（3）信用增級機構。信用增級是指由某一機構出麵對抵押貸款證券的現金流支付作出擔保或保證，以增強投資者的信心。信用增級機構一般由具有最高信用等級的大商業銀行、保險公司或政府機構來擔任。
（4）信用評級機構。投資者通常不大了解各抵押貸款證券的不同投資風險。因此，發行住房抵押貸款證券通常要由被投資者認可的信用評級機構進行評級。在該抵押貸款證券續存期間，評級機構一般會持續進行評級，並且在必要的時候調整證券的信用等級。信用評級機構不僅幫助發行人確定信用增強的方式和規模，並且對投資者設立一個明確而又可以接受的信用標準，同時其嚴格的評級程序和標準為投資主體提供了保護。
（5）證券承銷商。證券承銷商負責向投資者銷售抵押貸款證券。在證券上市之初，證券承銷商起著連接SPV和投資者的橋梁作用。一方麵證券承銷商通過承銷SPV的證券，可以加速SPV的資金回籠，使其專注於抵押貸款證券的設計和日常管理；另一方麵，它可以向投資者提供各種谘詢或向他們推薦抵押貸款證券。在一項成功的證券化過程中，證券承銷商的作用至為重要。
（6）投資主體。房地產抵押貸款的投資主體可以是個人投資者，也可以是機構投資者。對於個人投資者，持有抵押貸款證券可以獲得較高的投資回報率；對於機構投資來說，還可以優化投資組合，提高資產的質量。
（7）監管機構。監管機構負責擬定房地產抵押證券的操作規範。同時，監控抵押貸款證券市場的運作，確保市場交易的公平、公正和公開。
（8）受托機構。它是受發行人和投資者的委托，作為抵押品受托人和證券權益受托人對發行人和投資者的賬戶進行管理。具體地講，其職責是：代表證券持有人的利益而持有抵押品；定期監察有關合約的履行情況；向投資者償付本金和利息；違約時實施補救措施等。
除了上麵提到的八類機構外，在抵押貸款證券化過程中還有可能涉及會計師事務所、律師事務所和資產評估事務所等有關社會中介機構。
2.住房抵押貸款證券化的工具
根據被證券化的抵押貸款所有權轉移與否和投資者是否承擔房地產抵押貸款提前償付而麵臨的再投資風險的不同，住房抵押貸款證券化所使用的金融工具可分為過手證券、抵押債券和轉付證券三種。
（1）過手證券（PassthroughSecurity）。過手證券代表著對一個抵押貸款組合及其還款流量的直接所有權。它是指住房抵押貸款的所有權經SPV受讓並隨以後證券的出售而轉給投資者。由於相應的抵押貸款組合歸投資者所有，因而過手證券不是發行人的債務，不出現在發行人的資產負債表上。抵押貸款的管理人按月收取借款人償還的利息和本金，在扣除合理費用後，將剩餘部分“過手”給投資者。
（2）抵押債券（MortgagebackedBond）。債券以住房抵押貸款（組合）作為抵押擔保，由抵押貸款的放款機構發行，是發行人的負債，抵押貸款和抵押債券分別保留在發行人的資產負債表上，相應的抵押貸款（組合）所產生的現金流量不一定用於支付抵押債券的本息，發行人也可以有其他來源的資金償還抵押債券本息。
（3）轉付證券（PaythroughBond）。轉付證券兼有過手證券和抵押債券的一些特點。發行機構用於償還轉付證券本息的資金來源於相應抵押貸款組合所產生的現金流量，這又與過手證券相同。轉付證券與過手證券的區別主要在於抵押貸款組合的所有權是否轉移給投資者，與抵押債券的區別則主要在於兩者償還的資金來源不同。
3.住房抵押貸款證券化的基本運作模式
住房抵押貸款證券化的基本做法是：發起人對其抵押貸款資產進行打包組合，出售給為抵押貸款證券化而特別設立的機構（SPV），然後由SPV通過一定的信用增級手段使其達到要求的信用級別。SPV通過分析、核算，在某一特定時間，在資本市場上，通過證券承銷商發行以其所購的抵押貸款為基礎的證券。具體來說，住房抵押貸款證券化的基本運作模式包括：資產池的形成、證券化特別機構的設立與證券設計、信用增級、信用評級、證券發行、後續服務等六個基本步驟。
（1）資產池的形成。發起人根據自己所要達到的融資要求，確定其證券化的目標，在綜合考慮房地產抵押貸款的期限、利率、規模等因素後，對能夠進行證券化的抵押貸款資產進行清理和估算，最後將這些資產彙集組建資產池。彙集到資產池的抵押貸款必須符合一定的條件：具有明確可預見的未來現金流；信用特征相似；資產具有良好的記錄，違約率低；多樣化的借款人。
（2）證券化特別機構的設立與證券設計。證券化特別機構是專門為完成資產證券化交易而設置的特殊實體，它是證券化交易中的一項關鍵製度建設。SPV設立後按照“真實出售”的標準從發起人處購買資產，然後根據資產池的住房抵押貸款情況，估算抵押貸款未來的現金流，在考慮市場投資者需求的基礎上，對不同的現金流進行適當的組合，設計成為不同的住房抵押貸款證券品種。