（4）物業管理的概念
關於物業管理的定義一直爭議頗多。物業管理是為全體業主和用戶提供服務的，在公共契約裏有這樣一條條款：“物業管理的根本宗旨是為全體業主和用戶提供及保持良好的生活、工作環境，並盡可能地滿足他們的合理要求。”國務院總理溫家寶2003年6月8日簽署第379號國務院令，公布了我國第一部《物業管理條例》。該條例於同年9月1日起開始實施。條例第一章第二條規定：“條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施、設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。”這裏的物業管理企業就是物業管理經營人，而業主是指物業的所有權人。物業管理的管理對象是物業；物業的服務對象是人，即物業的所有權人和使用權人。物業管理是集管理、經營、服務於一體的有償勞動，走社會化、專業化、企業化的經營之路。其總的宗旨是以現代化的經營管理手段為業主服務，創造一個方便、安靜、整潔的居住和生活環境，節約社會資源，提高生活效率。
1.3物業管理與傳統房屋管理的區別
在我國，物業管理是改革開放以後出現的新名詞，是市場經濟的產物，它之所以取代傳統的房屋管理而成為市場主流，自然有其不可替代的優越性。
1.產權結構多元化
在傳統的房屋管理中，所管理的房屋大多是由國家或政府單位所有，這與計劃經濟體製是分不開的，這種情況下，房屋管理產權單一，使用人僅是承租者，不是產權人。改革深化後，住房逐漸商品化，產權結構發生了根本性的變化，原有的房屋管理機製不再適應發展要求。多元化的產權格局要求新型的管理體製。
2.管理內容多樣化
傳統的房屋管理大多是分散管理，服務質量差，且以單一的收租養房為主要內容，僅是被動完成一些簡單的房屋管理和維修，對建築物的附屬物、小區環境、設施維護、管理極少；而現代的物業管理克服了以前的房屋管理隻管房，環境綠化由綠化部門管，道路由市政部門管的分散局麵，對房屋設施等實行多功能、全方位、綜合性的經營管理和服務，講究設備、設施和服務內容的配套化和多樣化。
3.管理體製靈活化
傳統的房地產管理大多是由政府和各企事業單位運用行政手段進行的福利型的封閉式管理，產權和管理權單一，接受的服務也很呆板。伴隨房地產產生的物業管理，在體製上是相當靈活的，實行的是社會化、專業化、企業化的經營管理模式，產權和管理權分開，物業可實現保值增值，業主通過合同方式聘用被市場專業化了的物業管理企業，用經濟手段滿足各種社會化管理的需要。
4.用戶地位的主動化
傳統的房屋管理業主或用戶處於被動地位；而物業管理視顧客即業主或用戶為上帝，業主或用戶處於主動地位，他們有權通過市場招標的方式來選擇管理單位，同時也有權按照一定的法律程序撤換管理單位。確定物業管理單位後，通過合同限定雙方的權利和義務，讓物業管理上升到法律高度，這樣用戶的地位就主動化了。
5.管理經費穩定化
傳統的房屋管理要麼靠行政補貼，要麼實行“以租養房”，“造血功能”缺乏；而物業管理是通過專門的機構實行全方位的有償服務，不需要國家補貼，可以做到“以業養業”、自力更生。這樣使房屋管理能夠擺脫惡性循環，走上健康發展的道路。
6.管理機製民主化
傳統的房地產管理中，業主或使用者隻是被動地接受服務管理，無法選擇管理者，更談不上什麼監督權、決策權，非業主使用者的合法權益常常不受保護。而物業管理接受市場檢驗，由業主或使用者自主選擇，業主和非業主使用者有參與重大事件決策的權利。物業管理企業與業主和用戶是委托與被委托，聘用與受聘，服務與被服務的關係。
傳統的房屋管理和現代物業管理的區別是計劃經濟與市場經濟兩種體製差別的體現。傳統的房屋管理是福利型住房製度的一種自然延伸，是回避房屋物性的產物，而物業管理是建立在把管理服務視為一種可交換的商品的基礎上，這種商品性、市場性是物業管理的根本性質和最主要特征。
1.4物業管理的基本原則與性質
物業管理的基本原則：
任何的活動都必須在一定的原則下進行，物業管理作為一種管理也有其自身的原則。
1.專業服務原則
物業管理的特殊性要求物業管理機構不允許業主各行其事對物業進行養護和管理，必須采用特殊的形式，由在政府控製下的專業化的物業管理機構進行維修和養護。
2.明確權利原則
業主、管委會、物業管理公司各自的權利是什麼？誰是該物業管理權的主體？誰是委托承包管理合同的發包方？現在明確了業主為管理權的權利主體，管委會為發包方和委托方，管理公司是受托方，代理業主及管委會對物業進行管理和維護。這個問題解決了，解決物業管理的具體問題就有了基礎。
3.市場化經營的原則
物業管理是通過物業管理公司來實施對所轄物業的統一的專業的管理。在本質上，物業管理公司是具有中介性質的、執行信托職能的服務性法人企業，它是“自主經營、自負盈虧、自我約束、自我發展”的市場實體。因此，物業管理公司在提供物業管理服務時，就要遵循市場規律，實行有償服務的原則，由享用人、受益人分擔所需要的物業管理費用，並通過物業管理公司的專業化管理與服務予以實施。