第七章保障性住房真的那麼難建嗎？ “民生”被讓位於“增長”
1998年，我國取消了以實物分房為主的住房體製，從此拉開了中國房地產市場化的序幕。大量增長的房地產投資額和銷售額有效拉動了中國經濟，其較長的產業鏈更是帶動了相關產業的發展，房地產行業也成為國家支柱產業之一。
同時，我國居民的居住條件也得到極大改善。根據住房和城鄉建設部統計的結果，我國城鎮人均居住麵積從1978年的67平方米提高到135平方米(1988年)，10年後提高到187平方米(1998年)。特別是1998年住房體製改革以來，目前人均居住麵積相比1998年增加超過了50%，截至2008年已達280平方米，改革開放30年裏實現了5%的年均複合增長。在這段時間裏，中國城市化的腳步也是空前的，近5年來，全國城鎮化率平均每年增加09個百分點，城鎮人口每年新增約1580萬人。2009年年底，我國的城鎮化率為466%，城鎮人口人均住宅麵積增加情況如圖７2所示。
圖７2全國人均住宅麵積穩步提升
資料來源: 萬得資訊(Wind)，中金公司。
我們不能回避的是，中國房地產在發展商品房的同時，忽略了民生保障。盡管從1993年房改開始，到1995年的“安居工程”，再到1998年的經濟適用房政策，以及2007年的保障性住房政策，我國的保障性住房雖曆經十餘年但仍然發展緩慢。
保障性住房是指政府在對中低收入家庭實行分類保障過程中所提供的限定供應對象、建設標準、銷售價格或租金標準，具有社會保障性質的住房。按照針對所保障群體的收入情況劃分，保障性住房大致可以分為三種: 廉租房、經濟適用房、限價房。目前保障性住房受惠人群為有本地戶口的城鎮居民。
1998年，中國開始“以經濟適用房為主體、商品房為補充”的房改，當時規定的目標是建設80%的經濟適用房、10%的廉租房、10%的商品房。1995—2010年，中國十餘年的經濟適用發展情況如圖７3所示。
圖７3經濟適用房曆史發展情況
資料來源: 環亞經濟數據有限公司(CEIC)，中金公司。
從圖７3可知，1998—2０03年是經濟適用房快速發展的五年，這得益於當時“以經濟適用房為主體”的建設目標。然而從2003年開始，經濟適用房建設出現了停滯不前的狀況，盡管在2006年和2007年有所發展，但經濟適用房建設仍然遠遠落後於商品房建設。
這一切都源於2003年8月31日的一個文件，這是一個曆史性的日子，這一天國務院“18號文”首次明確“以商品房為主的”房地產行業將成為國民經濟的支柱產業。
2000年後保障性住房建設出現了較大萎縮，2005年至今發展幾乎停滯，和迅猛發展的商品房市場形成“冰火兩重天”的對照局麵。自2005以年來，保障性住房建設在整個房地產投資中一直維持在5%的水平，各項供給指標，如新開工、在建和竣工麵積也分別僅占總體的6%。