第四章土地稀缺背後的秘密 地價決定了房價？
住房商品化的過程同時就是商品房土地價值被發現的過程，短短十年間，盡管我們的平均工資還僅是發達國家的1/10，但中國的地價是現在所有主要經濟體中最高的，這其中有什麼原因呢？從國際上看，各個國家和地區的地價與房價的增長速度會隨著經濟發展的水平不同而存在差異，1970—1987年歐美國家土地價格變動趨勢如圖４1所示，1970—1987年亞洲國家和地區土地價格變動趨勢如圖４2所示。
圖４11970—1987年歐美國家土地價格變動趨勢
資料來源: 《房價與地價關係的國際比較》(《亞太經濟》2007年3月)。
圖４21970—1987年亞洲國家和地區土地價格變動趨勢
資料來源: 《房價與地價關係的國際比較》(《亞太經濟》2007年3月)。
由圖４1、４2可知，長期來看，地價和房價一樣，其增長速度是與城市經濟發展階段相關聯的。但相比較而言，在經濟較發達的美國、英國、瑞典，土地資源相對富裕，地價增長相對平穩；而在亞洲國家和地區，由於土地資源稀缺程度高，經濟發展水平較低，人口密度大，因此，土地價格隨著經濟發展和城市化進程加快增長迅速。
長期來看，地價增長與房價增長相協調，並伴隨著城市經濟發展不斷增長價格，因而，地價上漲是房地產市場發展的必然規律，但相比於房價，地價變動在短期內具有一定剛性。中國目前的經濟發展水平和城市化進程與亞洲有些國家和地區1970—1987年的情況非常相似，地價長期都將保持上漲趨勢。特別是在中國當前的土地供應條件下，政府在土地市場中的壟斷地位決定了土地供應量可由政府把控，進而可以根據房地產市場情況調整供地數量，從而避免地價大幅波動。
那麼，地價與房價的關係又是怎樣的呢？
從國際上看，各國地價占房價中的比重由於自然因素、經濟因素的區別而具有較大差距，最低的20％左右，最高的超過80％。而且在同一國家內，該比例會隨著經濟發展的水平不同而不同，世界主要國家地價占房價比重統計結果見表４1。
表４1世界主要國家地價占房價比重統計
國家地價占房價比重特點其他美國全國平均20%～30%地價占房價比重較低，原因: 1. 土地資源比較充足；2. 當地價超過房價的30%時，銀行一般不給貸款房屋建造成本與金融成本占房價50%～70%英國全國平均30%～35%，倫敦40%～45%英國城市規劃要求在城市周圍建立“綠帶”以限製城市無節製擴張，該政策提升了地價水平開發商近年來開始通過加大容積率規避高地價瑞典全國平均20%，
斯德哥爾摩25%地價水平較低，原因: 1. 地廣人稀；2. 居民更重視房屋質量房屋質量與娛樂設施是影響瑞典房價的主要原因，占房價70%韓國全國平均50%～60%，首爾50%～65%地價增長率遠超GDP和CPI，原因: 1. 工業化和城市化快速發展以及人口快速增長；2. 政府仿效英國在城市周圍設置“綠帶”以限製城市擴張；3. 土地投機行為日本全國平均60%～75%，東京65%～80%日本是世界上地價最貴的國家之一，原因: 1. 日本房屋從屬於土地，房地產價值主要看土地價格；2. 土地資源稀缺；3. 城市化水平高，城市人口密集開發商取得土地後的一項重要工作是拆除原有建築並開拓更大的土地空間續表