這個木逢春果然有一套，來請教問題之前都已經做好了全麵的準備工作。
“這地塊離奧運場館和規劃中的森林公園不算遠，2~3站地吧。那片區域算是四環外居住氛圍相當成熟的地方了，地皮雖然買的貴，但是那地方住宅根本不愁賣。領導讓我們每個人都提定位和策劃案，其實最關鍵就是想看看我們覺得那地方能賣多少錢一平米。我也學著自己做了一個，下周就要向領導彙報，我心裏實在沒底。”
關於地產項目的定位和策劃報告，上輩子童彤就見過許多，這輩子幫著段總做項目更專業的谘詢機構出的高大上報告也不陌生。不用木逢春講解，童彤自己已經迅速瀏覽了一遍。\本\作\品\由\思\兔\在\線\閱\讀\網\友\整\理\上\傳\
這份報告基礎數據紮實，定位分析條理清晰有理有據，最終導出來的結論也似乎看起來很合理。在周邊競品平均單價6000元左右的情況下，木逢春認為等項目開建拿到預售之後定價在9000元每平米，銷售速度和收益都不會差。
不過童彤上輩子恰好知道這個項目，依稀記得開盤售價就將近4萬元每平米，正趕上房價大漲那一波，而今木逢春根據手頭能拿到的信息分析推導9000元每平米的預期似乎太保守了。可是，那項目2.5的容積率實實在在就是蓋高層塔樓的命，又不是別墅區，又不在市中心，四環外而已啊。在帝都二環邊上最貴的高層板樓也少見能賣到2萬元每平米的，誰又敢太激進的翻倍報價呢？
事實上，當時很少人能預料帝都房價居然在奧運後呼啦啦一下子起來了，何止翻倍的增長。
木逢春見何總一直不說話，忐忑道：“何總，是不是我這PPT做的不成樣子，畢竟我第一次獨自完成這種推導，要不我再給您簡單講講思路？”
“不用了，我都能看懂，你做的挺好的。隻是……售價這裏似乎有一點不太合理。”
“是不是太高了？一下子比競品提高2千元，我當時也有點沒把握。”木逢春嘀咕了一句。
童彤搖頭：“我總感覺房價還會漲，你這個項目現在開始規劃設計，起碼一年以後才能拿到預售證，再推廣入市，前後差不多兩年，市場變化莫測。說不定周邊早不是那種價了。你的分析數據裏，最好能加上近期掛盤的地塊信息，看看樓板價。別以為你們買地貴，將來的地隻會更貴更稀缺。別家買了更貴的地，產品肯定要售價更高。你們項目先天條件好，不能賣虧了。”
“那您說售價該定多少好呢？”木逢春虛心請教。
童彤伸出三根手指。
木逢春咬牙：“您是說再加三千，賣到一萬二？周邊可還沒有那麼貴的高層住宅呢，快趕上別墅的價格了。”
“別墅可不挨著奧運場館，也暫時不會有地鐵和公交那麼方便到達。你看周邊這個外國語學校附屬中學、還有這個帝都知名的國際學校分銷，這學校單看在帝都不算太頂尖，可朝陽區裏已經算是很好的學校了。你們項目正好在學區範圍內，這可以加多點錢，另外就是這個地鐵口，徒步500米方便到達。還有四環一下來就是你們項目，去機場和進城開車交通也便利。”
“客戶肯為這些再多加三千塊麼？”
童彤笑了：“我那可不是三千塊的意思，是三