代序
曆史並不隸屬於我們，而我們
隻隸屬於這段曆史……
今天的中國，高房價已經成為最大的社會問題，房子情結像魔咒一樣侵蝕著都市人的思想。人們在談到房地產時，用的最多的詞彙竟然是: 貪婪、暴利、瘋狂、潛規則、扭曲、背離、憤怒、腐敗……
我們似乎又回到了魯迅先生在《燈下漫筆》中描繪的那個奴性十足的時代，隻不過這是一個“房吃人”的時代。我們中的很多人極容易變成房子的奴隸，而且成為奴隸之後還萬分歡喜；更有甚者，我們中的許多人是希望變成房奴而不能。有房子，這已經成為當今都市女性擇偶的第一條件，而房奴、蟻族、蝸居成了當代城市年輕人的主要生活方式。對於那些希望通過擁有房產來獲取城市社會身份認同的年輕人而言，房子成為最難以逾越的荊棘屏障。
在房地產的另一麵，房子儼然成了與股票、黃金一樣的投資品，逐步成為富人間轉移財富的豪華遊戲……如今，在北京、上海這樣的一線城市裏，房地產無可爭議地處在一個由不斷膨脹的泡沫堆砌的市場中，這裏已經成了投資者的樂園，開發商、政府、熱錢、基金你來我往，無不踴躍。
這場房地產泡沫，由中央政府、地方政府、利益集團和低收入居民之間的多方利益博弈推動，在這場圍繞房子的博弈中明顯形成了截然對立的兩方陣營: 一方是中央政府和社會大眾，而另一方陣營，不光有炒房客、炒房團、開發商，還有銀行、熱錢和地方政府。
表麵上看，我們的房地產市場是一個自由市場，高房價是由供需關係不均衡造成的。可事實上房價畸高、調控失效的背後是由一些不太正常的原因造成的，深層次的原因包括保障性住房缺失、開放型房地產金融體係、房屋持有成本低以及壟斷性的賣地體製等。因此，我們的房地產市場的問題實際上要比我國香港地區以及日本、美國、英國等國家的問題複雜得多。從這個角度講，理解中國房地產的本質，就是理解中國經濟的本質。
深入剖析造成中國房地產上述怪現狀的根源，可以找出的原因至少有以下五點。
原因一: 重視商品房建設而忽略保障性住房建設，使得“民生”讓位於“增長”。
1998年，我國取消了以實物分房為主的住房體製，開始“以經濟適用房為主體、商品房為補充”的房改，拉開了中國房地產市場化的序幕。2003年8月31日，國務院18號文首次明確“以商品房為主的”房地產行業成為國民經濟的支柱產業。
當我們重新反思自1998年以來的房地產發展道路，可以清楚地發現，正是在“民生讓位於增長”這樣的大背景，使得我們的城市化走上了一條非常危險的單行道。重視發展商品房而忽略保障房建設，使得房地產成為中國經濟增長的重要動力來源，其較長的產業鏈更是帶動了相關產業的發展。但這些政策在提高城市住房自有率的同時，忽略了保障性住房建設，使得絕大多數低收入者無力承擔高昂的商品房價格，城市的新進入者已經不可能成為買房的主力，不僅僅是農民工，就連大學生也不得不進入城中村。
原因二: 房地產開發的“香港模式”畸形發展，期房銷售製度加劇了行業暴利。
房地產開發領域有兩種模式: 香港模式和美國模式。香港模式的核心在於，樓盤以項目開發為組織形式，在整個開發流程中，從購買土地、房屋建造到銷售管理都由一家房地產商獨立完成。而美國模式則完全不同，整個開發的每個環節完全由獨立的機構運行，投資人通常是非常有經驗的房地產基金、退休基金或者退伍軍人基金，房屋建造則是由專門的建築商完成，物業管理則由專門的物業公司來完成。
國內的房地產開發則完全借鑒了香港模式，在整個開發流程中，從購買土地、房屋建造到銷售管理都由一家房地產商獨立完成。從本質上說，我國的房地產行業是一個特殊的行業，既不是建築業，也不是貿易業，僅僅是建築業的中間商。但就是這樣一個國外的微利行業，在我們國內竟然成了暴利行業，甚至一度成為國家的支柱行業。因此，我們認真分析會發現，房地產開發的香港模式是國內房地產行業暴利的根源。
原因三: 以抵押貸款為基礎的開放型住房金融體係，使得住房杠杆化進一步增大。
住房金融體係按照資金運行方式可以劃分為兩種: 開放型和內生型。內生型的住房金融體係房價漲幅有限，但相應的GDP增速也相對緩慢；相反，以抵押貸款為主的開放型住房金融體係，使得房子在金融係統的幫助下放大了杠杆功能，這在很大程度上刺激了經濟的增長，但卻不可避免地忽略了民生。
隨著分房製度的終止和按揭製度的改革，我國住房消費進入了快速增長期，以抵押貸款為基礎的開放型住房金融體係使得“美國老太太”的故事在中國成為現實。從某種意義上說，這也促成了商業銀行成為中國最大的“房東”。