通主體進行土地二級開發按股權所得收益作為軌道交通建設資金來源，土地專業開發主體按股權比例獲取土地二級開發收益。
此模式下，又根據軌道交通企業與土地專業開發主體合作時點分為取地前合作和取地後合作兩種模式。