產業地產項目的風險管控分析
投資理財
作者：孫中林
摘要：產業地產開發在我國乃至於全球都是備受矚目的，因為開發產業房產有著廣闊的發展前景，不過跟一般的投資項目一樣，開發產業房地產的風險也是存在的，防範風險的途徑是風險規避、損失控製、風險轉移。
關鍵詞：產業地產 開發產業地產風險 風險預防
一、引言
近年來，國家出台了很多關於房地產調控的政策，但這些政策調控的對象主要是針對商品住宅，而對產業地產項目大多還是持鼓勵態度，所以現在很多開發商願意投資產業房地產。不過產業房地產有其自身的發展規律和特點，它的投資風險也很大。由於產業地產項目開發周期長，投入資金巨大，不可控因數多，使得項目投資就很有可能麵臨巨額資金難以收回的局麵。所以必須重視產業地產開發的風險，並建立可靠的風險管控體係。
二、產業地產投資特點與風險關係
產業地產投資風險是指在客觀情況下，在特定的期間內，某項目投資的預期結果與未來實際結果間的變動程度。這種變化程度越大，所謂的風險就越大。產業地產項目投資決策階段是項目全生命周期中風險最大的環節，直接關係到整個項目的成敗。
（一）產業地產投資的不可移動性與風險
產業地產項目的不可移動性、區域性、個別性，在一定程度上限製了房地產商的選擇。如房地產商可能由於不能在好的區域獲得土地，而隻能在其他區域開發土地。社會、經濟、文化、地理、環境等條件總是在不斷變化，而這些變化也給產業地產項目投資帶來風險。
（二）產業地產投資周期的長久性與風險
產業地產項目投資開發的周期較長，宏觀經濟情況、國家政策、消費者喜好等項目外部環境在不斷變化，項目最初製訂的一些方案有可能就難以適應外部條件的改變，產生風險。
（三）產業地產投資活動的相關性與風險
產業地產項目對當地的經濟形勢十分敏感。首先，當經濟發展情況良好時，會吸引大量的投資者，提高房地產的需求量，同時房地產商能很快回籠資金，所以對產業地產項目的風險相對較小；但當經濟發展進人衰退期時，房地產商存在資金鏈的問題，風險也相對較大。
產業地產投資涉及許多政策、法規，研究、預測這些法規有利於減少風險。
（四）產業地產投資的資本需求性與風險
第一，產業地產開發需投人巨額資金，所以風險較大。第二，因為資金需求巨大，房地產商往往隻是自有一筆啟動資金，其他要通過貸款、預售樓花的方式籌得，所以有融資的風險。第三，產業地產投資規模越大，風險越大。第四，產業地產項目變現能力較差，所以在融資等方麵，風險較大。
三、產業地產開發的風險來源
產業地產項目開發周期漫長，開發專業水平要求高，資金投入規模大，產業鏈上資源整合難度大，在獲取比普通房產高得多的巨額利潤的同時，項目也蘊藏著更大的風險。
產業地產開發的風險來源，主要有幾個方麵：
（一）政策風險
地方政府的產業政策、招商引資政策等的變化，城市規劃的調整，都可能給項目帶來很大的影響，甚至政府分管領導的變更，也可能對項目造成影響。
（二）市場風險
產業地產開發周期長，麵臨外部的市場環境不確定性高，無論是現實的競爭者，還是潛在的新進入的競爭者，都會對項目形成壓力，另外，消費者消費習慣的變化，也會對項目造成影響。
（三）開發經營風險
產業地產項目開發涉及很多的環節，任何一個環節出了差錯都會對項目造成不可估量的影響，無論是征地、拆遷，規劃設計，建築施工，招商、營銷，產業運營，每個環節，都要引起高度重視。