第五章金融的抉擇(上) 延伸閱讀我們的最好鏡子——日本
無論從哪個角度講，日本都是我們研究房地產最好的例子。日本經驗表明，房價泡沫出現的原因往往是金融機構對於房地產行業的過度信貸支持。房價過快上漲後，信貸快速收縮是造成泡沫破裂的主要原因。由此可見，金融過度支持與信貸快速收緊是泡沫催生和破滅的根源。
持續寬鬆的利率政策，以及貨幣供應量增加是日本房地產泡沫產生的基礎。日本央行在1986年分4次把基準利率從5%下調到了3%，並且在1987年2月再次下調05%，達到當時的曆史低點25%。這種超低利率維持了兩年零三個月，直到1989年5月31日利率才上調到325%。長期低利率環境使得貨幣供應量大幅增加，特別是1987年1月時日本貨幣供應量增速達到124%的曆史最高點。在貨幣供應量大大增加的同時，日本的貨幣流通速度卻很低，1987年的貨幣流通速度是1059，1988年是1043，1989年是1034，1990年是101，如圖56所示。
圖５6日本利率、貨幣供應量及地價變化
資料來源: 環亞經濟數據有限公司(CEIC)，中金公司。
而在此時，日本的房地產業也獲得了大量的銀行信貸支持。20世紀80年代末，日本的銀行對製造業的貸款從1986年到1989年持續減少，而同時，不動產業貸款開始持續攀升，日本房地產泡沫期間銀行信貸情況如表５4所示。
表５4日本房地產泡沫期間銀行對房地產的信貸情況
(單位: 萬億日元)
年份金融機構合計全國銀行其他1984年228716706171985年4673900771986年799720079續表
年份金融機構合計全國銀行其他1987年6324901421988年5284001281989年6594801791990年2501800701991年165210-0451985—1991年累計增加350028706301991年年末餘額578845401248資料來源: 日本銀行《經濟統計月報》。
如表５4所示，日本全國銀行對不動產的貸款餘額在1984年年末是167萬億日元，占製造業貸款餘額的27%；而到1989年年末超過48萬億日元，占製造業比重達74%。總貸款中，不動產業貸款餘額占比也顯著上升，從1984年的69%，上升到1991年的116%。1987年以後，地價大幅上漲，持續到1991年。在地價漲幅最大的1988年，日本全國地價平均上漲了217%，其中三大都市圈上漲了438%，東京圈的漲幅更是高達653%。從名義水平來看，1991年最高峰時的日本全國平均地價比1985年增長615%,其中商業地價增幅高達809%。
日本大藏省(現改為財務省)自1990年4月1日采取了不動產融資的總量控製措施。所謂總量控製措施，就是對不動產融資增長速度的一種直接管製，以此達到將不動產融資餘額控製在一定水平以下的目標，該項措施主要是要求有關的金融機構將每季度不動產融資餘額控製在總貸款餘額的增長率以下。自此，1990年第二季度日本城市銀行貸款額減少了167%；同時，從1989年3月到1990年8月，日本銀行連續5次提高貼現率，過於嚴厲的信貸收縮以及連續加息使得地價在1991年下降了18%；正是1990年的不動產相關融資總量控製以及連續5次加息，最終導致泡沫破裂。其後，隨著1992年4月28日東洋信用金庫因受到料亭惠三(房地產公司)破產的影響而倒閉，日本房地產泡沫開始破裂，日本經濟陷入了“失落的十年”。正如我們前麵提到的: 金融過度支持是房地產泡沫產生的原因，而信貸快速收緊又是泡沫破滅的根源。