渾渾的水，個人投資者，發布於2014/07/30
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今天的話題是一個很多聽眾特別指定要求講的一個話題，就是自住房的選擇技巧。因為有過承諾，所以這期渾渾的壓力很大，但也會格外認真一些，口水也會噴得更多一些，大家不要聽煩了就好。
首先在這裏表達一個非常重要的投資理念，很多人認為房產就是資產，但是根據富爸爸的觀點，自住型住房不會給你帶來任何的現金收入，反而每個月會讓你支出月供款（如有貸款的話）、管理費、水電費、房屋和家具裝飾的折損，以及其他亂七八糟的費用。所以自住型住房並不是你的“資產”，而是你的“負債”，這種“負債”也許是無可奈何的事情，不過還是覺得多囉唆這麼一句是必要的。
當年渾渾的水買第一套自住房的時候，全部的積蓄就勉強夠支付首期款，當時的我也跟大家一樣迷茫，如果那時有達人來指導一下多好啊。不過渾渾的水對感興趣的事情，都有那麼一點鑽研的愛好，更何況是首次置業這樣天大的事情。記得那時渾渾開玩笑地跟朋友說“我是把買房子當作一項最大的事業來做的”，我希望每個首次置業的人都要有這樣的態度。所以平心而論，渾渾灰常灰常理解大家對這期節目期盼的心情，對於很多人來說，買一套自住房，不僅僅是可能用了畢生的積蓄，還要透支未來的收入，更將自己和家人未來數十年的幸福生活寄托在這裏，這確實來不得半點兒戲。
自住房不同於租房子，可以隨隨便便，住得不爽還可以換。渾渾的水認為對自住房的要求，不僅僅體現在物質層麵，如地段、戶型、建築、小區等，還要體現在精神上，如鄰裏關係、物業管理、小區文化等，更高層次的，就是對居住藝術的追求。
先說大家最關心的，也是影響最基礎的物質層麵的各種因素：
地段，這個已經在《隻談房事》第一期用整個專欄的時間說過了，對於地段的選擇，無論是自住型還是投資型，都是同樣重要的。
小環境：就是指小區周邊和小區內的環境，有的樓盤地段很好，但是小環境不敢恭維，一定要注意周邊是否有高壓電線、工廠、發電站等汙染源，另外周邊緊靠城中村的樓盤也要打折扣。
容積率：如果你去售樓處看盤的時候，很隨口地問一句，這樓盤的容積率是多少，實用率是多少，售樓小姐肯定不敢忽悠你，因為一聽就知道你是個行家。其實這個概念很簡單，容積率是建築總麵積與建築用地麵積的比。容積率是越小越好，根據經驗，豪宅的容積率通常都會在1.5以下。
實用率：上麵說到這也是個專有名詞，意思就是你實際的使用麵積和建築麵積之比，通常不帶電梯的多層的實用率會高達92％以上，帶電梯的小高層在85％以上，超過15層的高層在80％以上都屬於正常。有些樓盤的實用率會低得離譜，例如“信和自由廣場”的房子的實用率隻有70％多點，實在讓人想不通麵積都分攤到哪裏去了。因為買房是根據建築麵積來算價的，所以買這樣的房子是很不劃算的。買商鋪的更要注意這個，有的商鋪的實用率能高達100％，“海印長城”下麵的商鋪，實用率才隻有40％。所以買房算價格不僅僅是看單價那麼簡單，裏麵的貓膩還是很多的。
建築質量：這個需要在樓盤在建的階段就去工地實地考察，而且具有一定的專業性才能看出來。如果樓盤已經封頂了，或者買二手樓，如何判斷呢？很久很久以前有個叫半球的房事達人，對每個樓盤都會親自考察，並寫一篇詳細的調查報告，不過半球先生早已蛻變成職業寫軟文的托了。渾渾的水還有一個絕招，在每個新樓盤在銷售的時候，都會在知名房產網站（如搜房網、房地產信息網）建立一個業主聯係論壇，去翻一下論壇的曆史內容，就能對樓盤的缺點有個最直觀的了解。你能想象“學林雅院”居然沒有打地基嗎？你能想象“名家富居”居然沒有設計排煙管嗎？我也不能想象，但是我能從業主論壇了解這些信息。