預測未來
未來是什麼樣的，未來是可以預測的，而非門外漢看樓市，霧裏看花“無法理解。”價格分“總體價格”和“邊際價格”。99個業主的想法，就是總體價格。最低的那1個業主的拋盤，是“邊際價格”。“邊際價格”當然很重要，因為它代表目前在市場上切實可以成交的價格。可是“邊際價格”不能預測未來。預測未來，主要看“總體價格”。
在過去五年，無論你如何嘴硬，有一句話是無論如何否定不了的：“大勢在漲。”如果2010年上海樓市是5br3br2，則2015年上海樓市逐漸實現了8br5br3的布局。不僅僅大勢在漲，而且我們可以很明確地和你說，“未來在漲”。大勢在漲，逼空在即。
而另一方麵，房地產又是一個高度“同質化”的市場，尤其是同一座城市之內。板塊之間存在比價效應，存在尊卑階梯，內環永遠比中環貴，中環比外環貴。逆襲可能，但是很難。如果以指數描述的話，則房價=大盤指數+板塊指數+小區指數。而它們的比重，幾乎可以看作房價=大盤70%+板塊20%+小區10%。
另外，房東的實力在增長。這是很多人忽略的一方麵，不僅僅買家的實力在增長，每年增加幾十萬元存款，而且房東的實力也在增長，每年也增加幾十萬元存款。房東越來越不差錢，也就越來越不把幾百萬元的房款放在眼裏。市場的重心在不斷上移。
所謂筍盤
筍盤指低於周邊價格的樓盤。
說一下筍盤的問題。在一些人眼中，他們是無法理解“筍盤”的概念的。他們觀察這個世界，價格是二維的，是K線圖。你和他們說：“這套房子很筍，500萬元的房子隻賣300萬元。”他們會反過來問你：“據我的理解，價格就是最後一次交易的價錢。”“如果這房子賣給我300萬元，為什麼我不可以理解成這房子隻值300萬元呢？”所以有些人永遠無法做房地產投資。他們根本無法判斷價值和未來中樞在哪裏。而在真正房地產投資家眼裏，是有兩個價格的：總體價格，99個業主的心理價位；邊際價格，最便宜的1個奇葩價位。當這兩個價格發生衝突的時候，我們就認為是筍盤。是筍盤就買入。
“筍盤”是一種很不正常的現象。Step5：1個業主，要價30000元br平方米，99個業主，要價80000元br平方米。很多人會問：如果市場價80000元，別人都賣這麼多的話，為什麼會有一個業主賣30000元呢？這個問題問錯了，錯在因果倒置。正確的說法應該是，市場上永遠有80000元賣30000元的現象，問題的關鍵是，為什麼會給你遇到。
如果你學過真正的經濟學，你就會知道，經濟學所謂的“完美均衡狀態”其實是不存在的，市場上永遠有人賣賤貨，買貴貨；永遠有人不領市場行情。不領行情是正常的，是常態化的，人人都領行情才是不正常的。問題的真正反麵，是市場上還存在很多“套利者”。
預測未來
未來是什麼樣的，未來是可以預測的，而非門外漢看樓市，霧裏看花“無法理解。”價格分“總體價格”和“邊際價格”。99個業主的想法，就是總體價格。最低的那1個業主的拋盤，是“邊際價格”。“邊際價格”當然很重要，因為它代表目前在市場上切實可以成交的價格。可是“邊際價格”不能預測未來。預測未來，主要看“總體價格”。
在過去五年，無論你如何嘴硬，有一句話是無論如何否定不了的：“大勢在漲。”如果2010年上海樓市是5br3br2，則2015年上海樓市逐漸實現了8br5br3的布局。不僅僅大勢在漲，而且我們可以很明確地和你說，“未來在漲”。大勢在漲，逼空在即。
而另一方麵，房地產又是一個高度“同質化”的市場，尤其是同一座城市之內。板塊之間存在比價效應，存在尊卑階梯，內環永遠比中環貴，中環比外環貴。逆襲可能，但是很難。如果以指數描述的話，則房價=大盤指數+板塊指數+小區指數。而它們的比重，幾乎可以看作房價=大盤70%+板塊20%+小區10%。
另外，房東的實力在增長。這是很多人忽略的一方麵，不僅僅買家的實力在增長，每年增加幾十萬元存款，而且房東的實力也在增長，每年也增加幾十萬元存款。房東越來越不差錢，也就越來越不把幾百萬元的房款放在眼裏。市場的重心在不斷上移。