信托、銀行和保險乃是現代金融業的三大支柱。在市場經濟發達的國家，信托不僅具有悠久的發展曆史，而且還在經濟生活的各個領域發揮著重要的作用。房地產信托業是信托業的主要組成部分，在其長期發展過程中，它不僅為房地產業的發展提供了巨額的資金，而且自身也獲得了長足的發展。各國的成功實踐充分證明，房地產業的發展與房地產信托業務密不可分，在今後我國大規模的經濟建設進程中，房地產信托將與房地產業相輔相成，共同繁榮。本章從介紹信托的起源和房地產信托的基礎知識入手，對房地產信托資金的籌集、房地產信托業務作了介紹，並在最後一節介紹了目前國內房地產金融界正積極討論的熱點問題——房地產產業投資基金。
房地產信托概述
一、信托的起源與發展
信托是私有製和商品經濟發展到一定階段的產物，它指的是財產的所有人（自然人或法人）按照自己的目的或利益，將其所擁有的財產委托給他人或信托機構代為管理或處理的一種經濟行為。它以財產為核心，以信任為基礎，以他人受托管理為方式。
信托作為一種製度，起源於13世紀英國的尤斯（USE）製。中世紀早期的英國宗教信仰濃厚，教徒死後，往往把土地等財產捐贈給教會，教會因此積累了大量的財產。按照當時英國的法律，封建君主是不能對教會土地征收稅收的，這嚴重影響了封建君主的收入。教會擁有的土地越多，對封建君主的利益的影響就越大。為了改變這一局麵，英國國王亨利三世（1216-1272）便製定了土地“沒收法”，規定凡是將土地捐贈給教會的，必須先征得君主的許可，否則國家將給予沒收。教徒們為了規避該法律，往往采取將土地委托給第三方使用，再由第三方將從土地上獲得的收益轉交給教會。通過這種做法，教會仍為收益者，其實質與教會直接接受捐贈的利益相同，也達到了教徒向教會做貢獻的目的。另外，有些想把土地遺贈給家屬的人也采用這種做法。於是出現了委托者、受托者和收益者三者之間的經濟關係，這就是信托的雛形。以後在商品經濟的發展過程中，信托的內容逐步從土地擴展到經濟生活的各個領域，方式也逐漸多樣化，並出現了以盈利為目的的專業信托機構。信托這種經濟關係起源於英國，然而現代信托業則產生於美國。美國自英國引入信托後，信托關係突破了個人之間的信任關係，發展成為一種以公司組織的契約形式。1822年，美國“農民火災保險與放款公司”開始兼營以動產和不動產為對象的信托業務，後改名為“農民放款信托公司”，成為最早出現的一家專業信托公司。
我國的金融信托機構早在民國時期就已參與房地產的開發經營活動。1917年上海儲蓄銀行成立了保管部（後改為信托部），隨後浙江興業銀行和聚興誠銀行的上海分行也相繼設立專門辦理信托業務的機構，此即我國曆史上最早辦理信托業務的三家銀行。據考證，舊中國的第一家專業信托公司成立於1921年8月，名為中國通商信托公司，由民族資本家經營。1930年和1931年是舊中國房地產信托業最為活躍的時期，當時國內外各家銀行都以巨額資金投資和經營房地產業。1933年國民黨上海市政府建立了上海市興業信托社，1935年10月，舊中國最大的官辦信托機構中央信托局成立，總部在上海，並在全國各大城市設立分局或辦事處。1937年抗日戰爭爆發後，房地產信托業步入低穀。抗日戰爭勝利後，房地產業複蘇，但始終沒有恢複元氣。1949年，新中國成立以後，人民政府接管了舊中國官辦的信托機構；私營信托業中一部分信托公司停業，一部分繼續營業。至1952年12月公私合營銀行成立，信托業務被停辦。十一屆三中全會後，金融信托業務重新恢複。1979年10月，中國國際信托投資公司正式成立，地方的國際信托投資公司也相繼組建，銀行也於1980年起開辦了信托業務；之後，各專業銀行均先後設立了獨立的信托投資類公司，承擔了各專業銀行原先的信托業務，我國的信托業進入迅速發展的階段。1999年，鑒於當時信托業存在的一些問題，如業務不規範、缺乏監督等，中國人民銀行對信托業做了一次大規模的整頓，經過這次整頓，我國的信托機構由原來的700多家壓縮到2001年的239家，其中全國性信托機構22家，地方性信托機構217家。這次整頓確立了信托業與銀行業、證券業和保險業分開經營的分業框架，使我國的信托業走上規範發展道路。2001年4月28日，九屆人大第二十一次會議審議通過了《信托法》，並於當年10月1日開始實施；2002年6月國家修訂了《信托投資公司管理辦法》；2002年7月國家頒布實施了《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》。這些法律、法規的出台明確了信托業的地位，為我國信托業健康發展提供了製度保障。