華東的江蘇南部在民國初期土地是高度集中的。據江蘇省實業行政司一九一四年對蘇南21個縣的調查，占農戶總數67.28%的戶占有土地在10畝以下，而占農戶總數5.18%的戶占有土地在50畝以上，其中占有土地500—1000畝者954戶，千畝以上的有770戶。據一九二九年對無錫縣20個村1035農戶調查，占農戶總數5.7%和5.6%的地主、富農分別占有耕地47.3%和17.7%。抗日戰爭爆發以後，華東部分地區實行了減租減息，一些地主逃跑或投敵，地主的土地相對減少。第三次國內革命戰爭（一九四六——一九四九年）中，由於蘇北土地改革的影響和戰爭的發展，特別在淮海戰役以後，地主、富農出賣出典土地的較多。據一九五○年對蘇南20個縣1722個鄉調查，占農戶總數3.18%的地主占有耕地28.32%；其中無錫縣占戶數2.2%的地主占有耕地28.98%；武進縣的地主占有的耕地由一九三三年的44.3%下降為21.55%。又據國民黨農村複興委員會一九三三年對浙江省龍遊縣8村的調查，占戶數7.2%的地主占有耕地73%，到土改前夕的一九五○年浙江全省的情況為，占總戶數2.81%的地主占有耕地20.66%。土地占有程度明顯趨於分散了。
華北的河北省保定地區也反映了類似的趨勢，據對保定地區11個縣的調查，一九三○、一九三六、一九四六年，地主、富農所占土地由40.67%降至38.34%，又降至25.92%；中農所占耕地則由39.32%上升為43.08%，又上升為55.49%。分散的趨勢愈來愈明顯。其原因為：“七七事變”以後，保定地區處於戰爭狀態。在敵占區，由於戰爭的破壞和繁重的捐稅，以及受抗日根據地合理負擔政策和減租減息政策的影響，致使地主、富農土地收益下降，地權趨於分散。在中國共產黨領導的抗日根據地和遊擊區，農民開展了“合理負擔”、“減租減息”和統一累進稅等鬥爭，大地主跑到城市去了，一般地主、富農則想方設法分散土地。
2.土地占有趨於集中的地區。
辛亥革命之後至抗日戰爭以前，一些軍閥官僚在其控製的地區圈占官、荒地和皇田、族地，霸占公田，購買田產，形成一批大地主，使這些地區土地占有趨於集中。如袁世凱霸占了河南彰德縣（今安陽市）三分之一的耕地，在彰德、汲縣、輝縣等地有田產4萬多畝；段祺瑞在東北邊境圈占荒地20萬頃；曹琨成為天津靜海一帶最大的地主；張作霖在東北有地15萬坰等。
抗日戰爭時期在國民黨統治區內，土地占有呈加劇集中的趨勢。在國民黨政府偏安的西南地區，達官顯要、新老權貴、買辦商人以及發國難財的暴發戶，在重慶、成都、昆明、貴陽等城市爭相兼並土地，使土地占有更加集中。如一九三五年重慶及其附近縣的地主占有77.6%的耕地；到了一九四四年，占總人口不到2%的地主占有全市土地的95.6%。青海省在馬步芳家族的封建統治下，土地占有亦趨於集中，據西寧市郊區的統計，一九三一年中農約占總戶數的50%，貧農約占25%，雇農約占23%；到一九四八年中農僅占10%，貧農上升為近50%，雇農上升為近40%，農村的土地大都集中在軍、政人員和豪紳手中。
到了一九四六——一九四九年解放戰爭時期，隨著人民解放軍的勝利進軍和解放區土地改革的普遍開展，全國土地占有趨於分散。
以上情況表明：在封建土地製度下，土地占有關係盡管有千差萬別和千變萬化，但是有一點是共同的，即耕地的占有極不公平。即使在土地占有比較分散的地區，地主所占有的土地也高於貧雇農十餘倍，大地主則高出幾十倍以上；在土地占有相對集中的地區，少數地主和多數貧農所占有的土地數量懸殊達百倍甚至千倍以上。而且地主所占有的多為水田、川田、肥田，畝產量高，貧農所占有的多為比較貧瘠的田地，畝產量低；將土地的質量因素一並考慮，地主和貧農之間土地占有的懸殊更加明顯。地主還掌握著鄉村的政權、族權、神權，因此實際控製著官田和公田，包括各種官田、屯田以及地方公有的廟田、族田，學田和其它公田。
辛亥革命以來，由於中國處於半殖民地半封建社會製度之下，工商業發展畸形、緩慢，大部分農村中封建土地製度是穩定的，軍閥、官僚地主兼並土地是土地占有集中的主要原因。抗日戰爭以後，部分地區土地相對分散的主要原因，不是工商業投資的增加或農業集約經營的發展，而是民主革命鬥爭的結果。政權對封建地主所采取的政策，直接影響地權的集中或分散。
二、土地的使用情況
封建土地所有製另一個主要的特點在於地主使用土地的方式。各個國家由於曆史條件和社會條件不同，地主利用土地的方式各不相同，如在二十世紀三十年代以前，普魯士的地主大多雇傭工資勞動者經營自己所有的大片土地，他們是資本主義的經營地主；英國的地主多把所有土地租給資本家去經營，在資本家獲取平均利潤的基礎上收取地租，他們是資本主義製度下的收租地主；俄國十月革命以前，許多地主利用半強製的負債勞役來經營土地，是半封建的經營地主。
在土地改革以前的中國農村，地主土地所有製的重要特征是土地可以買賣即土地的商品化，但是土地商品化並沒有變更土地與直接生產勞動者的結合方式，沒有改變土地占有者與土地使用者之間的封建剝削關係。地主不從事主要農業勞動，多數地主也不經營土地。他們把土地分割開來出租給無地和少地的農地耕種，靠收取地租營利，過著寄生生活。據二十世紀三十年代的大量調查報告推算，全國地主所有的土地，大約隻有10%留著自己經營，其它部分都是分割開來租給佃農耕種。地主占有的土地越多，其出租土地的比重亦越高。地主控製的官田、公田亦基本以同樣方式出租。租入土地的佃農和半佃農中，貧農和中農占絕大多數，據廣西省立師範專科學校一九三三年對22縣調查，在地主出租的土地上實行帶有資本主義性質經營的富農隻占1.8%，98%以上的農戶是以自給為目的的個體農民的家庭經營。即使在地主經營的少數土地上，封建地主雇傭農民耕種，與農業資本家雇傭農業工人也不相同。雇農不僅工資極低，而且在額定勞動數量之外往往還有種種雜役，在受雇期間對地主有一定程度的人身依附，雇工的人身自由受到限製。有許多雇傭勞動形式本身就是封建性的，如“典當雇傭”、“娶妻成家雇傭”、“養老雇傭”、“債務雇傭”、“近似租佃關係的雇傭”等等。在這裏，農業勞動者還受著土地債務及宗法關係的束縛，而不是“自由”出賣勞動力、獲取貨幣工資的勞動者。
中國富農大部分經營自己的土地。他們參加主要農業勞動，並且雇傭長工和短工耕作，許多富農還出租一部分土地。富農和雇農的關係既帶有各種封建性的雇傭勞動，也有自由的工資勞動。一般地說，在商品經濟比較發達的地區和大城市郊區，農產品的商品化程度較高，雇農的自由較多，人身依附和雜役較少。在商品經濟不發達，特別是交通閉塞的邊遠地區和少數民族地區，雇傭勞動中封建性的成分較重。隻有極少量佃富農部分或全部經營從地主那裏租來的土地。鑒於舊中國半殖民地半封建的社會性質，富農一般屬於過渡性階層，那些生產社會化程度較高、雇工人身依附較少的富農位於農民與農業資本家之間；這種富農較少。即使在商品經濟比較發達的廣州郊區，占人口2.33%的富農和農業資本家，僅占有土地4.23%，而其中又有30.5%的土地出租，大部分富農處於農民和地主之間。在帝國主義和封建主義的重重羈絆之下，他們占有的土地愈多，出租土地的比重愈高，經營的比重則相對縮小。土改前富農經營的規模亦呈下降趨勢。
農村耕地的60—90%是由占農村人口90%左右的貧雇農和中農耕種的。耕種的分散，生產力的低下，使農業生產的規模很小。據國民黨土地委員會一九三四年對16個省163個縣的調查統計，平均每個農場（大體相當於每個農戶）的經營麵積大約在15—20畝之間，不足30畝的農場約占全部農場的80%。東北、察哈爾（今河北、內蒙古部分地區）、綏遠（今內蒙古自治區西部部分地區）等新開墾地區規模相對大些，華北次之，華中、華南和西南更次之。隨著生產力受戰爭、天災的破壞，人口的增加，農業經營規模還有縮小的趨勢。在小麥產區，經營規模一八九○年為26.55畝，一九一○年為19.8畝，一九三三年為16.5畝；在水稻產區，這三個年份的經營規模分別為12.12畝、11.55畝、10.8畝。
據前述國家統計局調查，土改前占農村人口20—30%的中農占有農村耕地的20—30%，每戶耕地平均約15畝左右。他們主要依靠自己的勞動力和生產工具在自己的土地上生產和經營，從事小規模農業生產。租種地主土地的佃農和半佃農絕大多數是無地少地的貧農。在資本主義國家，農民失去土地後成為城市工業產業的補充力量，變為出賣勞動力的工人。而在半殖民地半封建的中國，由於工商業的不景氣，地主、富農的農業經營也不發達，貧農出雇機會不多，其中大多數租種地主、富農的土地，向他們交納苛重的地租。如據廣西22縣48村2614戶農家調查，租種土地的佃農中，貧農占95.1%，中農占4.8%，富農隻占0.1%，在半佃農（自耕農兼佃農）中，貧農占72.9%，中農占23.5%，富農占3.6%。01中國的貧雇農往往難以嚴格區分，有的貧農也受雇於地主、富農，做長工、月工或短工；有的雇農家裏也有少量土地和小農具。舊中國的農民從事的是社會化水平極低的個體農業勞動，屬於小生產者。他們遭受高租、重利、苛捐雜稅的殘酷剝削，生活很難維持。其中貧雇農所受的剝削最重，對封建土地製度極其不滿，蘊育著強烈的革命要求。