第一篇物業與物業管理 第1章物業及物業管理的概念與原則
居住慢慢地改變著中國，房地產業也出現了空前的繁榮景象，伴隨房地產而來的物業管理也走進了人們的生活，可是今日很少有人能正確清楚地說出什麼是物業，物業管理是一種什麼樣的管理。本書第一篇詳細介紹了物業與物業管理的最基本的知識。
什麼叫物業？物業管理是一種什麼樣的管理？物業管理行業所遵循的原則又是什麼？
1.1物業的概念與分類
（1）物業的概念
“物業”是粵港方言對房地產的稱呼，它最早在香港被普遍使用，其含義是單元性的房地產。被稱為物業的單元性房地產可大可小，如一棟商業樓宇、一組標準廠房、一棟住宅樓或一套住宅都可稱為物業。從英語上講，物業（estate或property）就是房地產的意思，但房地產一詞是一個宏觀的概念，物業一詞則是個微觀的概念，在我國內地一般認為“物業”是“房地產”的一種方言表述。
學術界、理論界以及房地產實際管理者對物業一詞的理解存在不同的認識，主要觀點有以下幾種。
一是物業是指房屋建築物的那部分，地業是指房屋建築所在土地。房屋是物業和地業的總和。
二是物業是指在一定土地範圍內以建築物形式存在的產業。
三是物業是指各類有價值的房屋及其附屬的市政、公用設施和相關的場地。
綜上所述，我們認為物業是指人工形成、有使用價值和價值、有業主的建築物與場地。其中包括為發揮其功能相匹配的設備、設施、環境等；泛指各類房屋、附屬設施及相關場地，即可以是整個住宅小區的全部或與住宅相關的整體產業，也可以是單體的房屋財產，如高層或多層住宅樓單位、綜合大樓、寫字樓、商業大廈、賓館、廠房、倉庫等。
物業伴隨著房地產的出現而出現，物業和房地產又有什麼關係？房地產業是專門從事房地產的獨立產業，其中包括房地產的開發、經營、管理和服務的全過程；而物業是房地產進入消費領域的房地產品，簡單地說，物業就是與房地產相關的產業。房地產業的興盛與否直接決定了物業的命運。
（2）物業的分類
物業可以從下列幾個不同的角度來分類。
1.按地段劃分
按地段劃分一般是以市政道路或明顯標誌物為界，如深圳的蓮花北村和益田村。按地段劃分有利於統一管理，提高工作效率，但這樣劃分後物業功能較多，給管理帶來很多麻煩，所以在選擇這種劃分時要考慮各方麵條件是否成熟。
2.按物業功能劃分
物業功能的劃分是按物業的社會功能來分的，共十大類，即居住，廠房、倉庫、貨場，辦公，商業，交通運輸，郵政、通訊、廣播、電視，賓館、飲食、服務、旅遊，文化、教育、科研，衛生，體育等。
3.按主輔劃分
按物業的構成角度，物業分為主體物業和輔助物業。主體物業體現物業的主要功能，如居住區的主題物體是住宅建築；輔助物業是發揮主體物業功能的物業，如相關設備、設施等。
4.按所有權性質劃分
產權在物業管理中是相當關鍵的，隻有產權界定清楚了，權利和義務才能判定清楚。物業所有權可分為私有產權、共用部位產權、共用物業產權、集體產權、國有產權。
5.按空間高度劃分
從布局空間角度看，物業分單層、多層、中高層、高層、超高層。隨著土地的不斷減少，物業向空間發展成為趨勢，但從管理工作上來看，建築物越高，設備越多，技術性越強，管理難度越大。
1.2物業管理的起源、發展與物業
管理的概念有了物業，物業管理自然呼之而出。物業管理是一種為已建樓宇提供各種優良的服務，保證人們的生產、經營、商務、辦公活動和居住生活正常進行的行業。
（3）物業管理的起源與發展
物業管理作為一種不動產管理的模式起源於19世紀60年代的英國，當時，英國正處於工業革命的輝煌時期，大量農村人口為尋找工作而遷移至各工業城市。由於遷移速度過快，工業城市的發展未能配套，所以各種社會問題相繼出現。其中工人的生活環境質量問題最為嚴重。當時，英國社會上有些熱心人士興建一些普通住宅，以低廉的租金租給工人家庭居住。因人們缺乏公共道德教育和完善的管理，在這些住宅中，經常出現嚴重的不清潔衛生、破壞建築與設備及拖欠租金等問題，使得居住環境不能得到改善，房屋業主的利益亦無保障。1860—1866年間，Hill女士在對自己所出租房屋的物業管理中，製定了一係列規則，嚴格要求租客遵守，使住戶的居住環境得到了很大改善。因為她的工作甚見成效，物業管理工作漸漸被業主們及政府所重視，而且在同行業的從業人員中亦建立了一個為英國皇家特許的專業學會——英國屋宇經理學會，其會員分布於世界各地，首開物業管理之先河。
我國的物業管理起步較慢，早期是封建主義扼殺了物業管理在中國的可能性。新中國成立前期由於實行的是計劃經濟，物業管理的發展也很緩慢。改革開放後沿海地帶的經濟特區開始嚐試新的發展模式，在這種環境下，我國大陸的物業管理有了發展的勢頭。我國大陸的物業管理起源於1981年3月10日，深圳市成立我國大陸首家物業管理公司，標誌著我國大陸物業管理工作擺脫行政-福利型傳統計劃經濟下的管理模式，走上了專業化、企業化、經營性的市場運作軌道。深圳市物業管理公司是我國大陸第一家物業管理公司。深圳市“東湖麗苑”商品住宅小區號稱“深圳市物業管理第一村”，由深圳市物業管理公司實施對該小區的物業管理工作。1983年由深圳市物業管理公司對特區內第一棟涉外商品寫字樓——國際商業大廈實施物業管理。1985年深圳市物業管理公司第一個對工業區實施物業管理，即由深圳市鵬基工業區管理服務公司對鵬基工業區實施物業管理。1990年深圳市出現第一家實施綜合一體化物業管理的住宅小區，即由深圳市蓮花物業管理有限公司對深圳市福利房住宅小區——蓮花二村實施綜合一體化物業管理。1993年我國第一家實行招投標的物業，由深圳市住宅局主持，在住宅局所屬蓮花物業管理公司、萬廈物業公司、大眾物業管理公司中，對蓮花北、景田西兩住宅小區實施邀請招投標活動。真正意義上社會化公開招投標選擇物業管理公司的物業是1996年12月，對深圳市福利房住宅小區——鹿丹村的麵向社會的公開招標活動。最後深圳萬科物業管理有限公司中標。中國物業管理的發展，沿海城市作出了表率。