1.租賃合同的概念特征
（1）租賃合同的概念。
租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃合同中提供物的一方是出租人，使用物的一方是承租人，雙方約定交付承租人使用的物是租賃物，承租人使用出租物的代價是租金，出租人和承租人是租賃合同的雙方當事人。
（2）租賃合同的特點。
①標的物必須是有形物、特定物、非消耗物。租賃合同的標的物必須是有形物，包括動產（如汽車、電視機等）和不動產（如房屋、土地使用權等），沒有固定形體的物不能成為租賃合同的標的物。當事人訂立租賃合同的目的是為了使用和獲得收益，租賃期滿，必須返還標的物，這就決定了租賃物應是特定物或特定化的種類物。租賃物還應是非消耗物，否則承租人使用一段時間後，不能將租賃物返還給出租人。同時租賃物必須是合法的，以法律禁止的物出租的，租賃合同無效。
②租賃合同是轉移物的使用權的合同。租賃合同不轉移物的所有權，而是轉移物的使用權的合同。在租賃合同中出租人將租賃物交給承租人使用，轉讓的是租賃物的占有權、使用權和收益權。承租人隻取得租賃物的使用收益權，而無權處分租賃物，這是租賃合同與買賣合同、贈與合同的重要區別。無論租賃物出租的期限有多長，出租人都對租賃物享有所有權，在租賃期滿時，承租人要將原物返還給出租人。
③租賃合同是有償合同。承租人使用租賃物時，應當支付租金。租金是承租人獲得租賃物使用權的代價，租金是租賃合同的必要條款。租賃合同中無租金條款，租賃合同不能成立，有償使用他人財產是租賃法律關係的本質特征之一。
④租賃合同是諾成合同、雙務合同。雙方當事人達成租賃協議後，合同即告成立，而不以租賃物的實際交付為合同的生效要件，故租賃合同為諾成性合同。租賃合同當事人雙方既負有一定義務，也享有一定權利，雙方的權利義務具有對應性、對價性，故租賃合同為雙務合同。
⑤租賃合同具有期限性和連續性。租賃合同隻是出租人在一定期限內將其財產的使用收益轉讓給承租人，一定的期限是租賃合同的基本要素。合同法規定，租賃合同的最長期限不得超過20年，超過20年的，其超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過20年。物的使用價值是有一定期限的，如果當事人之間約定的租賃期過長，既與一定期限內讓渡物的使用收益目的不符，也容易就物的返還狀態發生爭議，甚至使物的使用價值喪失殆荊
⑥租賃合同不同於特殊租賃合同。租賃合同不同於融資租賃合同，也不同於企業租賃合同，合同法中融資租賃合同已有專章規定，而企業租賃合同當事人之間的法律關係比較複雜，不僅包括物的租賃關係，還包括對企業工人的接納，顯然不完全是合同法所講的租賃合同。另外，船舶租賃合同在《海商法》中已有規定，航空器租賃合同在《民用航空法》中已有規定，這些特殊的租賃合同適用其特殊法律效力的法律規定，而不適用合同法的規定。
（3）租賃合同的種類。
租賃合同根據不同的標準，從不同的角度，可以作不同的分類，常見的主要有以下幾種：
①動產租賃合同與不動產租賃合同。以租賃的標的物不同來劃分，可分為動產租賃和不動產租賃。不動產租賃就是標的物即租賃物是不動產的租賃，主要是房屋租賃。我國法律規定土地使用權可以出租，因此，以土地使用權為租賃標的的，也可視為不動產租賃。動產租賃是以動產為標的物的租賃，各種各樣的隻要是可以反複使用不改變形態和價值的有體物都可以租賃。所以動產租賃在實際生活中的應用比較複雜。區分動產租賃與不動產租賃的主要意義在於，對於不動產租賃法律有特別的要求。例如要登記，這是因為不動產不能移動，如果不登記，加以公示的話，第三人很難知道；而動產租賃一般無特別的程序上的要求，但是對於一些適用不動產製度的動產的租賃如船舶、航空器租賃等，法律有特別的要求，應依法律的特別要求辦理。
②一般租賃合同與特殊租賃合同。租賃合同根據法律有無特別規定可分為一般租賃合同和特殊租賃合同。一般租賃是指法律沒有特別規定的租賃。特殊租賃是指法律有特別規定的租賃。例如，房屋租賃在城市房地產法上有特別規定，船舶租賃在海商法上有特別規定，航空器租賃在航空法上有特別規定等。一般租賃適用民法通則和合同法等具有一般效力的法律，而特殊租賃適用具有特殊效力的法律。
③定期租賃合同與不定期租賃合同。根據租賃合同是否有期限，可分為定期租賃合同與不定期租賃合同。定期租賃合同是指當事人雙方約定有租期的租賃合同。不定期租賃合同有兩種，一是當事人雙方未約定租期的租賃；二是租賃期屆滿的不定期租賃。後者是指租賃期屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效。但這時租賃期限為不定期。
不定期租賃合同的當事人未約定租賃期限，所以除法律另有規定外，當事人任何一方可隨時終止合同，但出租人終止合同時，應當給承租人一個做必要準備的寬限期。定期租賃合同的當事人約定了租賃的期限，在合同約定的租賃期限沒有屆滿時，不能隨便終止合同，否則，就構成違約，這是區分定期租賃與不定期租賃的主要意義。