不過由於後來法國在普法戰爭中失敗，國力不振，因此天津法租界成立近二十年仍不見起色。直到1880年代才開始著手進行市政建設，但己遠遠落後於天津英租界的建設。
隨後清政府為了顯示不歧視美國，也有意讓美國在天津建立一個專管租界，界址為：東臨海河右岸（西岸），南至開灤胡同（今開封道），西至海大道（今大沽路），北至博目哩道（今彰德道）與英租界毗鄰。占地131餘畝。但當時的美國駐華公使蒲安臣極力反對租界製度，因為當時美國的國力有限，來華美國商人屈指可數，恰值國內南北戰爭進行，無暇對租界進行開發，一直未對租界進行行政管理，1880年、1896年，美國先後兩次向清政府提出歸還天津美租界，但清政府並未接收，最終由天津海關代管。
當然美國歸還天津租界並不是什麼講國際道德，而是因為嫌租界太小，開發的價值不大，而且美國政府的在華政策為“門戶開放，利益均沾”，即所有列強的在華利益需與其他各國共享，因此有沒有租界都影響不大。
天津德租界成立是在甲午戰爭以後，1895年，德國駐華公使紳柯向清廷總理衙門提出照會，以德國在中日甲午戰爭中迫日還遼有功，向清政府要求享受與英法美國同等待遇，在天津建立租界。10月30日，天津海關道盛宣懷、天津道李岷琛與德國領事司艮德簽訂《天津條約港租界協定》，允許德國在天津設立租界。界址為：東臨海河，北接原來的美租界，西至大沽路東，南界小劉莊，麵積為1034畝。不過徳租界成立較晚，現在還沒開始大規模建設。
天津日租界成立也是在甲午戰爭以後，1896年7月21日，清朝和日本簽訂《中日通商行船條約》。1898年8月29日，根據《中日通商行船條約》的規定，清朝、和日本政府、簽訂《天津日本租界協議書及附屬議定書》，劃定日本租界，界址為：南臨法租界，西北與老天津城相望。但沒有進行開發。僅在泰安道與解放北路交口處、利順德飯店斜對麵一所樓房裏設立領事館。
到了這個時候，天津的英法德美日五國租界共計有5382畝，長居外國居民3000餘人，而在租界裏定居的中國人約有四千餘人。而義和團運動波及到天津之後，又有大批的外國人、中國人逃進租界裏來躲避，而八國聯軍登陸之後，也曾在租界裏駐紮過一段時間，在租界裏建立軍營、倉庫等，現在租界裏的總人數約為一萬二千餘人。
領事們在緊急協商，但租界裏的居民們極度恐慌，各種流言都在租界裏流傳起來，有說義和團又殺回來了，而且這次來的義和團可都是有真神功的義和團，真正的刀槍不入、洋槍洋炮打不死，聽說在大沽口有幾百日軍圍著幾十個義和團，又是開槍又是開炮，結果人家一點事都沒有，等日軍打得差不多了，這幾十個義和團張手就是幾個轟天雷，一下孑就把日軍全都劈死了，這回不僅奪回了天津，而且還要血洗租界；也有說是清廷南方的督撫大臣們都率軍北上勤王，軍隊有好幾十萬，己經收複了北京，八國聯軍徹底失敗了，中國人不僅要把所有的外國人都殺光，還要收回所有的租界，逼外國賠款。
這些流言多在租界裏的中國人之中流傳，而在外國人中同樣是流言不斷，有說各國領事們這時正在協商準備帶著軍隊逃離租界，而不管租界裏的其他人了；也有說領事們研究之後，決定為了防止婦女和兒童落到中國人手裏，在租界失守的時候，由各**官動手，殺死自己的女人和孩子，甚致說每個軍官都己經領到一份在最後時刻負責槍殺的婦女和兒童的名單。
而這時有人後悔，當初在八國聯軍占領天津，解除了租界的危險之後，自己怎麼就沒有離開中國，還留在這個危險的地方；也有人正在清理自己的財產，準備逃離租界；而在租界的碼頭己擠滿了人，正在找船離開；因為這時是黑夜，輪船都沒有啟航，有些人拿出大把的鈔票，要求立刻開船；當然在這個時候，還有不少人則擠在教堂裏，向主禱告，希望天主能夠保佑他們，再次轉危為安，就像上次一樣。
整個租界幾乎都陷入了一種極端的絕望中。
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