第八章 非市場經濟領域2
3、住宅產業
住宅，作為商品，更準確地說，作為耐用消費品，它具有不同於其它商品和消費品的性質。因而，住宅建設作為一種產業，它在第四產業中具有特殊的地位。
第一，住宅的使用期限長。如果沒有戰爭破壞或自然災害及人為的毀壞，它的使用期之長可以超過人的自然壽命。
第二，住宅內含的價值比一般的消費品價值要高出許多。它與人們的平均年收入相比，正常情況下大致是20倍至30倍之間。
第三，住宅是人們的基本生活必需品，除了吃飯和穿衣以外最少不了的就是住房了。人們可以沒有汽車，可以不去旅遊觀光，也可以沒有電視機一應家電產品，但不能沒有可以遮風擋雨的房子。
第四，盡管住房對人們有著如此的重要性，然而人的出生並不自然帶著住房，而且到了人們要成家需要住房的時候，也未必就掙了足夠的錢可以買到必需的住房。按人們的平均收入計算，他需要積攢20至30年時間。他不可能等那麼久。
第五，現代社會的生產發展已經到了這樣的程度，每年都有能力生產出大量足夠人們居住的住房。住宅的生產者需要盡快找到買主，否則就要發生生產過剩這樣的事，那支“看不見的手”就要引導他退出住宅生產領域。20至30年的時間太長，作為生產者，他也不可能等那麼久。
第六，於是就有了兩個解決辦法：一個是政府直接向市民提供住宅，一個是銀行先行貸款給個人購買住房，然後個人在20至30年的時間中用他的收入分期償還銀行的貸款。
上述六條並不是什麼新的東西，問題在於，處在社會主義初級階段的中國的現實發展階段，政府對住宅產業應該采取何種政策以及其政策取向是否存在充分的現實可能性。
有句話人們常說，所謂“豐衣足食，安居樂業”，這裏人們對基本資料的需求，即“吃、穿、住”三件大事都概括進去了。因此中國的古人總結出來一條道理，“倉廩實而知禮節，衣食足而知榮辱”。可見吃、穿、住等基本資料對人們從而對經濟對社會具有特別的重要性。
應該說，住宅產業是市場機製能夠處理好的一個產業。但它之在中國這塊土壤裏生長初期，需要政府這根拐杖扶助。
前麵我們談到過30％的儲蓄率，並且說過社會用這個30％的儲蓄率作再投資的時候，必須根據人們通過這個儲蓄率表達的消費意向作出正確的產業構成的投資取向。事實上，人們通過儲蓄表達的推遲當前消費而著眼於未來消費的目的指向，除了養老和應付意外之外，相當大部分的比例是指向住宅的。市場經濟越是不發達越是如此。象在中國農村，老倆口拚死拚活攢了錢把房子修起以後，再掙的錢除了還帳便是花費在兒女身上，這時的積蓄就是膝下的兒女了。我們這位可敬的老貧下中農完成了他一生中的一件大事，剩下的總需求管理的政策取向就是“積穀防饑，養兒防老”了。可見，當前中國農村的儲蓄的大部分目的都是指向住房消費的。而城市居民儲蓄動機則要複雜得多。除了政府機關的工作人員，和效益比較好能夠提供住房的企業職工外，考慮到經濟改革給人們思想上帶來的某些不確定因素，城市儲蓄的相當大一部分的目的指向恐怕也是住房。所以，政府在總需求的管理中，投資或引導投資住宅產業乃是一個重要的政策取向。
過去十幾年中，我國發生過數次經濟過熱，究其原因，都是基本建設戰線太長，上的基建項目過多。經濟增長曲線呈大的波浪式變動。經濟過熱時年增長率可達百分之十七、八，而壓縮時，年增長率可低至百分之六、七。平均下來年增長率雖在10％左右，但如果我們認識到這種增長形式的真實的經濟含義，也許會有助於我們理解為什麼要把住宅產業作為第四產業，以及政府在進行總需求管理時為什麼應該把住宅業作為重要的政策取向。
可以說，過去的高增長率是靠高投入維持的。這種高投入毫無疑問是政府在唱主角。中央政府一塊，地方政府一塊，然後中央各部委又是條條貫徹下去。政出多門，資金也出自多門。一個政策下來，國民經濟要搞上去，大家就蜂湧而上。這也重點，那也重點，你也重點，我也重點。大家都是重點，也就沒有重點。過熱之後總是壓縮，結果一些項目上去了，一些項目下來了。下來的項目叫停建或緩建，已經投進去的自然是浪費了。上去了的項目就是形成了生產能力的產業，大致可分為三種情況：
一種是上去了經濟效益好的，這類產業大抵是有所謂適銷對路的產品，因而是符合市場需求的產業。
一種是可以維持下去的，即不虧損，國有資產尚能保值，但已不能增值。在折舊年限內可以收回投資。
一種是雖虧損但用折舊費尚可填補其虧損。國有資產已是增值無望，但工人的工資尚可維持。
還有一種是嚴重虧損或根本就無法投產形成生產能力的。我國很多建成的項目從一開始就是重複建設，建成以後，立即麵臨供大於求的局麵，隻能生產積壓產品。產品銷不出去，投資的回收便無從談起，甚至連工資也發不出。一些建設項目技術落後或根本就不過關，這與投資決策者的決策水平有關，結果是根本就不能投產形成生產能力。還有一種是所謂胡子工程，由於資金存在缺口，停停開開，長期不能建成。
前兩種情況自然是好的，至少還可以維持吧。最後一種情況不僅是投資的浪費，還是政府的包袱，為了維持，不得不繼續投入資金，至少得管工人的飯吧。客觀的講，停建的項目和建成後效益不好的項目在其投入期都起到了擴大有效需求的作用，這也是我國國民經濟高速增長的原因之一。當然，如果話要說得讓人記憶深刻的話，可以說如果政府出錢收購同樣數量的建設資料往海裏倒也能起到同樣的作用，即擴大總需求的作用。然而，如果這些浪費掉的投入如果是進入住宅建設的產業領域呢。在中國現在的住房製度下，可以肯定會積壓，但作為耐用消費品，它可以放置十年二十年而不喪失其使用價值和市場價值。固然，作為經營房地產的開發商由於產品積壓而資金周轉不靈。然而，作為經濟高速增長的產物，不管市場情況如何，畢竟有一大批具有使用價值的產品存放在那裏，它的價值隨著市場情況的好轉而最終將得到市場的承認。而且，生產和經營這些投資產品的企業和經營者，畢竟沒有因蕭條時期的經濟低穀而陷入困境，也沒有眼望著壓滿庫房的建材和其它物資為不得不停產發愁。
問題不在於此。一個社會，它有能力生產出確實具有使用價值且為人們迫切需要的產品，在現有的機製裏卻隻能成為過剩的積壓產品，我們確實不能認為這個社會具有完善的分配製度，也不可能具有合理地配置資源的機製。不管是由於市場機製沒有形成的原因還是市場機製本身的缺陷，政府都必須分別情況，出麵幹預此事，以求得問題的最終解決。
為了更好的分析類似這種住宅供應過剩的經濟現象的內涵。我們假設是一個完整的不存在對外貿易的市場經濟。那麼，它的社會總產品就以兩種形態即實物形態和價值形態存在，價值形態的社會總產品是以貨幣的形式存在，在市場裏運行而得到實現。實物形態的社會總產品以產品和勞務的形式存在，在交換中得以實現。經濟學在銀行有一個規則，貸款額應該等於儲蓄額。這是對的，但是表述不完整。貸款在總量上等於儲蓄，這隻是一般地實現了均衡，即在貨幣形態上無差別的實現了總需求與總供給的均衡。作為擴大總需求的手段金融政策中的貸款不僅要求其在總量上與儲蓄變動相一致，而且要求其在構成上與儲蓄的意願相一致。總的說來，就是市場上有購買能力的投資需求和消費需求加上貸款創造出來的投資需求和消費需求，不但在總量上而且還要在構成上等於形成社會總產品的商品和勞務的總供給。
簡單的說，如果社會總產品中含有住宅產品的供給，而貸款中就應該有用於購買住宅的份額。
這又是市場機製不能準確做到的難事。僅靠中央銀行利率變動而調動出來的需求擴大，並不能準確的進行對總需求構成的管理。更何況中國還有那麼多殘留的計劃經濟因素在經濟運行中起這樣那樣的作用。在西方國家，住宅貸款已經是非常普遍的事。而在中國這樣一個正在向市場經濟轉軌變型的過程中，在中國工薪階層目前的收入構成裏，住宅消費的成份所占比重非常小，因而可以說，在三萬多億人民幣儲蓄餘額中，具有住宅消費開支指向的金額，並不占很大的比重。人們在觀望等待。
人們收入中住宅消費比重過低，並不是人們不需要住宅，而是從計劃經濟時期延續下來的國家將住宅消費作為福利分配的製度沒有得到實質性的改革。這樣的情況一旦帶到市場機製中，直接的後果就是居民的有實際購買能力的消費需求低下在住宅產業市場上直接表現出來了。
問題還在於，中國的銀行雖然大多改為商業銀行，在大多數情況下仍然從屬於政府。而政府和銀行長期在計劃經濟時期形成的思想觀念就是，為了加速經濟的發展，貸款取向就應該是效益好的生產性投入，而消費性貸款，則一般是不予考慮的。
而且居民購房貸款償還期長達20年以上，不管是否市場經濟中人，能否收回的考慮總是在情理之中的。
綜上所述，住宅產業是第四產業中的一個重要產業部門，住宅作為耐用消費品具有特殊的性質，這種特殊的性質使它在政府的總需求管理政策中具有特別重要的地位。在規範的市場經濟中，金融市場甚至有可能從構成上引導住宅的需求，但處於正在轉軌變型的中國經濟中，政府必須在住宅需求的管理上發揮重大作用，這包括安排住宅消費貸款和改革住宅分配製度兩個方麵。
恐怕對住宅貸款最大的顧慮就是能否收回以及由於經濟運行中物價和利率的變動帶來的不確定性。
第一，比較成千億重複投資和重複建設的項目造成的無償還能力和呆帳而言，住宅貸款應該是最可靠的貸款。因為住宅貸款者的抵押品是長期具有保值和增值能力的住宅，由於不能還款銀行沒收的抵押品很容易進入市場變現。這比貸款給一個重複建設的項目要可靠得多。試想銀行把一個胡子工程的全部資產接收過來，能變現收回貸款嗎？退一萬步說，如果上千億的住宅貸款也同樣收不回來，其對經濟的影響肯定要比無實際效用的項目造成的呆帳要好得多，良性得多。
第二，經濟運行中的物價和利率帶來的不確定性根源於經濟的周期性波動，如果我們的住宅貸款製度是按照管理總需求的目的和要求而形成的，那麼，它本身就又能減少和撫平經濟的周期性波動，從而相當大的程度上減少物價和利率變動帶來的不確定性。這裏要求的總需求管理政策，不是“頂風行事”、逆流而上的事後管理。
而是建立在對經濟運行規律全麵認識和掌握基礎上的有計劃按比例的先期管理。
根源深於運用住宅貸款政策作為總需求管理政策的工具的深層次因素是住房分配製度的改革。在毛澤東時代的計劃經濟，住宅是作為福利來分配的。這種狀況在現在從實際分配形式到思想觀念都沒有得到實質性的改變。隻有從根本上改革這種違背市場經濟規律的住房分配製度，才有可能讓市場機製自行發揮配置住房資源的作用。而改革的目的就是達到住房的生產、交換、分配和消費，必須以其內在的價值為依據。特殊情況固然有，但那是純粹民政部門職責範圍的事。