第六章金融的抉擇(下) 中國最大的“房東”——銀行
從國外成熟的房地產融資市場來看，房地產開發融資至少可以依托銀行信貸、房地產信托、房地產投資基金、房地產抵押貸款證券化、股權融資等多種渠道。但我國目前缺少房地產業有效的資本運作經驗與融資渠道，導致房地產開發資金長期過度依賴銀行信貸支持。
嚴格地講，中國目前隻有房地產信貸，沒有房地產金融。雖然目前房地產企業的融資渠道包括銀行貸款、發行股票融資、發行債券融資、自有資金、預收賬款、合作開發等多種方式，但在實際操作中，銀行貸款是最主要的融資渠道，中國房地產企業的資金中直接和間接來自銀行貸款的比重至少在60%，而國際通常水平是30%～40%，美國是20%。
商業銀行對房地產的支持既有抵押貸款也有對開發商信貸，前者針對購房人後者針對開發商。“預售製度”和“按揭製度”是中國房地產金融的兩大特征，從這個角度講，銀行是中國最大的“房東”。在現有的市場形勢下，銀行是房地產市場發展中最主要的資金供給者。在房地產業，國家規定開發商自有資金比例要達到35%，因而貸款規模可以達到65%，房地產開發中有65%的資金來自銀行。在消費信貸領域，首套房首付比例通常在20%～50%，因此，消費者購房資金中也有50%以上來自銀行。如果再加上建築公司、上下遊企業的資金，整個房地產市場漫長的產業鏈上的資金絕大部分都來自於銀行。而一旦房地產市場出現風吹草動，必然會影響到銀行的安全。
實際上，開發商的貸款和個人住房抵押貸款等還算是明麵上的“爆炸物”，隱形的“爆炸物”更加難以估量，也更加危險。比如，剛才提到的35％的開發商的自籌資金，就可能有貓膩。所謂自籌資金，並不等於自有資金，而開發商往往也不是利用自有資金來進行項目開發的，更多的是依賴施工企業的墊款和期房預售款。也就是欠人的錢賴著不給，同時再去借別人的錢蓋房子。真正由房地產開發商自己付出的自有資金，可能隻有自籌資金的一半左右。而施工企業墊款和期房預售款，很大一部分又可能是從銀行貸款得來。這樣，一個房地產開發項目的建設資金，來自銀行的部分可能實際上超過60％，甚至達到70％或80％。
更嚴重的還有開發商財務信息“失真”。很多開發商為了取得商業銀行信貸支持，往往利用財務手段製造虛假報表來虛增自有資金的比例。銀行對開發商的房貸審核主要包括，申請企業的財務狀況、近幾年的審計報告、企業整體的項目情況，以及對企業未來現金流的預測。在建麵積、銷售麵積、結轉收入、土地儲備、未來的土地儲備獲取計劃等，這些都在銀行審查範圍內，最關鍵的是看公司的現金流和擔保人以及抵押物等。因此，當前商業銀行信貸分析的主要內容是基於客戶財務報表進行分析，在實際操作中，銀行信貸人員很難判斷資本金是自有資金還是借款資金，多頭貸款、拆東牆補西牆是開發商的一貫做法。開發商超越自身資金實力搞滾動式開發，一旦企業融資渠道不暢，“資金鏈”斷裂，就會造成項目停工，已投入的信貸資金就會遭受損失。