舒顏，個人投資者，發布於2013/03/07
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廢話少說，直奔主題。
一、
可樂兄原話如下：
“我假定房租每年上漲17%，直到房租收益率達到6%，而房價增速下降到4%（潛在的通貨膨脹率），成為一個穩定狀態。進入穩定狀態後，房價和房租都將以4%的增速增長。
“當前的房租收益率差不多是2%，從2%到6%，增長了2倍，按照17%，需要8年時間。而8年後房價累計上漲了63%，複合增速6.3%。
“我很疑惑長達8年的17%、6.3%的租金和房價增速是否可以實現，從而支撐起房產的淨現值。”
對於這表格，可樂兄自己也表達了疑惑，我想是有道理的。
我的房租相關言論如下：
“當然，我剛才的計算沒有考慮房租。唉，我極為討厭房租，因為好幾個家人被收房租麻煩著，我即使旁觀著也覺得麻煩。我仔細看你的測算表，似乎第8年的時候，房租就漲5倍了：從2萬漲到10萬。我怎麼覺得未來五年有可能房租一分錢都不會上漲呢？當然我的說法肯定偏激了。但是現在北京100萬的房子，估計也就地段不好的30平方米的一個公寓，8年後，租金可能到10萬？我想這個表肯定偏激了。
換套房子，北京現在120平方米的房子，現值500萬，夠一家三口住。按照表格，八年後，變成800萬，房租是50萬。我猜想，如果是這樣，大多數擁有自住房的人家，就搬離北京去三亞得了，僅僅收房租，不用工作，也可以在三亞用度有餘。不，去美國，10萬美元在美國是一戶中產的年收入。
還是倒過來算吧。
對於房租，我覺得，一個合理的未來是這樣的：一個中產家庭，八年後，年收入達到六七十萬（即現在20萬，八年後實際收入翻番，變成40萬，考慮通脹因素，達到60萬～70萬。）。然後，房租是收入的30%，大概20萬，這樣比較正常。因為一個正常的以中產階級為主，經濟需要內需消費拉動的國家，房租高於30%是不可想象的。在美國25%的收入用於居住，足以把房子以按揭的方式買下來了。在日本，看1996年到2006年間的統計顯示，住房加上水電氣在一起的費用，不到支出的25%。
而這樣的家庭，在中國北京，應該有能力租或買120平方米的房子（高層裏，實際麵積也就90平方米）。八年後，20萬的租金對應6%的預期出租收益率，靠，隻有330萬，跌了！那麼4%吧，仍然是500萬！現在，你是希望出租收益率高好呢，還是低好？這樣的情況下，還要扣除20%，恐怕肉痛的。
二、
我真心希望中國，尤其是北京的房價不要跌。這兩天王石說：“這是一個泡沫，非常危險，甚至是個‘災難’，我相信最高領導層有智慧來解決這點。希望如此，但存在不確定性。”
我真心希望，未來10年新產生的M2能夠不流入房地產，而都進入實體領域，然後社會生產率能快速提高，人們收入能實際翻番。這樣情況要是能發生，我想王石擔心的問題會基本解決。所以，我假設了幾個條件：
1.一個中產家庭，10年內，年收入達到六七十萬。即從現在20萬，10年後實際收入翻番，變成40萬，考慮通脹因素，達到60萬～70萬。