第五章金融的抉擇(上) 必須要加大信貸風險控製
對於貸款購房而言，個人舉債一兩百萬元的現象屢見不鮮，然而這些貸款意味著要每月雷打不動地按時償還20年。然而很多人隻是受“不買房是傻瓜”、“不買房就是吃虧”的說法影響，他們根本沒有認真分析過住房抵押貸款消費的本質，而這樣的貸款對於銀行是有風險的。
炒房客們從來沒有準備20年或者30年按期對房子還款，隻想通過低買高賣的高額價差一方麵獲取額外收益，另一方麵償還銀行的貸款，而從銀行貸款隻是獲取低成本帶來的杠杆效應。這樣的做法既推高了房價，同時又加大了銀行信貸的風險。那麼，銀行又是如何看待這些風險的呢？
在現階段，銀行的經營模式仍然是通過信貸擴張獲取利差收益，因此，對於任何一家商業銀行，房地產信貸都是優質資源，是每位現任行長在任期內能夠取得業績的領域。但另一方麵，銀行也處在兩難的境地，某銀行的信貸經理劉金泉(化名)就這樣表示:
我們銀行也是處在兩難的境地，一方麵我們有強烈的動機進入房地產市場以完成信貸任務，房地產仍然是我們的優質資源，但同時，我們還要符合國家的法規。不排除有的銀行會有為房地產開發商變相違規融資，或者是為第三套以上的購房者變相發放貸款的可能，有的會通過發行理財產品定向為房地產商融資，有些投資人用過去的房地產作為抵押套取銀行信貸投資第三套甚至更多套房屋，這些都加大了我們銀行管理的風險。
標準普爾的證券分析部副總裁陳麗子2011年3月說，大多數中國消費者購房時都已支付50%的現金，因此房貸造成大規模壞賬的風險並不大。並且，標準普爾測算過，如果國內樓價下跌30%，將造成國內銀行不良貸款率上升1個百分點，若下跌50%，則將帶來3至4個百分點的不良貸款率。實際情況是這樣的嗎？劉經理這樣說:
中國人的傳統觀念裏，家庭是沒有“破產”的。你貸了100萬元房貸，剛剛還了10萬元，還要還90萬元，現在房價跌到80萬元了，你不想還了，銀行把你的房子收回去，以70萬元的價格賣了，那麼銀行就會有20萬元的損失，但是你要承擔違約責任，銀行會向法院起訴，繼續追繳，並不是說我們把房子收走了就不找你了。
所以，在我們看來，中國家庭的住房按揭貸款不良率是很低的，還不到1%。從這個角度上講，銀行的問題並不嚴重，如果宏觀調控僅僅是打壓了房價，那麼我們不擔心，首先每套房子的按揭貸款起碼有20%～30%的首付，這樣我們至少能承擔20%的房價跌幅。
當我們重新分析美國的次貸危機時，我們發現，買房致富並不隻是中國的“專利”，通過房子創造“資產型儲蓄”就是美國特有的動員儲蓄機製。分析本質，我們就會看到房地產價格變化對金融市場的影響。回頭看次貸危機前的美國房地產市場，由於當時美國國內缺乏足夠的儲蓄，金融機構便創造了“資產型儲蓄”，“購買房產”等同於“資產型儲蓄”，再加上美國政府對房地產信貸監管的放鬆，次貸產生。如果“房子=資產型儲蓄”成立的話，至少需要三個條件: