【案例三】某住宅小區一位業主夜間回家時，在高層電梯裏被歹徒用磚頭砸傷。該業主遂向法院起訴，狀告某物業企業違約，未盡到安全保護的義務，要求賠償其損失。但是，人民法院卻判決駁回其訴請。該業主由此產生疑問：在物業企業與物業業主簽訂了《物業管理服務合同》，向業主收取了物業安防費的情況下，物業企業對業主人身、財產受到的傷害是否應承擔民事賠償責任？
法院在審理此人身受傷害案件時認為，該業主與物業企業簽訂了《物業管理服務合同》，雙方形成的是合同法律關係，物業企業應按照《物業管理服務合同》中約定的安防服務事項履行合同義務。雖然物業企業在合同中承諾了安防服務，但這種安防服務僅限於防範性安全保衛活動，並不能達到完全防止治安案件發生的目的。法院還認為，對於業主的人身、財產損害賠償責任，可由物業企業與業主在物業管理合同中作出特別約定，沒有特別約定的，物業企業不承擔業主的人身、財產損害賠償責任。在本案中，雙方在合同中對安防服務的內容未作特別約定，該業主的訴請已經超出了《物業管理服務合同》約定的一般安防服務事項，因此，法院判決物業企業不承擔其損害賠償責任。（案例摘錄節選自中國物業管理協會網）
解析與啟示：物業企業在物業管理與服務過程中，並沒有特別或額外的收取專項安全防範費用，隻是在收取的物業管理費裏，包含了這部分費用，且在分配或使用額度上，能夠用於安全防範上的開支，也是十分有限的。在這種情況下，要求物業企業提供“保鏢”式的服務，是不可能實現的，也是不現實的，物業企業能夠提供的安全防範服務，僅限於《物業管理服務合同》約定的內容，如果物業業主在安全防範上有特殊的要求，應與物業企業簽訂另外的合同或契約予以約定。
【案例四】家中被盜本應自認倒黴，然而令許先生氣憤的是，事發當日明明有人向小區安防員報警，哪知安防員“馬虎”巡視錯過了抓賊的好時機。之後，許先生一紙訴狀將某物業企業告上了法庭。不久，法院就此財產損害賠償一案作出一審判決，被告某物業企業於判決生效之日起十日內賠償原告許先生4660元。
許先生由於家在一樓且位於小區一角，許先生便在自己的住房上自行開設了一扇窗戶，並安裝了防盜柵欄。某日下午1時許，許先生家正巧沒人，兩名鬼鬼祟祟的男子“光臨”了小區，隻見他們先在許先生家附近東張西望，然後其中一人隨即從許先生家自行開設的窗戶爬了進去，正當小偷登堂入室時，小區的另一住戶陳某將此情此景全看在了眼裏。發現竊賊的陳某立即奔至小區的門衛室向安防人員報告，誰知安防員接報後前去巡視，卻未發覺異常情況，“馬虎”的安防員便又折回了門衛室。下午3時許，許先生回家，發現家中現金被盜23300元，許先生當即報案。不久，兩名竊賊在另行作案時被捕並很快被判處刑罰。
法庭上許先生訴稱，竊賊的行為固然可恨，但物業疏於管理的行為同樣可恨。事發當日已經有目擊者向安防員反映盜竊情況，而安防員在巡視中竟然沒有發現原告家中的窗戶防盜柵欄被人破壞，這種對安全保衛工作的懈怠直接導致了犯罪分子盜竊行為的得逞，故請求法院判決被告物業公司賠償家中損失的錢款共計23300元，並承擔全部訴訟費用。
被告某物業管理有限公司則辯稱，物業管理服務合同所約定的安防服務僅指必要的正常防範性安全保衛活動，物業不承擔確保物業管理區域內業主、使用人的人身、財產免遭不法侵害的義務。況且竊賊爬進來的窗戶係原告自己違章開設，原告自己外出時沒有關閉門窗才導致了被盜。現兩名竊賊已被司法機關判處刑罰，原告的訴訟請求沒有法律依據，被告不承擔賠償責任。
法院經審理後認為，物業企業應盡的保安責任不同於一般業主的通常注意義務，應達到勤勉、謹慎的程度。本案中，被告接報原告家中可能發生被盜險情，理應引起充分重視，並通過采取全麵巡查、報警、通知原告等途徑，盡可能避免原告家被盜的危險發生。但被告僅委派安防員作了通常巡視，且未發現竊賊已撬壞原告窗戶防盜柵欄的情況，亦未采取其他安全措施，其管理存在瑕疵，應承擔相應的違約責任。法院遂根據被告行為的過錯程度酌定了賠償數額，作出上述判決。（案例摘錄節選自中國物業網2006-7-8）