以土地收益平衡基礎設施建設投資模式分析
經管視線
作者：蔚麗霞
摘要：資金和融資問題是城市基礎設施建設的主要障礙，城投公司作為城市基礎設施建設的主力軍，承擔著巨大的融資和償債壓力。各地政府為解決資金和融資問題，普遍的做法就是把土地開發和基礎設施建設相結合，將土地增值收益用於平衡城市基礎設施建設投資。用土地增值收益平衡城市基礎設施建設投資，總的來說有三種模式，即土地儲備中心模式、一級整理模式、劃撥增資模式。三種模式各有優劣，本文通過分析其不同特點，提出了城投企業在不同的發展階段適用的以土地收益平衡基礎設施建設投資模式。
關鍵詞：土地收益；基礎設施投資；模式
中圖分類號：F830 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）07-00-02
城市基礎設施建設發展的桎梏是建設資金匱乏問題，自2008年下半年，在4萬億投資的刺激政策出台後，商業銀行紛紛高調宣布積極支持國家重點項目和基礎設施建設，製約城投企業發展的融資問題得到暫時緩解。但隨著近期宏觀經濟、金融政策的調整，城市基礎設施建設資金平衡最終仍依靠開發過程中的土地增值和經營收益。
用土地增值收益平衡城市基礎設施建設投資，總的來說有三種模式，即土地儲備中心模式、一級整理模式、劃撥增資模式。
一、土地儲備中心模式
政府將土地儲備的職能直接賦予城投公司，用土地儲備收益平衡城市基礎設施建設資金缺口。
(一)優點
1.增強城投公司持續融資能力
城投公司具有土地儲備中心的職能後，統籌進行土地的一級開發，科學安排土地開發時序，同時土地收益定向用於基礎設施建設，保證基礎設施建設資金來源穩定，能夠提高城投公司的持續融資能力。
2.降低政府信用風險
為盡快推動城市基礎設施建設，以政府信用為依托的銀行貸款成為了主要的資金來源。基礎設施巨大的資金需求導致城投公司資產負債率不斷攀升，持續融資能力不斷下降，政府信用風險日益增大。城投公司具有土地儲備中心職能後，可以依據實際需要，選擇適當的土地，在銀行信用評估的基礎上科學合理的融資，保證公司未來的償債能力，以收定支，從而有效降低政府信用風險。
3.統籌規劃，提升土地價值
有利於發揮一體化運作的優勢，減少土地資源收益流失，城投公司具備土地儲備中心職能後，可將城市建設項目與周邊經營性土地統籌考慮，通過項目的實施有效提升周邊土地價值；同時，在項目的前期階段，城建土地儲備中心可以根據項目的實施計劃，提前實施征地拆遷和土地儲備工作，一方麵可節約投資；另一方麵可降低征地拆遷成本，進一步提高建設資金的使用效率。
(二)缺點
2012年3月開始，國土資源部要求各地土地儲備機構必須與其下屬及掛靠的從事土地開發相關業務的機構徹底脫鉤。各地國土資源部門及所屬企事業單位都不得直接從事土地一級市場開發。也就是說，賦予城投公司土地儲備職能將存在政策上的障礙。
(三)典型城市
武漢市土地整理儲備中心和武漢市國有投資有限公司在2005年共同出資成立的武漢市都市產業投資發展有限公司，其主要職責就是負責都市產業發展範圍內的土地開發整理工作，具備了土地儲備和一級開發職能。