第4章實戰篇——玩轉理財工具，笑傲財富江湖 第23課突出房子的重圍：不做房奴做房主，房子也能成存折
房地產比黃金更保值。
——中國經濟學家郎鹹平
每天一睜開眼，就有一串數字蹦出腦海：房貸六千，吃穿用兩千五，冉冉上幼兒園一千五，人情往來六百，交通費五百八，物業管理三四百，手機電話費兩百五，還有煤氣水電費兩百。也就是說，從我蘇醒後的第一個呼吸起，我每天至少要進賬四百，至少……這就是我活在這個城市的成本。這些數字逼得我一天都不敢懈怠，根本來不及細想未來十年。
——《蝸居》中女主角郭海萍
租房還是買房
鍾小姐在朝陽區CBD附近上班，大學畢業工作不到兩年，她和男朋友一起每個月工資總共在1萬元左右。
鍾小姐現在正考慮和男朋友買房結婚。她們曾經在通州區看過一套60平方米的二手房，房價1萬元/平方米，總價60萬元，但是現在兩個人加起來隻有5萬元積蓄，想要在北京買房子連首付都不夠。
鍾小姐自己算了一筆賬，如果想要買下這套房子，首付12萬元，現在他們隻有5萬元，需要向雙方父母借款7萬元，按照目前利率打7折計算，貸款15年，采用等額本息還款法，他們每個月的月供3588元，在兩個人工資的承受能力範圍之內。
但是鍾小姐的男朋友卻不願意向雙方父母借錢買房，他認為如果買了房子，不僅花光了所有的積蓄，背上了債務，連裝修房子、購買家電、操辦婚禮的錢都沒有了，更別說一些額外的花銷了。
最後鍾小姐和男朋友商定，先在通州租一套全新的一居室，每個月的租金2000元，兩人旅行結婚花費3萬元，剩下2萬元做定期存款。兩個人拿出每個月工資的20%，即2000元作為每個月定存的資金攢起來，另作每個月1000元的基金定投。除去房租，兩個人每月花銷控製在5000元，爭取早日實現她們的買房大計。
最近有一句流行語：“上帝欲使人瘋狂，那就讓他買房！”這句話道出了買房的艱難與沉重。
2010年該不該買房？在房價勢如猛虎的今天，這個話題就像一顆即將隨時引爆的炸彈一樣牽引著每一個購房者忐忑不安的心。很多在大城市生活的80後來自外地，還沒來得及打好自己的經濟基礎，房價的飆漲已經讓他們在談論這個問題的時候望而卻步。
韓石談到房價時顯得有些無奈，他說：“我之前一直租房，但是後來東拚西借買了一套。從決定要買房到下定金我用了3天時間，為什麼？我非常恐慌。3天房子漲了15萬元，我承受不了，隻能買。2008年下調的時候，有的人繼續在等，我說這個等什麼時候是底，誰也看不到，你覺得現在價格可以承受，必須要買就義無反顧地買。”
韓石是比較幸運的，畢竟買到了自己的房子。而太多的人在買房的問題上恐怕是有心無力。在網上，隨便搜索關於房價的消息，就能看到諸多類似於“全部積蓄隻能買一個廁所”、“幾個月工資還買不到1平方米房”的感慨。這些人，他們並不都是低收入者；相反，他們多屬於國內的中等收入者，不僅占城市人口的大多數，而且更為鬱悶的是，是屬於“上不著天、下不著地”的“夾心層”。所謂“夾心層”，就是以他們目前的工資水平，買不起高價的“普通商品房”，但是保障性住房又沒有他們的份。
在這個高房價的時代，到底是買房合適，還是租房合適？我們不如先來算一筆賬。
1.買房花費
假設當前買一套北京四環內均價2萬元/平方米的房子，麵積75平方米，房屋總價格是150萬元，首付兩成是30萬元，貸款期限20年，按照目前的利率再打7折的水平，如果采用等額本息還款法（把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然後平均分攤到還款期限的每個月中），每月還款7372元，最後還款總額大約是177萬元，加上1%的契稅是15萬元，買房總共花費222萬元；如果采用等額本金還款法（在還貸期限內，以並不固定的數目每月還貸。即每年每月本金保持不變，但每年每月利息則會由多到少不斷變化。具體的計算公式為：月還款額=本金÷貸款期限（月）+（本金-已還本金）×月利率，每月平均還款9158元，最後還款總額約為170萬元，再加上契稅買房總共花費215萬元。
2.租房花費
假設在四環內租一套普通的兩居室，租金3000元左右，1年的租金是3.6萬元，如果租房住20年的話，租金為72萬元。
相對於買房，租房從價錢上看似乎比較劃算，不過在租房的花費中，沒有將20年的租金上調等因素考慮進去。同時買房的花費中，利率也是會變動的，在今年加息預期的前提下，買房人要支付的利息也有增加的可能。另外，所買的房子在20年後是增值還是貶值，還無法預測。
即使明白這個道理，但還是有人會選擇買房。因為人們會想：首先，畢竟20年後，房子就是自己的了，為此寧可付出222萬元或215萬元的代價；其次，房價總是要漲的，買了房子，資產就能迅速增加了。
這樣想也未嚐沒有道理，但卻容易忽略一個事實：如果不買房，你至少會省下10萬元左右的裝修費，租房住每年還能節省下自己的工資，用於理財的話，20年下來，難道你能接受你的收益隻是一套20年前的老房子？
另外，投資都伴隨著風險，房地產的變現是非常困難的，所以風險巨大。購買一套房價與房租比很懸殊的房子本身已經非常可怕，更可怕的是在20年裏附加到這個已經很不合理的房價裏的收益預期，期望這樣的房子具有很高的增值潛力，以抵消所需要的收益預期，而且又要在需要時成功“解套”。
其實，不同的人群有不同的生活方式，到底租房、買房哪種生活方式比較劃算，還要看每個人財富規劃的方式和對待生活的態度。
80後在這個城市生活成本越來越高，租房還是買房，一定由你人生策略來定。把大城市作為一個過渡地方，這個也是正確的，很快二線城市會發展起來。
年輕人購房分步走
人到了30歲，大多到了成家立業的年齡，甚至有的要承擔起養育子女的重擔，往往不由自主地淪為“房奴”。按照通行的說法，“房奴”是貸款買房月供超過正常的支付能力，從而導致生活質量下降，淪為房屋“奴隸”的一類人。
麵對“房奴”一族承擔的壓力，專業人士建議，購房采用梯級置業既能使個人的生活質量得到保證，有寬裕的錢進行其他投資，又能滿足居住需求，最終實現理想的居住環境，因此，在購房置業的時候可以選擇分步走。
第一步，剛參加工作前2年，建議首選租房
對於剛畢業的大學生，經曆了本科擴招、就業困難等各種社會變革，工作後麵臨的第一個問題就是持續高漲的房價，剛剛工作的大學生理財意識不強，一般少有積蓄，基本上都是“月光族”，因此這個時候應該選擇租房來滿足居住需求。建議有租房需求的人避開租賃高峰期，以避免付出較高的生活成本。
另外，在租房的時候，年輕人可以選擇合租，最合適的做法是由兩三個人承租兩室一廳，彼此有獨立的空間，但又不會感到寂寞，適合年輕人既喜好熱鬧又看重個人空間的觀念。
第二步，略有積蓄後，建議考慮購買過渡房
在選購過渡房的時候，不必挑選年代太新的，應盡量選擇20世紀八九十年代修建的二手房屋。一般這類房屋相對於近5年內的次新房要便宜500~800元/平方米，多的甚至達到1000多元每平方米。選購這類房屋價格要實惠許多，等到過幾年經濟富裕可再進行置業升級。
購房對於年輕人成家立業可謂其考慮的重點問題之一，對於購房這種投資較大、考慮方麵較多的事情，相對於手頭資金較少、社會經驗缺乏的年輕人來說，一定要深思熟慮。因為從某種意義上講，置業的意義不隻是選擇一所房子，消費方式、家庭構成、職業規劃等都可能因此發生根本變化，許多青年置業者生活經驗不足，對於未來生活、工作風險的綢繆不足，沒有計劃好就買房，造成還貸額占月收入的比例過高，入不敷出，積蓄用盡。
第三步，事業略有小成，可以考慮升級置業
專業人士認為，年輕人作為當下社會經濟發展的中堅力量，麵對的依靠資金發展的機會非常多。如果初次置業就單純追求最好最大的目標，過早地將比重較大的積蓄投入到房產中，並且因為要保證每月的月供不敢輕易變動工作，不但會影響到個人靈活地發展事業，也會較早地承擔持有大物業的壓力，尤其目前存在征收物業稅的趨勢，因此建議年輕人在置業規劃中，清醒地認識到這一點，結合自身發展，理智消費，在工作滿10年後，事業略有小成之時，不妨再考慮升級置業。