第七章
你買的商品房蓋在國家的土地上，商品房是買的，而宅基地是租的。中國的商品房就是這樣一種奇怪的商品。那麼，你買的商品房到底是誰的？
你買的商品房是誰的
——私有財產該如何保護？
七十年後，你所購買的商品房將無償收歸國有
2009年3月，一則爆炸性新聞震動了全中國，宅基地使用年限再次成為輿論的焦點。全中國幾乎所有的主流媒體和網絡論壇，都卷入了這個問題的大討論。讓我們來詳讀這條新聞：據2009年3月24日出版的《中國經營報》報道，一份名為《土地管理法（修訂草案征求意見稿）》的文件，開始在全國國土廳局係統“征求意見”，總計49條新增法條赫然在列。最受人們關注的住宅70年大限到期後“按照國家有關規定自動續期”替換了原來表述明確的“無償自動續期”。據了解，“征求意見稿”將形成《土地管理法》的基本框架，全國人大法工委也將審核該法。“征求意見稿”新增49條“新規”，涵蓋了農村集體土地權利、承包經營權流轉、土地督察、土地使用權到期處置、宅基地權利、土地交易、征地及其補償、土地調查登記、耕地保護等多方麵的內容。在十屆全國人大期間，《土地管理法》的修改就已經被列入“一類立法”範疇。
2008年夏天，國土資源部內部曾起草了《土地管理法》的“草案”，對現行《土地管理法》多有突破，如宅基地可以抵押、明確住宅用地70年使用權到期之後自動無償續期等。然而，在“征求意見稿”文本中，上述內容都已“刪除”或“調整”。商品住宅土地使用權70年到期之後如何續期，便是被“調整”的內容。這似乎是一個很奇怪的問題。因為中國的法律從來都既承認私有財產合法，又保護合法的私有財產。從1954年的第一部《憲法》，到1982年的最新版的《憲法》，再到2000年修憲後的一次又一次的《憲法》修正案，都寫有“國家保護公民的私有財產”的條款，在受法律保護的私有財產中，都列舉的有“房屋”。這樣看來，“房屋”確屬《憲法》保護內的、受“國家保護的公民的私有財產”。
可1990年頒布的國務院55號令《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（後成為《憲法》修正案）規定：居住用地的使用權出讓的最高年限為70年，期滿後土地使用權及其地上建築物和其它附著物所有權由國家無償取得。國務院55號令中所規定的各類用地的年限為：居住用地七十年；工業用地五十年；教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；商業、旅遊、娛樂用地四十年；綜合或者其他用地五十年。這些規定並未宣布廢除，還在延用中。那麼根據這條法律，在中國隻有租房，根本無“買房”一說，更無“百分之百產權”一說。也就是說，你傾畢生積蓄高價購買的商品房，從購買之日起，七十年後（實際上不到七十年，七十年是從開發商拿到土地之日算起的，大多為六十五年左右）會被無償地由國家收繳。如果說土地使用權到期無償收回還可以說的過去，但房屋是我買的，怎麼也會被無償收繳？“地上建築物”法律明確定義為“房屋”，至於什麼是“其它附著物”，查閱了許多有關法律，未見對其作出定義。這就更讓人發毛了，既然未作限製，那就是將此權力授予了執法者，給予了執法者極大的自由裁量權。這裏又出現了另外一個法律上的問題：土地與房屋究竟能不能分割？1982年版的《憲法》規定，城市土地收歸國有的時候，與房屋是明確地分割開來的，土地成了國家的，而房屋還是自己的。可70年後，土地與房屋又變成不可分割的了，還連帶上了“其它附著物”，要一起收繳了，而且比上一次收繳更徹底。1994年出台的《城市房地產管理法》規定：“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用的，應當最遲於屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該塊土地的，應當予以批準。續期後重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。”這個規定為國家土地管理機關留下了很大的自由裁量權。“根據社會公共利益需要收回該塊土地”如何收回？有償無償？未見解釋，既不解釋，便可視為無償收回。更何況1990年的國務院55號令仍為有效文件。“續期後重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。”這個規定是一條不確定的模糊規定，因為既沒有規定重新簽訂的合同年限（還是70年嗎？），又沒有規定土地使用權出讓金的數額（是70年後的土地市場價嗎？），這跟再買一次有什麼區別？
在青島，這個危機己經非常現實地爆發了
2007年10月1日正式生效的《物權法》第一百四十九條規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”《物權法》中刪去了“申請”和“批準”的規定，出現了“自動續期”的規定，《物權法》對毫無節製並有可能被濫用的公權力作出了限製，但是該法律並沒有對續期是否繳費，作出明確規定。而新近披露的《土地管理法（修訂草案征求意見稿）》中，“按照國家有關規定自動續期”替換了原來表述明確的“無償自動續期”。
青島有償續期開價：一百平方住房再繳五六萬
2009年4月3日，據華媒網轉發的《北京青年報》報道：《全國首個住宅用地到期遭遇“續期”難題》。該新聞中說：“與絕大多數住宅70年或50年期限不同，山東青島阿裏山小區數百戶業主的土地使用權期限為20年，今年6月其中一批就到期。近日，相關部門一個要‘交費五六萬’才能續期的消息，立即引起了業主反對。據悉，這是全國首例住宅用地‘續期’事件。”那麼，這個土地使用權期限為20年的規定，又從何而來？據北京時代九和律師事務所王建文介紹，我國在建國後相對長時間內（改革開放前的28年）並沒有真正的商品房，在上世紀80年代初期，才在深圳開始試驗，當時給出的使用期限是20年。這個規定害慘了青島的業主們。2009年3月26日，青島阿裏山小區。宅基地使用年限問題一直以來都是人們關注的焦點。
小區149樓的業主想賣掉房子，到北京買房，該業主說，周邊新盤每平方米接近7000元，而他賣3000多元也沒人敢買。在這個有700多套房子的小區，其中兩三百戶業主的房子是20年土地使用權。土地管理部門說，目前，對現行土地使用權作出最高年限的規定，來自於1990年國務院55號令《國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。也就是說，1990年國務院55號令並沒有隨著1994年出台的《城市房地產管理法》的實施，2007年10月1日《物權法》的生效而廢除，盡管國務院55號令與以後生效的兩部法典多處相悖。國務院55號令享有憲法修正案的至高無尚的法律地位，是上位法，與該法相悖的法律均為無效。這也說明國家關於宅基地的法律並沒有理順。據當地媒體報道，主管該小區的土地管理機關曾提出過一個“續期方案”，按照一年前的地價評估，大概是每平方米1000元，按照建築麵積為60%計算，100平方米的住房續期約需6萬元。這就是為“有償續期”給出的第一個答案。如果你拿不出這筆錢，你就會有流離失所之虞。對此，業主們均表示，不會接受該“續期方案”。這件事就這麼僵持著。如果該小區土地管理機關向法院提起強製執行，真不知會發生什麼事。這筆錢總額接近兩千萬元，這可不是個小數字，該小區土地管理機關能放棄嗎？
住房宅基地續期是七十年後的事嗎？
當你讀到此處時，也許你會想，文中所擔心的事是七十年後的事，而七十年畢竟是個很長的時間段，可情況並非如此。在深圳，這場似乎是七十年後的危機卻提前爆發了。深圳是中國第一個政府開始賣地的城市。於是，深圳也成了房屋土地使用權回收的第一座城市。深圳在1982年出台了嚴重“違憲”的《深圳經濟特區土地管理暫行規定》，該規定是與1982年版的《憲法》同年出台的。在該規定中，工業用地最長年限為30年；商業用地20年；商品住宅用地50年。於是，危機提前爆發。實際上，進入2000年後，深圳陸續有房地產的土地使用年限到期。深圳市國土局有關人士表示，到期土地在羅湖區已經比較普遍，主要是一些商業、辦公用地，但也有少量的住宅用地，其中，既有商品房又有非商品房。其中典型者，有國商大廈的土地在2001年12月31日到期，寰宇大酒店土地到2002年2月3日到期，鴻圖大酒店以及盛華大酒店土地使用權到期日則為2001年2月25日。
建於1983年的深圳第一棟高樓—國際商業大廈，土地使用年限從1982年1月1日到2001年12月31日，在2002年第一天就已到期。1984年印發的房產證，裏麵並沒有土地和建築物的區分。隻是到了1999年最新的一本房產證，上麵赫然出現了“土地使用權”的字樣：使用年限從1982年1月1日到2001年12月31日。2004年9月，國商大廈管理處在樓道內貼出了告示，提醒業主們“土地到期”一事，有一半的業主土地到期了。並要求他們到國土局，辦理“土地使用權”續期手續。業主們深深領教了“土地到期”對物業價值的危害。一個業主說，麵臨到期的房產出租、出售都很困難，即使一些早年抵押給銀行的閑置房產，銀行也沒法處置。深圳在1987年之前，共劃撥了73平方公裏的土地。自2000年後，陸續有土地的年限到期，但是去政府辦理延期手續的卻“寥寥無幾”。
續期所需補交的高昂地價，讓很多人望而卻步。2004年6月份，深圳市政府公布了《深圳市到期房地產續期若幹規定》。根據《規定》，到期房地產申請續期的，可續的期限，是在國家法定的最高使用年限，減去已使用年限。比如，國家規定的商業用地最高年限是40年，而國商大廈已使用20年，那麼業主可申請續期的期限，不能超過20年。如果續期，業主必須支付地價。有兩種支付方式可供業主選擇：一是，一次性支付，補交地價數額為相應用途公告基準地價的35%，並按約定年期修正；二是，采取年地租的方式，業主每年交付租金，標準由國土部門定期發布。請注意，“補交地價數額為相應用途公告基準地價的35%，並按約定年期修正”。這是一個非常巨大的數字，如果是一座高層的大樓，或居民小區，地價很可能過億，甚至數億元，即使繳納35%，也在幾千萬到上億元。這就難怪“續期所需補交的高昂地價，讓很多人望而卻步”了。
《規定》同時聲明，到期房地產不辦理續期手續或申請續期未獲批準的，原有劃撥土地使用權消失，其土地使用權無償收回，而地上建築物、構築物按建造成本折舊補償。在這點上，深圳似乎又有“創造”，即“地上建築物、構築物按建造成本折舊補償”。根據國務院55號令中的規定，在中國隻有租房，根本無“買房”一說，更無“百分之百產權”一說。