第十一章 房產理財攻略
房產是商品，具有使用價值；它又是一個投資品種，人們可以通過房產升值和租金來實現投資回報。隻有正確而巧妙地理財，才能使自己置業無憂、養家不愁。
房地產理財學問多
房地產理財是人生的一個重要內容，跨越人生理財後半生，花費的投資在理財規劃中應該占據三分之一的資產。購房作為每個人一生當中最大的一筆消費，房屋理財有很多學問。
投資房地產要有規劃
2001年，我的鄰居家裏人口也增加了，住三十多平米的房子，有些擁擠，想買一套大點的房子，才發現住房按照平米來出售，房價三千多元/平米，三千多元要買八十平米的話，需要花費二十五萬元，再交一些雜費，需要二十七萬元，當時現金沒有這麼多，當時很多人沒有貸款概念，他更覺得虧了，以前10萬元錢的房子，沒買，二十多萬更不願意買了。當房價繼續上漲，他有些著急了。當時房價漲到八千多元/平米的時候，在北京清河鎮附近買了一套房子。這次他也知道貸款了。
很多人看了這個例子，是不是深深有同感。大部分人理財都喜歡追漲殺跌，房價格低的時刻，沒有人買，在2005－2006年房價暴漲，很多人倒是出現了搶購的狂潮，甚至很多有房子的人看到其他人買，也來買，問及他買房子理由，他說：我看其他人買，所以我也要買。
房地產屬於大宗理財，如果理財不當，會影響您今後10－20年的生活。試想我的這個鄰居，他二十七萬元錢如果買下，每月還貸款隻是需要800多元，時間過了4年，房價由25萬變成70萬，他多花了近2倍的錢。貸款也需要每月還款2500元左右。
沒有一個長遠住房規劃，對我們理財來說，就是一大敗筆，五年時間，就多付出了四十多萬的代價，而收入水平遠遠沒有到達房地產的上漲幅度。多付出了四十多萬元，按照北京市平均工資水平，相當於10多年的工資，可以想象十多年收入白白花費在房地產上麵，對我們的理財生活影響有多大？
投資房地產要量力而行
投資房地產是一個大宗投資，會影響我們長期理財生活，所以一定要量力而行，有多少錢就辦多少事情。
2002年，投資者A先生在北京望京買了10套房子。他是這樣運作的，他買了第一套房子，4000元/平米，每套80平米，總房價32萬元，他先支付20%的首付和一些稅款，7萬元，再簡單裝修，花1萬元錢，共計花費8萬元，然後把這房子出租，每年可以收到3萬元房租。有了這筆錢，他和親戚朋友借點再買第二套房子，之後是裝修出租。按照這樣的方法，買了10套房子。他一直資金緊張，如果資金麵斷裂了，後果不堪設想。每月的工資全部交納貸款，如果有租方退房，找不到出租方，房子閑置，則令他雪上加霜。
當時他借遍了身邊所有的人，來應付資金危機。最後一年之後被迫賣掉2套房子歸還房貸款，差點破產。雖然房子升值，但是80%是銀行貸款，一旦資金鏈斷裂，所有房子麵臨銀行催還貸款和沒收拍賣的命運。幸好，北京房價持續上漲，他沒有破產，反而發了一筆財。現在身價幾千萬。這就是從8萬到5000多萬的財富神話。很多人說：如果我前幾年買幾套房子多好，但是理財不能後悔，當然財富也不可複製。
聰明的讀者想想，如果房價買入之後持續下跌怎麼辦？他絕對破產。
2007年美國的次級債風波已經令很多投資房地產投資者陷入債務危機，房地產投資的風險再次顯現。
現在絕對不能鼓勵這種情況，1980-1997年，17年間，香港樓市隻是升不跌，由1980年的1萬港幣/平米，上漲到1997年的10萬港幣/平米。1997年，香港樓市受到了東南亞金融危機影響，樓市價格暴跌，金融危機之後，房價從10萬元下跌到3萬元，2007年才回到6-7萬水平。房地產市場比高峰時刻跌去7成，現在也難以回到最高峰程度。
當時很多人破產，因為花二百萬港幣買的房子，交了三成60萬的按揭，到了1997年，房子才價值70萬元，還貸款還是不還貸款，都會令你左右為難。當時的香港明星鍾鎮濤因為炒樓市陷入債務危機，最後還經曆了離婚的打擊。當時很多香港人，看到房價下跌號啕大哭，很多人寧可想辦法還貸款，也不願意把這房子丟了，後半生過得很差，真是年輕風光，晚年淒慘。
投資房地產是有風險的。尤其在房價泡沫越來越大的時候。我們在投資房地產中，一定遵循量力而行，否則就會陷入投資風險。
投資房地產要遵循循序漸進
在房價日益高漲的時刻，投資房地產風險會越來越大。很多讀者會認為，今年剛買了房子，房價就上漲10％，房子已經升值，怎麼會有風險？我們能保證房價10-20年不回落嗎？能保證10-20年不遇到嗎？現在要買房，應該遵循我們的大宗理財的一個投資原則，從租房，到購房，到換房的計劃。
隻要房地產投資，都可能存在這種情況，先租房，再買房，最後再換一個大的房子，這是一個從實際出發的置業計劃。畢竟投資不是冒險，尤其是占自己一生時間很大比例的投資。
投資房地產不要陷入低首付陷阱
一般人投資房地產，由於資金有限，需要貸款，很少有人可以一次付清。投資房地產不要落入這樣的陷阱，因為低首付，而買了負擔不起的房子。
這個情況很多人都會有發生，什麼叫陷入低首付呢？總價60萬的房子，按照20%的按揭12萬就可以擁有自己的住房。每月還一千四五百元錢，不會影響您的正常生活，因為您每月收入3000多元。如果看到首付便宜，支付了首付，但是日後卻越來越難過。
例如：投資者B每月收入8000元，看到北京三環內一處100平米的房子，10000元/平米，首付20萬，之後每月還六千元錢，買了房子日常生活費隻能維持在2000元之內，需要花費積蓄或家裏其他成員的錢。1年後投資者B由於工作失誤，喪失了工作，雖然2個月之後找到新工作，但是每月收入隻有6000元，出現了還貸問題。令投資者B左右問難，後悔當時買房沒有考慮自己的承受因素和不確定因素，陷入財務危機。
投資者B就是犯了這樣的錯誤，要螞蟻吃大象。光看到了首付低廉，而忘了需要240個月的難受。
購房不能降低生活質量
投資者C買了一套房，一百多平米，7000元/平米，需要貸款50萬，每月還4500元房款。但是投資者C每月收入5000元，收入全部還房款，每月指著家庭其他成員工資生活，每月生活費3000元，這樣的日子有生活質量嗎？
這就是房奴，這樣的生活，可能要還二十年到三十年。但是房子寬敞，明朗，這樣的住房的生活，他會理財嗎？對房地產投資理財，覺得現在住的舒服了，但是給自己其他的生活，包括教育投資，養老金的積攢，保險投資都會推後，生活質量下降，這樣也不是一個很好的理財。
所以房地產投資一定要記住這一點，不能量入為出，不能圓夢，就是勉強圓夢也會影響生活質量。
如果有購房的計劃，可以強迫儲蓄
中國人比較能儲蓄的，因為需要花錢的地方太多。如果有購房計劃，必須強迫自己儲蓄，至少要儲蓄出來付清首付和裝修的錢。才能去買房。如果換一個更大的房子，從購房到換房，也需要強迫儲蓄。因為換的房子比你住的房子房價更高，需要支付其中的差價。
選擇最好的貸款方式，能用公積金擔保貸款，肯定要比商業擔保要好的多，因為它最後能便宜很多錢，貸款的利率是不一樣的，貸款的利率是不一樣，我算了一下，如果貸款五十萬的，要20年付清，能省下4、5萬元錢，所以有公積金最好用公積金，千萬不要用你的商業的貸款。
小心以獲取租金收入為投資回報
上官女士，前幾年剛在北京海澱區購買了一套108平方米的二室一廳，三口之家綽綽有餘。不久前，見鄰近的大鍾寺附近新開一樓盤，買下一套130平方、總價在110萬元的三室一廳。據售樓小姐介紹，4500元一個月隨隨便便的就能租出去。
這個決策有問題，最大的失誤在於既然打算以獲取租金收入為投資回報，就必須考慮地段因素。這是因為目前北京決定租金貴賤的主要因素在地段，並且未來至少10-20年不會改變，很可能每平方米2萬元以上的黃金地段物業，能獲8-10%的回報，而每平方米上萬元的地段也許隻能獲得3%的收益。
另外，選擇住那一帶的人，有誰願意付出4500元月租，或者有多少事業有成的外籍、外埠人士在那一地區創業?要像售樓小姐所說的，不是純居住的房就租給辦公司的，殊不知，這裏顯然有誤導傾向。很顯然，售樓小姐隻管銷售，自然會說個找個恰當的理由，順著你的心思以迎合你才這麼說的，至於你今後能不能順利出租，這可不是她管的事情呢。
不要想著買套房子放著留給後代
現在社會上有還大一部分人認為，趁現在手上有錢，不如買套房子放著，等到留給子女長大了婚嫁時再用，畢竟房地產具有保值、增值的作用。
其實這樣的考慮也是偏頗的。一方麵，任何物業都既有一個與時俱進的概念，也有一個折舊的因素在內。現在的房子的確很貴了，品質也很好了。但由此推理，現在買了房子留到10年、20年以後很可能這個房子已經過時落伍了。
再說兒孫自有兒孫福，盡管現在為了規避房價上漲，在提前為子女買好房子的同時，卻在為他們設計了未來，比如學習、工作與生活的地域被框死了。要是現在買的房子，與他們心儀想往的區域不符，豈不是白忙了一場?當一樣物品沒有被使用或充分使用時，它的價值就會大打折扣，更不用奢談一些什麼保值、增值之類的話了。
不要想低進高出賺取差價
有的人投資房產的目的很明確，就是想等以後房價漲了再拋掉，賺取其中的差價。
事實上，就是這種風險最大。由於房地產市與股市在諸如價值發現功能方麵有許多相似之處。所謂的價值發現，是對股票或房產處於價值被低估時所定義的，而一旦被充分發現，就失卻了發現的原由本色。也就是說，通常是少數人在大多數人對某樣物品不知不覺時先知先覺才是發現的含義。
然而，如今北京的房價連續上漲了多少年，而且其快速上漲，已經達到了一個很高的水平，即使不考慮其它的外因，總的來說，房價上漲的空間已經相當有限。就算是某個人獨具慧眼，所選的物業確實有上漲空間，但也得靜下心來算一筆賬，差價部分刨掉不能省卻的買賣交易費用(其中包括契稅和傭金)，以及財務費用(銀行利率)，剩下還有多少。
欲作這項投資的人，不妨自己先測算一下，結果很簡單，一套100萬元的房子必須先有9.5萬元的差價底線，除掉這部分之後，才有賺錢的可能。
房地產理財規劃
成功的理財講求理財規劃，家庭理財也不例外。我們做房地產投資，第一步就是要搞好家庭理財規劃。理財規劃可以幫我們更好的實現財務安全、資產增值和財務自由的境界。
購房投資決策要點
投資房地產，是一項決策，必須要把握決策要點。投資房地產關鍵是看房價的波動和利率水平的波動，利用3大指標來計算購買房子成本。
（1）房地產成本和售價和供求關係比例。房價就是房子的價格，而不是房子的實際價值，房價代表房屋實際價值的時間往往很少，大多數情況，房價總是高於房子實際價值。房價要圍繞房合理價值波動，一旦房子供應緊張，房屋價格勢必上漲，脫離實際價值，一旦房屋出現供應大於求，出現大量賣出房的，引起房價暴跌。
我們總是說房地產，其中最值錢的是地而不是房。同事聊天，經常會問：你住在那裏？我住在通州，你住在望京。根據住地，我們就可以了解當地地房價。所以，房地產最值錢地是地，而不是房屋本身建造成本。對開發用地地需求程度，開發土地地集中程度，都會決定未來房價。
房地產售價高於成本100％，甚至更高，說明投資已經很熱。但是可能不到離譜程度，還可以買房子。但是如果市場建造100套房子，，需求是200套，供需比例是200%,說明房子還可以購買。相反，如果建造100套房子，需求隻有10套，供需比例是10％，則房價存在下跌風險。
（2）出租回報率。房價怎麼算高，怎麼算低，如何判斷自己買的房子房價是否過高，是否有投資價值，用出租回報率這個指標就可以判斷。
出租回報率是每年租金和房子價格的比率。這個指標如果同時比較一個國家不同城市的房價，準確率更高。一般如果出租回報率在每年5%-7％基本是合理水平。如果出租回報率過低，則說明房地產已經泡沫，隨時房地產價格可能暴跌。我們這個時刻買房可能資不抵債。如果買房之後，出租回報率高於7%，說明房地產價格處於低潮，房價有上漲空間。
例如：投資某地房產，2001年買一套房子100平米房子需要30萬元，2001年出租房子，每年收取房租15600元，2007年房子價值100萬元，每年收取房租3萬元。
2001年出租回報率＝15600÷300000＝5.2％
2007年出租回報率=30000÷1000000=3%.
2001年出租回報率是5.2%,按照這樣出租19.24年基本可以收回買房成本。
2007年出租回報率是3％，說明房價上漲已經高過物價水平，33.33年才能收回成本。已經存在風險。
（3）房價走勢曲線。在經濟學中，有經濟周期理論，房屋地價格走勢也要隨著經濟周期地發展而同向運動，房地產價格走勢是隨著經濟周期運行。我們在觀察房價時，可以通過觀察近期10年房地產走勢價格圖表來分析。通過這個指標圖形，可以判斷房價是否過高或者過低。
綜合上麵這3個指標，如果買房子時刻看到購買之後出租可以獲利10％，則說明長期房子有投資價值，房價處於低穀，我們可以把房地產當作投資。
通過這三個指標運行，我們可以發現投資機會。
例如：上個世紀90年代末，香港樓房出現了令瘋狂地炒作階段，平均房價10多年上漲10倍，也就是說1年多點時間上漲一倍。這樣地年收益率吸引很多人投資，於是類似荷蘭地鬱金香事件發生了。
當時出租率不足1％，市場風險很大。但是很多人還是趨之若騖。其中不乏很多名人，很多人投資香港樓花中破產。而當時中國內地正經曆了房地產地低潮期，當時4000多每平米就可以在上海賣一個不錯的房子。當時北京3000多每平米就可以買一個價格合理的房子。
2007年之後，北京上海房子成倍上漲。從10年香港的房價走勢也可以看到，房價的風險已經隨時象從山頂垂直滾下石頭。而當時上海和北京的房價還在底。
如果當時大部分人懂得者三個指標，花費不多時間就可以看到風險和機會。
人生的幾個置業理財階段
生活在人的一生中分成幾個階段，任何人也無法超越這些階段，掌握了人生的理財幾個階段，在根據這些階段做不同的理財規劃和實施，理財會變得簡單。
（1）幼稚期置業策略。剛出生到5歲，這是人生的第一個階段，幼稚期。不需要買房，沒有理財能力，你的衣食住行，包括所有的所需都是父母給你的。
（2）單身期置業策略。這個時期最大的問題就是要買房子，或者租房。尤其是單身男士。這個時期收入不多，工作不穩定，但是麵臨成家立業。所以必須為買房子或者租房子強製儲蓄一筆資金。
（3）新婚期置業策略。結婚之後，第一次遠離開父母，需要獨自生活，需要有自己的房子，或者承租一套房子。這個時期承租住房要求房價便宜，不求奢華和麵積過大，隻求適當的舒適的居住，也許一室一廳的樓房就足夠了，住房的維修盡可能少。買房不用一次到位，盡量可以安排2人世界的居住要求即可，簡單裝修，做到量力而行。
（4）沒有子女期置業策略。這個時期需重新考慮房子投資，為有小寶寶而做準備。如果這個時期是承租房子，需要換一個更大的適合三口之家的房子，住房要求較高，需要留出孩子的空間，還要有保姆的居住空間。可能一室一廳的住房就擁擠不堪了，這時本著要承租兩室一廳的房子才夠用，最好和房東簽訂2-3年的承租協議，防止在孩子出生後，因為房價上漲被迫在找房子。
買房的年輕父母這個時刻可能您原有的住房不能符合養寶寶的要求了，需要換一個更大的房子來滿足家庭居住和撫養下一代需要。所以需要賣掉舊房子換一個更大的新房子，就會涉及舊房子賣出，新房子采購彌補差價，還涉及新房子裝修等事情。
（5）子女期置業策略。當有了孩子之後，成了三口之家，承租房子需要給子女提供一定的空間，比如做功課空間，遊戲空間，這樣對孩子未來成長有好處。這個時期如果已經完成購房需要合理完善理財計劃，最好盡快還清房貸，以便滿足子女教育投資需求。
（6）家庭成熟期置業策略。如果這個時期承租住房，一定租賃住房在各種需求和理財環境變化時提供一定的安全性，防止大起大落，因為這個年齡段實在不適合搬家等折騰。理財重點要放在為退休理財做打算。如果購買房子房子質量要好，簡單適用的裝修，千萬不要因為裝修太多日後加大維修費用和負擔。家庭成熟後，人的性格也日趨成熟，建議買符合生活方式需求的住房。
（7）退休期置業策略。人生的夕陽紅的階段，這個時期老年的生活質量最重要，需要平和的心態，買房和承租房子基本應該結束，房貸一定要還清。生活主要是盡享受天倫之樂。人生這個階段禁不起任何風浪，所以任何風險大的投資都不適合您。
買房要考慮的幾個問題
如果我們決定買房，買房也有很多技巧需要熟知，否則會出現買房陷阱。買自己承受的不起的房子，出現類似的次級債危機。我們要按照自己的收入水平確定買房子的層次，我們都想買別墅，但是很少有人能買的起，所以要根據自己的收入水平來確定買房的檔次。確定承受得起的總房價。
（1）以儲蓄及繳息能力估算負擔得起的房屋總價。目前能夠一次性付款購房的人還是很少一部分，大多數購房者還是采用貸款買房、每月還款的方式買房。因此，房屋的總價應該包括兩個部分，一是首付款，二是房貸款。所以，我們以儲蓄及我們的每月收入估就可以計算買房子情況。
可負擔首付款= 目前儲蓄總數×負擔首付的比率上限
可負擔房貸=目前年收入×負擔房貸比率上限×年金現值（n=貸款年限，i=房貸利率）
年金：每隔相同的時期付等額的款。年金現值，實質就是＝年金額×期數－年金的利息累計，計算到期初的金。
可負擔房屋總價=可負擔首付款+可負擔房貸
例如：趙先生年收入為10萬元，剛參加工作4年，目前儲蓄10萬，70%為儲蓄首付款為負擔房貸的上限，貸款年限30年，利率以5%計。趙先生的年收入中負擔房貸的比率上限為50%。
分析：
趙先生是可以負擔的房屋首付上限為：10萬×70%=7萬
趙先生可以負擔的房貸大致為：10萬元×50% ×15.3725=76.8625萬元
趙先生可以負擔的房價=7＋76.8625＝83.8625元
也就是說現在趙先生25歲,可以貸款30年,55歲還清貸款,不計算房貸利率增長,等因素,可以買83萬的房子是可以承受的。
（2）買哪裏的房子，買多大的房子。買房人的投資偏好，房子的不可替代性質這裏發揮決策作用，一般人喜歡買距離親朋好友近的房子，距離單位方便的房子等，這些都成為買房的偏好理由。
知道自己買房的承擔比例，用家庭居住人口和日後規劃就可以測算買房麵積和地點。
比如：趙先生的家人、朋友都在北京海澱區，趙先生買房子就希望買這些地方附近的。 趙先生準備結婚，家庭人口是2人，考慮日後要孩子，所以2居室比較合適。綜合考慮海澱區的房價，每平米1萬元，則可以買83平米左右的房子；考慮到房子的一些其他成本，裝修費用、房屋裝修、家具、搬家費、保險費、律師費、契稅等費用也得在考慮之例。所以買80平米的房子是比較合適的，在大就是超過承受負擔，除非這些費用家裏老人讚助。
如何選擇樓盤和稱心的房子
很多人買房後就後悔，房子環境不好，交通不便利，房屋結構不好。總之，有很多不如意的理由。那麼，在現時越來越多的新推出的樓盤中,如何尋覓自己如意的棲身之所呢?
位置要有有升值潛力
房產作為不可動的資產，?所處位置對其使用和保值、增值起著決定性的作用。房產作為一種最實用的財產形式，即使買房的首要目的是為了居住，購買房產仍然同時還是一種較經濟的、具有較高預期潛力的投資。房產能否升值，所在的區位是一個非常重要的因素。
看一個區位的潛力不僅要看現狀，還要看發展，如果購房者在一個區域各項市政、交通設施不完善的時候以低價位購房，待規劃中的各項設施完善之後，則房產大幅升值很有希望。區域環境的改善會提高房產的價值。
以北京為例。隨著北京交通路網的建設，車程、車時概念逐漸取代了原來的絕對位置概念。所以在選擇區位時還要注意交通是否方便，有多少路公共汽車能夠通到小區。交通方便往往是開發商的強勁賣點，有的售樓廣告說地鐵某號線直達小區、某寬闊大道緊鄰小區。其實這有可能隻是城市規劃中的遠期設想。對於交通條件，購房者一定要不辭勞苦親臨實地調查分析。
?配套要方便合理
居住區內配套公建是否方便合理，是衡量居住區質量的重要標準之一。稍大的居住小區內應設有小學，以排除城市交通對小學生上學路上的威脅，且住宅離小學校的距離應在300米左右（近則擾民，遠則不便）。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顧的基層商店配套，服務半徑最好不要超過150米。
目前在售樓書上經常見到的會所，指的就是住區居民的公共活動空間。大多包括小區餐廳、茶館、遊泳池、健身房等體育設施。由於經濟條件所限，普通老百姓購買的房子麵積不會很大，購房者買的是80平方米的住宅，有了會所，他所享受的生活空間就會遠遠大於80平方米。
隨著居住意識越來越偏重私密性，休閑、社交的需求越來越大，會所將成為居住區不可缺少的配套設施。會所都有哪些設施，收費標準如何，是否對外營業，預計今後能否維持正常運轉和持續發展等問題，也是購房者應當了解的內容。
綠化要環境優美
目前北京住宅項目的園林設計風格多樣，有的異國風光可能是真正翻版移植，有的歐陸風情不過是虛晃幾招，這就需要購房者自己用心觀察、琢磨了。但是居住環境有一個重要的硬性指標——綠地率，是居住區用地範圍內各類綠地的總和占居住區總用地的百分比。
值得注意的是，“綠地率”與“綠化履蓋率”是兩個不同的概念，綠地不包括陽台和屋頂綠化，有些開發商會故意混淆這兩個概念。由於居住區綠地在遮陽、防風防塵、殺菌消毒等方麵起著重要作用，所以有關規範規定：新建居住區綠地率不應低於30％。北京城近郊居住區綠地率應在35％以上。
布局要容積率適宜
建築容積率是居住區規劃設計方案中主要技術經濟指標之一。這個指標在商品房銷售廣告中經常見到，購房者應該了解。
一般來講，規劃建設用地範圍內的總建築麵積乘以建築容積率就等於規劃建設用地麵積。規劃建設用地麵積指允許建築的用地範圍，其住區外圍的城市道路、公共綠地、城市停車場等均不包括在內。建築容積率和居住建築容積率的概念不同，前者包括了用地範圍內的建築麵積，而總用地一樣，因此在指標中，前者高於後者。
容積率高，說明居住區用地內房子建的多，人口密度大。一般說來，居住區內的樓層越高，容積率也越高。以多層住宅（6層以下）為主的住區容積率一般在1.2至1.5左右，高層高密度的住區容積率往往大於2。
在房地產開發中為了取得更高的經濟效益，一些開發商千方百計地要求提高建築高度，爭取更高的容積率。但容積率過高，會出現樓房高、道路窄、綠地少的情形，將極大地影響居住區的生活環境。
區內交通要安全通暢
居住區內的交通分為人車分流和人車混行兩類。目前作為樓盤賣點的人車分流，汽車在小區外直接進入小區地下車庫，車行與步行互不幹擾。小區內沒有汽車穿行、停放、噪音的幹擾，小區內的步行道兼有休閑功能，可大大提高小區環境質量，但這種方式造價較高。
人車混行的小區要考察區內主路是否設計得通而不暢，以防過境車流對小區的幹擾。是否留夠了汽車的泊位，停車位的位置是否合理，停車場若不得不靠近住宅，應盡量靠近山牆而不是住宅正麵。