房屋實際使用人與承租人的主體資格
如何認定？債務如何承擔？
【案情簡介】
２００９年１１月１１日，澳籍華人楊某與被告寧波某置業有限公司（以下簡稱寧波置業有限公司）簽訂了一份《商業廣場商鋪租賃合同》（下稱合同）。根據合同約定，被告將其商鋪出租給楊某。合同簽訂當日，楊某支付了人民幣１１５３６５元租賃保證金和首期租金人民幣１９２２７５元，隨後對商鋪進行了裝修，花費人民幣１７１２４６元，向商業廣場管理有限公司支付物業管理費保證金人民幣１２６０２元和首期物業費人民幣２５２８４元。且楊某與他人共同設立了寧波市ＡＭ服飾貿易有限公司在該租賃房屋中進行經營。
依照合同約定，２００９年１２月１８日廣場開業。但是２００９年１２月１８日當日，商業廣場的絕大多數商鋪並未出租出去，大門緊閉。２７０個店鋪隻有６家開業，開業率隻有２％。也就是說整個商場根本沒有開業，隻是在當天搞了一個活動，即所謂的“公共部位對外亮相暨亮燈儀式”。由於絕大多數商鋪未能出租，廣場內根本無法形成人氣，而且空氣質量差，原告向被告多次交涉，被告態度十分惡劣，後原告又承諾２０１０年５月１日肯定開業，但又落空。當事人為了維護自己的利益，特依法提起訴訟。
【焦點問題】
（一）本案的原告主體是楊某還是寧波市ＡＭ服飾貿易有限公司？
《商業廣場商鋪租賃合同》的簽約人即承租人是楊某，但實際使用人是後來設立的寧波市ＡＭ服飾貿易有限公司，也就是合同的承租人與實際使用人不一致。在這種情形下，究竟如何確定原告主體？從合同的相對性來講，應當由簽約人即承租人楊某為原告主體；從房屋實際使用的事實來講，當出租人與實際使用人直接發生往來，包括租賃的支付、發票的開具、物業的繳納等，是否可以認定承租人的權利義務轉移到實際使用人名下，由此確定實際使用人為事實上的承租人，並由此確定寧波市ＡＭ服飾貿易有限公司為原告主體？
對於此問題，先分析合同條款的約定。合同就轉租、轉讓和交換的問題作了兩款規定：未經甲方書麵同意，乙方不得轉租、分租、轉讓、轉借、聯營、入股、抵押、與他人調劑交換或以其他任何方式變相轉租、分租、轉讓、轉借、聯營、入股、抵押、與他人調劑交換租賃物業全部或部分之權益（包括承租權）於第三者，如果乙方違反本條約定，將按照本合同相應款處理。如租賃物業的租賃麵積大於５０平方米或乙方係法人的，乙方必須於開業日前在寧波市江東區注冊成立一家有限責任公司，該有限責任公司成立後，乙方在本合同項下的一切權利、義務和責任經乙方和該有限責任公司書麵通知甲方後自動轉給該有限責任公司（受讓方），該受讓方必須符合下列條件：（１）該受讓方應繼承和履行乙方在本合同項下的一切權利和義務；（２）受讓方仍使用本合同第六條所列的品牌、商標；（３）該受讓方具有在租賃物業經營的能力；（４）該受讓方的注冊資金不少於一年的年租金；（５）該受讓方登記的住所必須為此商業廣場。乙方將其在本合同項下的一切權利、義務和責任轉給受讓方後，甲方將保證金收據更換成該受讓方公司、並將今後的租金發票直接開至該受讓方公司如乙方違約注冊成立該有限責任公司並於開業日前與該受讓方一同通知甲方的，每逾期一日應向甲方支付違約金２萬元，逾期超過３０日的，甲方有權解除本合同並按合同條款處理。如租賃物業的租賃麵積小於５０平方米且乙方為自然人的，可由乙方選擇在江東區成立一家有限責任公司或辦理個體工商戶營業執照，乙方選擇成立有限責任公司的，則按前述約定執行；如乙方選擇辦理個體工商戶營業執照的，個體工商戶營業執照登記的經營者必須為乙方，個體工商戶營業執照登記的經營地址必須為此商業廣場，乙方應於開業日前按約辦理完畢個體工商戶營業執照並將複印件提交給甲方，否則每逾期一日應向甲方支付違約金５０００元，逾期超過３０日的，甲方有權解除本合同並按合同條款處理。
上述條款中明確“獨立法人成立後，乙方在本合同項下的一切權利、義務和責任經乙方和該獨立法人書麵通知甲方後自動轉給該獨立法人”。依據上述條款之約定，寧波市ＡＭ服飾貿易有限公司自動承接合同項下楊某的一切權利、義務和責任。
但這裏還有一個細節問題：根據上述條款約定，該“有限責任公司成立後，乙方在本合同項下的一切權利、義務和責任經乙方和該有限責任公司書麵通知甲方後自動轉給該有限責任公司（受讓方）”，但“書麵通知”這個程序並未實際進行，那麼自動轉給該有限公司是否成立？這個問題隻能根據事實上出租人與實際使用人發生實際往來的事實進行確認。
（二）簽約的承租人是否仍應承擔支付租金的義務？房屋使用人與承租人是否構成並存的債務承擔？
在實踐中，租賃合同的簽約人即承租人一方和房屋實際使用人不一致的現象普遍存在，商業房尤其如此。除了存在上述訴訟主體難以確定的問題外，還涉及債務承擔的問題，包括簽約的承租人是否仍應承擔支付租金的義務，房屋使用人與承租人是否構成並存的債務承擔等問題。