巴菲林奇小厄姆，個人投資者，發布於2014/05/27
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在上世紀80年代之前，我們國家的絕大部分房子都是國家所有，私人住宅為零。自1978年經濟體製改革後，我們國家才開始實行土地使用權和所有權分離，才有了現在的房地產私有權。但是目前的體製政策是：政府其實仍然保留所有權，但是通過長期租賃出讓的形式向房地產開發商們出售可流通的土地使用權，一般年限為40至70年。
你可否記得上世紀90年代，房地產幾乎沒什麼交易，那時候公務員事業單位工廠都有單位集資房分配，房地產幾乎沒有交易市場，也並不值錢，甚至出現了不少雙方都有房屋分配的家庭，放棄另一套成本價集資房，以及為了省幾百塊手續費，不願意把集資房轉成紅本房產證，這在現在是不敢想象的，估計那些叔叔阿姨們眼睛都哭瞎了。
從十幾年前，我們國家的商品房才開始流行，2000年上海概念讓滬上房價暴漲，中國的房地產市場進而也開始了漫長的上漲。
2008年金融風暴席卷全球，當時因為政府的房地產調控以及銀行對房地產的資金收緊，有大量一直過慣好日子的房地產開發商資金斷裂進而底價拋售房子回流現金流，但是沒過多久，著名的4萬億政策出台，流動性大增，從此房子扶搖直上，再也沒回過頭。
那麼現在中國的房子有多貴？去年我去美國恰逢房地產剛複蘇之時，紐約市中心某些公寓出租回報率大約為9%左右，但是中小城市非常便宜，巴菲特的獨棟大別墅占地2000平方米，折合人民幣也才500萬左右。本月初我在英國的溫莎小鎮看到，他們的二手房交易中，絕大部分別墅價格是在300萬至800萬人民幣，室內麵積為200至400平方米幅度，均為裝修房。而著名的日本東京市中心，100平方米的房子也不過300至500萬人民幣，重要的是，日本的房地產是按使用麵積計量，100平方米的房子相當於我國130平方米。如果按現在主流的出租回報率來評估房子價值，住宅房產可以說是：非常昂貴！而按照家庭儲蓄率來統計，現在的房子價格也絕對不便宜了。
那麼為什麼這十幾年中國房子漲成這樣了？
影響房地產價格的幾項因素我用波特鑽石模型列為以下主要幾點：政府、城市化、經濟發展、人口密度。而這四項因素中城市化和人口密度是相對定量的，政府政策和經濟發展是相對動態的。
中國現在的真實城市化率隻有40%多，而發達國家的城市化率須達到70%，我們國家有100多個常住人口高達100萬的城市，這龐大的數據背後從農村到城鎮戶的遷徙，是推動未來房地產長期需求的力量。從去年開始，要求必須大學本科畢業5年失業待崗人員，才能回遷農村戶口，這基本意味著，城鎮戶口轉農村戶口基本鎖死了。我國的人口密度不需要數據支撐，每一位中國人都能感受到資源的緊缺，我們國家人口總數世界第一，人口密度世界排名第11，平均138人KM2，但不要忽略的是，我們國家有大量土地不適宜居住，比如西藏新疆青海等人煙稀少的地方，因此實際資源緊缺度要高於世界排名。地少人多錢傻，這在未來可能很遠的將來，是無法有效解決的，這也是為什麼我們國家中產住筒子樓，美國中產加拿大屌絲住別墅的根本原因。