從2011年開始，從中央到地方進一步實施了更加嚴厲的調控政策，並計劃在5年內興建3600萬套保障房性住房，其中以廉租房和公租房為主，銀行逐步調整信貸結構，降低對房地產企業的開發支持；上海、重慶試點房產稅，同時各地逐步出台限購令，包括對外地人購房的限製以及對家庭購買第二套住房的相應政策，而且提高了第二套房貸首付比例，對房價控製不力的地方政府進行問責製。
事實上，中國的房地產市場也是一個“準政策市”，市場行情隨著政策的變化而變化。各個階段我國銷售麵積、銷售金額的變化如圖９1所示，銷售價格變化如圖９2所示。
圖９1中國房地產調控各階段政策對銷售的影響——銷售麵積、銷售金額
資料來源: 環亞經濟數據有限公司(CEIC)，中金公司。
圖９2中國房地產調控各階段政策對房價的影響——銷售均價
資料來源: 環亞經濟數據有限公司(CEIC)，中金公司。
由圖９1和９2可知，隨著國家1998年開始住房體製改革，商品房市場開始活躍，銷售金額、銷售麵積穩步上升，銷售價格從2000年前後開始迅速上升。2001—2０02年，央行“121號文件”宣告土地招拍掛模式的實施，為房地產市場近8年的繁榮奠定了基礎。到2008年，房地產價格迅速上漲，銷售金額、銷售麵積穩步上升。從2007年年底開始的“國六條”、“國八條”政策，抑製了房價過快上漲，同時銷售金額、銷售麵積也出現了萎縮。正當調整進入關鍵時期，美國金融危機使得國內經濟形勢基本麵發生了變化，為應對金融危機，新一輪的刺激政策直接反映在房地產市場上，房價出現新高，交易量急劇反彈。從2010年開始，國家采取了新一輪的房地產業過度膨脹抑製措施，房價又出現了鬆動，並呈下降的趨勢，交易量再次陷入“冰點”。
綜觀過去十年間，中央政府對房地產政策進行了反複調整。從1998年確立“以保障房建設為主，商品房建設為輔”，到2003年確立“以商品房建設為主”，再到2008年重新強調保障房建設，頻繁的價格波動和政策調整，反映了各級政府對於中國房地產市場缺少基本預期和基本政策。反思1998年以來的“房改”，確實有“過市場化”的傾向，中國的基本國情是人多地少，那麼，房地產業是不是應該有一個基本的產品政策，住房麵積上是不是應該以70平方米的戶型為主？政府應該如何保持經濟增長與民生保障的協調，政府又如何幫助、保障每戶家庭有一套住房，如何通過稅收調節社會貧富差距？在金融政策上，如何降低房地產業對金融資源的占用，解決房地產業對金融安全的威脅？在土地政策上，如何改變地方政府的土地財政問題？
正是因為沒有理清這些問題，所以在房地產業出現問題時，出現了“頭痛醫頭”、政策反複的現象。總的來說，我國住房市場化的大方向並沒有錯，但缺乏保障房建設、住房信貸政策、稅收分配調節、地方財稅改革等多項配套政策的建立和實施，結果房地產雖然帶動了GDP，造福了一部分人先富，為開發商和地方政府以及各相關行業等既得利益群體帶來超額收益，卻也大大加劇了改革的難度，使得房地產業的調整麵臨“兩難選擇”。
中央政府期待的是一個軌範的房地產市場和一個和諧的社會。在當前情況下，政府在房地產市場中占據著不可動搖的主導地位，在房地產市場中扮演著特殊的角色——博弈規則的製定者。政府在博弈中應該以“社會福利”最大化為目的，通過行使國家權力製定房地產市場博弈規則，約束各方幫助其實現目標，在經濟增長與民生福祉中實現平衡。