第三章誰是全中國最幸福的商人？ “空手套白狼”的把戲
房地產行業究竟是不是暴利行業？這似乎是一個愚蠢至極的問題，幾乎連傻子都知道開發商能賺錢。根據目前國內最大的房地產開發商之一的萬科公司2010年12月2日公布的數據，截至2010年12月1日，萬科該年度實現銷售麵積8307萬平方米，累計銷售金額10006億元，成為國內房地產行業第一家年銷售額超過千億元的公司。可極具諷刺意味的是，有的開發商卻宣稱，房地產業是高投入、高風險、高回報行業，因為拿地成本高、資金周轉時間長，所以並非暴利行業。真相究竟是怎樣的？
《中國青年報》2010年7月2日刊登了一篇名為《開發商自曝業內潛規則5年200萬炒成2個億》的文章，開發商劉生(化名)用親身經曆為開發商的牟利模式作了最好的注解。
我5年前花了200萬元買地，然後蓋了房子賣了2億元，你說房地產是不是暴利呢？在房屋預售製度下，開發房地產項目純屬零投入，我們蓋房子是不要錢的，我們的錢主要是用來拿地的，在房屋預售的時候，開發商幾乎可以收回全部成本，甚至還有盈餘。其中蓋房子的錢也不是開發商的，這些都是建築方預先墊支的，拉水泥、買鋼材、付工資全由建築商包幹，等房子都售出了，我們才給建築商清算工程款。這就是你們說的“空手套白狼”。
房地產開發商在博弈中也屬於優勢力量，當我們感覺房屋銷售受到影響之後，可以通過抵押貸款，從商業銀行得到大筆資金，並且通過要求建築承包商“墊資進場”等方式，很快將風險轉嫁給商業銀行、建築承包商和地方有關部門。商業銀行本身抵禦風險的能力就很低，必然會與房地產開發商聯係在一起，而地方有關部門為了地方利益和他們自身的政績問題，也會通過各種方式減輕我們房地產開發商的負擔。至於炒房團，他們利用資金優勢從房地產市場牟取暴利，我們隻是在資金鏈緊張的情況下才會和他們合作。
為了理解房地產開發商暴利的秘密，我們首先要知道什麼是房地產開發。通常在這個領域有兩種模式: 香港模式和美國模式。香港模式的核心在於，樓盤以項目開發為組織形式，在整個開發流程中，購買土地、房屋建造、銷售管理都是由一家房地產商獨立完成。而美國模式則完全不同，整個開發的每個環節完全由獨立的機構運行，投資人通常是非常有經驗的房地產基金、退休基金或者退伍軍人基金，房屋建造則是由專門的建築商完成，物業管理則由專門的物業公司來完成。
事實上，我們在此一直討論的房地產行業在歐美很多國家裏並不存在，那裏隻有建築業和服務業。因此，我們認真分析後會發現，中國房地產企業的暴利源泉來自中國房地產開發的畸形模式，而房地產開發的香港模式正是國內房地產行業暴利的根源。
具體來講，國內房地產行業所采取的是以項目開發為組織形式的商業模式，在整個開發流程中，購買土地、建造、銷售、管理都是由一家房地產商獨立完成。在此種模式下，建築業純粹是施工方和包工頭，開發商和地方政府才是房地產行業真正的主宰，其中政府掌管著土地和稅收，而開發商擁有項目開發權，控製項目成本，決定銷售收益的分配。在房地產行業中，開發商擁有絕對的話語權，這正是香港模式的核心。
通常，開發商的成本主要包括四個大項: 土地、建安(房屋建築成本和房屋設施設備安裝成本的簡稱)、稅收、管理。根據目前行業的常規，在一個銷售額為1億元的項目裏，土地成本算3000萬元，建安成本算2000萬元，管理推廣費用算1000萬元，稅費算1500萬元，這樣算下來總成本大概是7500萬元左右，那麼開發商的利潤應該有2500萬元，25%的收益率難道不能算是暴利行業嗎？
而進一步分析我們就知道，利用資金杠杆放大內部收益率，這就是開發商賺錢的原因所在，因為整個項目包括兩個階段，投資階段和運營階段，以這個1億的項目為例，投資階段包括土地和建安，共計5000萬，運營階段成本2500萬，按照目前國家的要求，開發商自有資金的比例不低於35%，也就是說，在5000萬的投資階段，開發商自己至少要提供1750萬的自有資金，那麼從銀行貸款3250萬，按照年利率10%計算，一個項目兩年的周期，兩年總共需要支付的利息大致是650萬，那麼項目的總成本就是7500+650=8150萬，利潤1850萬，投資回報率也就185%，那麼開發商的內部收益率是多少呢？也就是開發商自有資金的回報率，兩年開發商累計投資1750萬，而利潤為1850萬，兩年自有資金的回報率為1850/1750=106%，總資金回報率106%，年的資金回報率也超過50%，這才是開發商真正賺錢的秘密，通過掌控房地產開發的全過程，運用杠杆原理放大利潤，這也就是房地產開發中香港模式的本質所在。