第九章中國房地產怎麼辦？ 民生與增長的較量
我們的房地產政策從1998年就開始調整，但不僅沒有效果，反而陷入了一個怪圈，即調控—觀望—反彈—再調控—再反彈，而且這種怪圈每經曆一次循環往複，房價都會攀升到一個新的高點。這種“且調且漲、越調越漲”的現象，究竟緣自何因？回顧曆史，才能讓我們清醒地展望未來。從1998年以來，我國的房地產業開始了真正的市場化發展，總共經曆了以下幾個階段。
開端(刺激期): 從1998年開始，房地產業開始了真正的市場化。
1998年全麵推行住房分配貨幣化的住房體製改革，2000年開始實施按揭政策，這為房地產業真正走向市場化拉開了序幕，房地產業自此進入了快速發展階段。
第一階段(緊縮期): 2002—2004年，嚴控土地供應和開發商信貸。
2003年下半年全麵推行土地招拍掛出讓製度，堵住了協議出讓的口子。一方麵，公開的市場競爭扭轉了廉價土地進入市場的局麵，使土地價值回歸合理；另一方麵，規範的出讓程序和回歸合理的價格導致進入市場的土地麵積減少以及土地購置麵積增速放緩。2004年，國家對固定資產投資及房地產投資的嚴控保證了土地供應回歸平穩，但另外一方麵也導致了未來土地供給預期的減少，從而拉動了房價的上升。
2003年，國家開始啟動房地產金融政策幹預，對開發商資金信貸的嚴格管理使得開發商資金來源中銀行貸款比例從調控前的24%下降到18%，隨後幾年也一直維持在較低的比例上。該政策一方麵有效控製了銀行信貸風險，但另一方麵，開發商資金的緊缺也導致了隨後商品房供給相對需求的增速放緩，與土地政策相結合一起推動了房價上漲。
第二階段(緊縮期): 2005—2007年，信貸緊縮、抑製需求。
抑製需求是2005—2007年中國主要的調控基調。2005年，新一輪宏觀調控開始，調控的手段更加多元化，涵蓋了信貸、金融、稅收、住房結構和土地供應等方麵。
具體來看，抑製需求的政策有: 實行差異化的房貸利率，提高首付款比例(除90平方米以內首套房首付兩成外，其他首付由兩成提高至三成，二套房首付提高到四成)，營業稅免征時限由2年變為5年，2007年央行6次加息。
供給方麵，繼續實行控製土地供給總量的政策，並加大對開發商資金管理(開發商自有資金比例由30%提高到35%、嚴格土地增值稅清繳)；首次引入加大中小戶型和保障性住房供應量的政策法規(“90/70”政策、發布廉租房和經濟適用房具體操作的規定)。
2008年全球金融危機，但調控政策未能及時靈活轉向，2008年房地產量價齊跌，銷售麵積同比萎縮13%，房價自1999年以來首次下跌。
第三階段(刺激期): 2008—2009年，全麵放鬆、刺激需求。
2008年的政策是對之前緊縮政策的全麵解放，從中央到地方，政府展開了擴大需求的幹預: 房貸利率下調(利率優惠由之前的85折下降為7折)；“改善型”二套房比照首次購房優惠政策執行；營業稅免征時限由5年變為2年；地方政府減免房產交易的契稅、營業稅、印花稅、土地增值稅、所得稅等多種稅率；央行5次減息。銀行對開發商也進行信貸扶持，開發商自有資金比例由35%下調到20%，放寬地價款支付期限和比例，放寬開、竣工期限等，支持開發商融資。
開發商在年內減少的土地購置使得新增住房供應減少，大眾對房價下跌的預期也使購房需求未能釋放，供需差異經過一年調整後再次擴大。隨著中國經濟的複蘇和寬鬆的信貸環境的支持，累積的購房需求在2009年第二季度爆發，成交量和房價進入快速上升通道，一直延續到2010年年初。
第四階段(緊縮期): 2010年至今，擴大供給、抑製需求。
房地產政策的調控程度達到曆史上最高水平，不僅房貸利率和首付款比例上調(房貸優惠利率由7折提高至8折以上，首套房首付提高至30%，二套房貸款利率高於基準利率的11倍、首付比例不低於60%)，而且暫停發放第三套房貸款，停止為非本地居民發放房貸。地方政府可限定購房套數等一係列針對性強、可操作性強的嚴厲措施。土地供給方麵，首次明確提出增加住房的有效供給，加大土地供給特別是保障性住房的供給力度，達到平抑房價的目的。