律師解答：開發商自買自賣的行為，對於同行來說，應當認定為一種不正當競爭行為；對於消費者來說，是一種欺詐行為。雖然《中華人民共和國反不正當競爭法》在不正當競爭行為的列舉中，並未把開發商這種自買自賣的行為規定進去，因此，也沒有直接的法律規定如何進行處罰。但是，根據不正當競爭的概念，是指經營者違反本法規定，損害其他經營者合法權益，擾亂社會經濟秩序的行為，開發商的自買自賣行為完全符合。我們認為，這種行為應當由政府進行嚴厲查處。至於對消費者構成的欺詐，應當適用《中華人民共和國消費者權益保護法》第四十九條規定：“經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍。”
4.開發商延期交房如何追究違約責任？
問題：我和開發商簽訂的《商品房買賣合同》，約定交房期限為2009年8月10日，可至今為止，開發商尚未交房。我想追究開發商的違約責任，但後來發現合同中沒有作任何約定，請問能否追究開發商延期交房的違約責任？
律師解答：根據《商品房銷售管理辦法》第三十條規定：“房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任。”現開發商明顯屬於延期交房，已經構成了違約，依法應當承擔相應的違約責任。但因你們雙方在《商品房買賣合同》中並未約定違約金的計算方法，故根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第十七條規定：“商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。”因此，業主可以大概了解一下該商品房同地段同類房屋的租金標準，來確定開發商應當承擔的違約金數額。
5.房屋質量有問題能否拒交物業費？
問題：我購買的房屋因為存在漏雨等質量問題，已多次跟物業反映，要求其解決，但至今為止物業公司都沒有幫我解決，請問我能否因此拒交物業費？
律師解答：不能。你與開發商之間形成商品房買賣合同關係，而與物業公司形成物業服務合同關係，這是兩個不同的法律關係，不能混為一談。根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第十三條規定：“交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修複責任；出賣人拒絕修複或者在合理期限內拖延修複的，買受人可以自行或者委托他人修複。修複費用及修複期間造成的其他損失由出賣人承擔。”因此，你的房屋存在質量問題，如果還在保修期內，你應當要求開發商幫你維修，如果開發商遲遲不予維修，你可以自行維修或者委托他人進行維修，並要求開發商承擔維修費用及損失。
6.“認購意向書”具有法律效力嗎？簽訂“認購意向書”後反悔，需承擔法律責任嗎？
問題：2007年，王某與某房產商簽訂了一份商品房認購意向書，打算購買該房產商開發的A樓盤某單元，單價為2600元/平方米，一年後簽正式商品房買賣合同，王某支付了定金2萬元。2009年，房價已漲至3500元/平方米，王某找到房產商要求簽訂正式的商品房買賣合同，房產商同意退還王某定金，但不與王某簽訂合同，理由是，“認購意向書”不具有法律效力。房產商的說法有道理嗎？“認購意向書”具有法律效力嗎？簽訂“認購意向書”後反悔，需承擔法律責任嗎？
律師解答：在簽訂正式的購房合同之前，開發商往往要求購房人簽訂一份“認購意向書”，那麼該意向書具有法律效力嗎？簽訂後，如果一方反悔是否要承擔法律責任呢？對此問題應當具體問題具體分析，首先，我們看意向書的內容，從意向書的本意看意向書是為了今後履行一定行為的約定，如果對所購房屋隻有一個大概的意向，而沒有具體的標準，也沒有預付款等等，這樣的“房屋認購意向書”是真正意義上的意向書，雙方當事人如果違反了一般不須承擔什麼法律責任。另一種認購意向書名為意向書而實質是購房合同，合同的權利義務條款約定的比較明確具體，以及預付款、首付款或定金交付、使用，以及違約責任等。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第五條規定：“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。”這樣的意向書其實就是合同，具有合同的法律效力，一方違反應當承擔相應的違約責任。其次，雙方簽訂的認購意向書是否具有法律效力還取決於開發商是否取得了相應的法律手續。《城市房地產開發經營管理條例》第二十三條規定：“房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件……（四）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。”《城市商品房預售管理辦法》第六條規定“商品房預售實行許可製度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。”《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第二條也明確規定“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。”所以，未取得商品預售許可證而簽訂的購房合同（包括意向書）是沒有法律效力的。