房地產業是個對金融資產依賴度極高的行業，它的發展需要金融業的融資支持。在當前消費市場疲軟、迫切需要通過拓展房地產業有效需求來擴大國內需求的背景下，創新金融品種、為房地產業注入源源不斷的發展資金已成為我國金融業所麵臨的新課題。目前我們所麵臨的現狀是：一方麵受前幾年“投資狂熱症”的慣性影響，截至2003年11月，商品房市場存在超過1億平方米的空置量，據測算約有3000億元資金沉澱於實物形態卻無法實現其市場價值，從而導致投資資金的良性循環發生斷鏈；另一方麵，全國人均居住麵積水平仍較低，住宅又被確定為國民經濟新增長點，由於房地產投資巨額性和建設周期長的特點，注定在住宅建設方麵需要繼續注入大規模資金。解決這一矛盾的有效途徑是房地產資產證券化。本章在房地產證券化概念的基礎上，著重講述了住房抵押貸款證券化的運作原理、作用以及我國推行住房抵押貸款證券化的主要障礙，並在最後一節介紹了發達國家、地區的抵押貸款證券化的經驗。
住房抵押證券化概述
一、證券化的概念
20世紀70年代以來，金融創新席卷全球，證券化作為其三大標誌之一，尤為引人注目。現代市場經濟中，無論是資源的配置，還是資產存量結構的形成或增量結構的調整，在主要方麵都是通過證券與證券市場來進行的。
所謂證券化是指一定的機構（企業或金融機構）以證券為主要形式在資本市場進行資金籌集的普遍化趨勢。具體來講，證券化包括融資證券化和資產證券化。融資證券化是指大量的機構融資者脫離對銀行間接融資的依賴而轉向從證券市場融資，以至於債券和股票在資本總量中不斷擴大和增強的過程或趨勢；資產證券化是指將缺乏流動性但是預期未來能夠產生穩定現金流的資產，通過適當的安排，轉化成為能夠在金融市場上出售和流通的證券的行為。
二、房地產證券化
房地產證券化是指通過有價證券形式融通房地產市場資金的過程，房地產證券化同樣包括房地產融資證券化和房地產資產證券化。房地產融資證券化是指房地產經營機構通過發行房地產證券（如股票或企業債券）籌集資金用於房地產領域的行為。房地產資產證券化是指將非證券形態的、流通性較差的房地產投融資資產轉化成為能夠在金融市場上出售和流通的證券，使房地產投融資主體與投融資客體之間非證券形式的物權、債權轉化為證券形式的股權、債權的過程。
房地產資產證券化按其現金流來源的不同又可進一步細分為房地產實物產權證券化和房地產債權證券化。房地產實物產權證券化是依賴房地產實物產權在未來能夠產生的收益流（如出售或租賃房地產所帶來的收入）而發行證券的過程；房地產債權證券化是依賴房地產債權在未來能夠產生的收益流而發行證券的過程，主要是指以住房抵押貸款證券化為代表的過程。本章主要介紹房地產資產證券化中的住房抵押貸款證券化。關於房地產融資證券化將在第十章房地產與資本市場中具體論述。
三、住房抵押貸款證券化
住房抵押貸款證券化是20世紀60年代末產生於美國的一種金融創新製度。它是指商業銀行等金融機構在發放住房抵押貸款後，將所持有抵押貸款債權出售給一家特別設立的機構（SpecialPurposeVehicle，SPV）然後由該機構在資本市場上發行以其收購的抵押貸款為基礎的證券（MortgageBackedSecurities，MBS）的行為。根據交易性質，金融市場一般可劃分為一級市場和二級市場。貸款人向借款人發放房地產抵押貸款的交易構成房地產抵押貸款一級市場；貸款人在發放抵押貸款後，向第三方全部或部分轉讓其債權，或借款人向第三方轉讓其債務的交易形成抵押貸款的二級市場。住房抵押貸款證券化主要通過抵押貸款二級市場來實現。通過二級市場的交易，可增加房地產抵押貸款的流動性。
四、住房抵押貸款證券化對我國的現實意義
1990年諾貝爾經濟學獎得主夏普和米勒提出，“不動產證券化將成為金融發展的重點”；美國前財政部長、哈佛大學校長薩默斯也認為，“資本在經濟中的分配方式即使發生了一個小小的變化，也會對社會有很大的影響，MBS不僅使住房業容易獲得資金，而且也使廣大投資者分享成果和共同分擔風險，從而使各種金融創新大放光彩”。目前，MBS已經成為美國、加拿大等國家房地產信貸資金的主要來源渠道。
住宅近幾年，隨著我國經濟的持續快速發展和住宅製度改革的深入，房地產業和相關金融服務的需求迅速增長。目前，我國已初步建立起政策性金融和商業性金融並存的房地產金融體係。據統計，“九五”期間，我國GDP年均增長8．2％，而居民住宅投資年均增長11．5％，大大快於經濟增長的速度。截至2003年底，僅商業銀行個人住房貸款餘額就達11780億元，占銀行各項貸款餘額的6．94％，其中2003年當年就增加3528億元，同比增長42．7％。據人民銀行測算，按照目前的發展速度，到2006年，我國商業銀行的抵押貸款將達到3萬億元，占各銀行各項貸款的比例將超過20％，根據國際經驗，該比例達到20％時，金融機構就會產生流動性風險，這是由於：房地產抵押貸款尤其是住房抵押貸款期限比較長（一般都超過10年），流動性較差，而銀行的資金來源多為短期資金，這就造成了銀行資產負債期限結構的不匹配。為了預防流動性風險，銀行必須將抵押貸款限製在一定範圍內，而這又成為房地產抵押貸款業務發展的障礙，住房抵押貸款證券化是解決這一矛盾的一個比較好的辦法。