第一篇物業與物業管理 第2章物業管理的內容及發展趨勢
隨著物業管理在中國的興起，其內容也日趨多樣化、豐富化，而且在未來相當長的一段時間內，物業管理會越來越活躍，越來越興盛。
2.1物業管理的基本內容
物業經營管理的內容很多，但歸納起來，也不外乎對人的管理和對物的管理兩大類，這是所有管理都必須麵對的問題，物業管理也不能例外。
對人的管理：
對人的管理的學科叫人力資源管理學科。什麼是人力資源？人力資源是為人類提供有價值的活力、技能和知識。而人力資源管理是指為了實現組織的目標，在人力資源的取得、開發、保持和利用等方麵進行的計劃、組織、指揮、控製、協調等活動的總稱。
物業管理企業根據業務運作的需要，一般要對以下6種人才進行管理。
（1）高層管理人員。其中包括總經理、副經理等，他們全麵負責公司的事務，對重大問題作出決策，有“領頭羊”的作用。
（2）辦公室（綜合管理部門）行政管理人員。其中主要包括行政、人事、文書、檔案、宣傳、接待、總務等工作的人員，處理日常事務。
（3）計劃財務部門管理人員。他們主要負責計劃、統計、財務、費用收繳、內部經濟核算等工作。經濟是一個企業的命脈，財務部門很重要。
（4）物業基礎管理工作人員。他們負責日常環境衛生、治安保衛、消防安全、庭院綠化、車輛管理等具體工作。
（5）工程技術部門人員。他們主要負責工程技術、維護保養實施、工程決算、質量監督、室內外裝潢等工作。
（6）多種經營工作人員。他們主要負責日常生活服務（飲食、小雜貨買賣等）、特殊群體服務、家政服務等工作。
對物的管理：
物業管理的對象是物業，而現代物業的業務範圍卻涉及到社會的方方麵麵，物業管理相應的業務範圍很寬，也很複雜。本節主要介紹物業管理中的基本管理和經營管理。
1.基本管理
物業的基本管理主要包括以下幾個方麵。
（1）建築管理，即物業基礎管理，包括各種用途房屋的保養、維修，使之處於良好狀態。
（2）設備管理，即指對供水、供電、空調、通訊、燃料等設施進行保養、維修等工作。
（3）交通管理，包括車輛的運行和停放，以及電梯的維修與管理。
（4）消防管理，即指消防製度的建立和執行，消防設施的配置及消防隊伍的管理。
（5）安全管理，包括物業管理區域內的安全、保衛、警戒以及對各種幹擾的管理。
（6）綠化管理，包括物業管理區域內的綠化建設、保養，保持良好的生態環境。
（7）清潔管理，包括各種垃圾、廢物、汙水、雨水的處理，使生活、工作環境保持清潔衛生。
2.經營管理
物業營銷主要是物業企業根據自身的使命和目標，在企業對外部環境和內部條件分析的基礎上，尋找市場營銷機會，確定物業營銷組合策略，使企業與外部市場保持動態平衡發展的局麵。在物業營銷中要特別重視物業公司的特色業務和多種經營業務。
物業企業的特色業務包括特約服務和便民服務。
（1）特約服務主要是接受業主的委托，提供諸如車輛保管、房屋代管、室內清潔、家電維修、土建、裝飾工程、代聘保姆、接送小孩、代收公共事業費、代訂報刊、家庭護理、代購車船及飛機票等內容豐富的服務項目。
（2）便民服務是物業企業和社會聯合舉辦的服務項目，其中包括商業網點的建立，文體娛樂設施的提供，教育衛生條件的改善，交通網點的完善等。例如，在轄區內成立超級市場、洗衣房、美容中心、公用電話亭、銀行分理處，開設健身房、俱樂部、圖書室、老年活動室、青少年活動室等。
物業企業的多種經營一方麵是改善企業收入的現狀，另一方麵也是擴大服務範圍和提升服務質量的舉措。它主要包括投資谘詢中介、代理出租、住房交換、房屋更新、設備安裝、經營建材等。
目前，我國的物業管理還隻處於培育和發展階段。企業管理尚未形成一定規模，相當數量的物業管理公司收取的管理費有入不抵出的現象，這樣物業管理公司不得不采取以物業為主、多種經營的方式來彌補管理費的短缺；而且隨著居民生活水平的提高，物業管理公司提供的服務的種類也要多樣化，以滿足不同人的需求，物業管理內容的多樣化已成為必然。
2.2物業管理的主要類型
物業管理類型根據不同標準有著不同的劃分。
按服務內容分：
按照物業管理公司提供服務內容的不同，可將物業管理公司分為兩大類型，即提供谘詢服務的物業管理公司和提供具體的實質性的管理服務的物業管理公司。兩者最根本的區別是是否承擔具體的專業操作，如房屋設備的維護、清潔等。
1.提供谘詢服務
在這種情況下，物業管理公司不給業主提供專業操作，隻提供實質性的谘詢服務，公司不需配備作業層人員。具體操作由業主自行決定。一般情況下，要麼是業主內部人員進行，要麼由業主通過簽訂委托合同交給社會上的專業服務公司完成，這種情況下，物業管理公司與各專業服務公司之間不發生任何合作關係。物業管理人員依據自身專業知識和經驗，向業主提供的主要谘詢服務有：有關物業的質量控製工作；有關的安全控製工作；有關的費用控製工作；有關物業的財務管理工作，並定期或應要求向業主呈交收支報告；有關物業及使用人的信息收集處理工作；有關的合同管理工作等。
2.提供具體的實質性的管理服務
在這種類型中，物業管理班子既有管理層人員又有作業層人員，不僅提供專業的谘詢意見，而且承擔具體的專業操作。服務內容除了提供谘詢服務以外，還負責組織人員實施具體的專業操作，如安排專業服務人員按要求進行物業的維修、養護、清潔、綠化、保安等。在這種情況下，實施各種業務服務的人員是物業管理公司的內部人員，與業主不發生任何合同關係。
按組織方式分：
從物業的組織方式看，有3種類型。
1.委托服務型物業管理
委托服務型物業管理的特征是：房地產開發企業將開發建成的房屋分層、分單元出售給用戶，一次性收回投資，實現利潤，並組建成物業管理公司對房屋進行日常的管理，完善相應的售後服務。有時，多家產權單位將集中於同一小區或地域內的不動產委托給房地產經營企業管理，也屬於這一委托服務型物業管理。
委托服務型物業管理從根本上說物業公司隻擁有經營管理權，沒有產權，產權屬委托方所有。物業管理公司為求得委托管理的最大規模收益，往往會同時管理多幢房屋、整個或多個住宅小區。
委托服務型物業管理的主要職能包括房屋及其附屬設備設施的養護、修繕，小區綠化、治安、消防、環境衛生等服務，即通過服務為住戶提供一個良好的工作、居住環境。當然，這些服務是有償的，物業管理公司將按當地主管部門的規定標準收取一定的服務費。