第五章 郭炳湘、郭炳江、郭炳聯——家族企業的豪門恩怨 2．將地產項目變成流水作業
新鴻基地產發展有限公司是香港舉足輕重的地產企業，與長江實業、香港新世界、恒基兆業並稱香港地產界的“四大天王”。根據《福布斯》雜誌2006年的統計評價，作為新地的第二代管理者，以郭炳湘為首的郭氏家族史是以116億美元的身家名列全球富豪榜的第35位。
在長達30多年的發展進程當中，新地建立了比較優秀的地產品牌，在香港地產界的領先者地位也得到同行的承認和尊重。
新地的土地儲備在香港市場一直處於較高水平。長期以來，高儲備政策一直為新地的決策層所貫徹執行。以建築而積計，截至2005會計年度，新地在香港的土地儲備己近四千二百萬平方英尺，其中住宅用地可以供集團末來5年發展之用。無疑，這些土地儲備為集團的長期發展提供了基礎條件。
新地在“拿地”時機上表現出的宏觀眼光和耐心值得思考。這點在新地成立之初便有所表現。新地1972年正式成立，並於當年在港上市。此後的1973-1975年，由於受到石油危機的影響，香港經陷入低潮。但是，新地的買地計劃並末受到很大影響。相反，在這一期間內，新地成功參與了荃灣中心和沙田第一城的開發
1984年，隨香港回歸協議的簽訂，港人出現信心問題，地產投資市場前景欠佳。在此背景下，新地仍然沒有放棄吸納土地。同時，新地以開發沙田新城市廣場的實際行動表現出“逆市而為”的思考邏輯
事實上，正是這兩個時期的土地儲備保證了新地前十年的持續發展，完成了從土地集聚到資本集聚的過程。在此過程中，新地對宏觀形勢的判斷和足夠的耐心幫助新地以低廉的價格得到土地，進而獲取了較為豐厚的回報。
【創富經】經營手法要一擊成功
地產商契機在20世紀八十年代中期再現，當時，香港政府實行50公頃高地價政策，幾乎所有小規模地產公司都無法投得土地，大地產商因而受惠，而新鴻基地產的純利由1977年的1.02億港元上升至1997年的141.6億港元，升幅達到13，783%，複式年增長率為27.9%。2003年的地產低潮時，新鴻基仍錄得65億港元的利潤。
新鴻基地產的經營手法，簡單來說是將地產項目變成流水作業，成本便宜的發展項目，隻要有毛利，市場能接受，就會出售；相反，成本貴的項目，蝕本亦會出售。這就是傳統中國人所謂的貨如輪轉，西方的流水作業。歸根究底，新鴻基地產不是靠囤積居奇來獲取最高利潤，當市勢逆轉時，靠囤積居奇的地產公司，往往逃不過破產的惡夢，而新鴻基地產就是用流水作業的經營方式，在市場中建立起經濟專利。
在20世紀七十、八十年代，新鴻基能夠維持一定的邊際利潤，如果售樓利潤特別豐厚，管理層就將部分純利用作撥備，減低高價地皮的成本，容許這些高價土地，在經過撇除減值後，仍然能夠在完成時錄得利潤。這種手法對新鴻基在七十、八十年代的盈利，起了正麵的作用。