第010章 語馨借錢
蕭宸輕輕一歎，說：“其實，說實話，房地產業今後幾年肯定會有巨大的發展，但這個發展於國於民，未見到能真正有利——當然我這個有利是相對來說的。畢竟房地產業的發展可以帶動很多相關產業的發展，如建築業、建材業、運輸業、家具家電等等等等，但從國家全局來說，任何行業都不能過度發展，以至於到了尾大不掉的程度，綁架一些其他產業，影響國家經濟的健康……”
“等等，等等。”宋語馨奇道：“我怎麼覺得你說話怪怪的，難道你覺得房地產業以後會尾大不掉，會綁架其他產業，甚至會影響國家經濟健康？這話太誇張了吧，現房改才幾年，國家正推動房地產業的發展呢！你不是危言聳聽吧？”
蕭宸又歎了一聲：“現國家的確還推動，但是，你看吧，再過幾年，等中央發現房地產業變成老虎的時候，這隻老虎已經成了山裏的大大王，想打都有點有心無力了。到那個時候，房地產業就綁架了許多產業……譬如說，房價高到不可接受的時候，民眾為了買房，連擺攤賣菜的小商販都得加價，為什麼？因為不加價他過不下去啊，他幹一輩子還買不到一個客廳，他能不加價麼？其他產業也是一樣，有些白領會發現，他東方、京城幹一輩子，還買不起一套房子，你說他這一輩子還有什麼幸福感？官員就不得了，他要是買不起房子怎麼辦？他社會地位不低啊，但他買不起房，那麵子怎麼過得去？隻好貪汙、受賄，要不然有些聰明一點的，就搞單位集資房。你說這老百姓能不罵？”
宋語馨有些不信：“我看現的房價雖然是漲，但漲得很正常啊，怎麼可能一輩子買不起一套房？”
蕭宸搖搖頭，歎了一聲：“我批了無數規劃下去，我還能看不出大勢來嗎？現『政府』這邊是要靠著房地產拉動經濟，但我估計『政府』肯定低估了房地產的威力，衣食住行，現衣食不愁了，民眾關注的就是住，尤其是我們華夏人，土地觀念重，現個人沒有土地，那就關心房子，好像房子就是命根子，而華夏的地是『政府』手裏的，『政府』不開放，這房價遲早要成吞天巨獸。”
宋語馨想了想，忽然笑道：“那跟我們投資房地產沒有關係吧，聽你這麼說，房地產很賺啊。”
蕭宸皺了皺眉，沒說話。
宋語馨小心翼翼地看了他一眼，試探著說：“你不喜歡？……我覺得你好奇怪哦，你又不是皇帝，不對不對，你又不是上帝，房價要漲你也沒辦法，民眾買不起自然就會不買，不買房子就賣不掉，賣不掉自然就降價，這事你著什麼急？你怕咱們跟日本一樣，房地產泡沫破滅導致經濟崩潰？那崩潰也沒你什麼事啊？破產也是『政府』信譽先破，輪不到你急吧？”
蕭宸嘴角一抽，要是『政府』信譽破產，他還真就急了，再說『政府』信譽破產是一方麵，另一方麵很多普通民眾會發現自己傾全力甚至欠下一屁股債買下的房子，忽然之前變得一文不值，這也讓蕭宸有些難以接受，而『政府』對此是有責任的！身為『政府』的一員，蕭宸不願看見這一幕。
宋語馨見蕭宸沒說話，仔細想了想，終於還是搖頭：“我回憶了一下今年房地產市場的情況，還是覺得你太杞人憂天了。”
蕭宸撇撇嘴：“今年的房地產市場是很富有戲劇『性』，但這跟幾年後的房價壓都壓不住沒有直接關係，我這是根據國際經濟發展規律做出的推論，對不對過幾年就知道。”
要說2003年的房地產市場，那也真是富有戲劇『性』。
3月份開始，全國土地市場秩序治理整頓拉開大幕。
隨後發生的**，令房地產與全國其他眾多行業一樣飽受傷害。京城祭起“地產救市”之旗，主管部門興起了“百日行動”，以緩解**對房地產的傷害。京城的一些開發商也主動聯合起來為購房者代繳部分契稅。但**尚未過去，出來了一個高人民法院有關商品房買賣合同糾紛的司法解釋，開發商叫苦不迭。開發商還沒從司法解釋的“苛刻”條文中緩過神來，又有央行的“121”號文件迎頭痛擊。幸好很快就有政務院18號文件來安撫開發商和整個行業。
如果要歸納一下2003年華夏房地產業，那麼有五個關鍵詞：司法解釋、121、18及土地市場整頓、物業管理條例。
首先是司法解釋。
高人民法院是京城**仍很猖獗的5月中旬公布了《高人民法院關於商品房買賣合同糾紛案件若幹問題的解釋》，該司法解釋從6月1日起正式生效。
司法解釋厲害的幾條是：第一，追溯力。自1991年房地產法施行以來尚未審結的商品房糾紛，均適用該司法解釋。第二，確立雙倍賠償原則。商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經出售或抵押的事實；故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證的事實等，開發商均須承擔雙倍賠償的違約責任。第三，對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確立有重大影響的廣告與宣傳資料，視為要約，開發商若違反須承擔違約責任。第四，由於房地產開發企業的原因，購房者未能規定期限取得房產證，須承擔違約責任，購房者可以要求退房。
某大型房地產集團總裁任某說，司法解釋對以前已經實行的一係列商品房銷售管理製度產生抵觸，甚至是顛覆了以前的管理製度，實施後將對房地產業產生巨大影響，並大大增加交易成本。另一位房產巨頭潘某認為，如果對房地產法頒布以來未審結的案件都有溯及力，將會給整個房地產行業帶來極大的混『亂』。
司法解釋出台的著眼點是保護作為房地產市場主體“弱勢”的一方即購房者的合法權益。但京城高級人民法院民事庭的有關法官安慰開發商說，司法解釋給了法官較大的裁量空間，法官將會慎用雙倍賠償及其他懲罰『性』條款。而任某等則為同行們出了一個主意：購房合同中增加相應的合同條款，規避所有那些違約責任。譬如，合同中規定售房麵積“據實結算”，開發商就不會有所謂商品房麵積3%之類的問題。
雖然司法解釋是為購房者製定的，但實踐表明，遠非多數購房者知道如何運用該司法解釋來捍衛自己的合法權益。而司法解釋出台後，雖然有關商品房買賣合同糾紛案件數量大幅增加，但消費者並非都是勝訴者。
然後是“121”衝擊波。
有專家認為，從法理上說，司法解釋的效力要遠大於後來出台的央行121文件，但後者的影響卻遠遠大過了司法解釋。這既是因為包括開發商和購房者並未清楚地理解了司法解釋內的強大殺傷力，也因為金融政策是對房地產業影響大的因素之一。
6月13日公之於眾的121文件，全名為華夏人民銀行《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》。對許多地產商來說，這些規定條條如刀，刀刀見血。潘某說，“這是我近10年來見過的對房地產嚴厲的一個通知。它不僅規定了開發貸款，還對與房地產貸款有關的所有方麵，包括住房按揭、土地儲備、施工企業貸款，連公積金都管到了。”
121文件一出台，全國開發商一片嘩然。“房地產的冬天來了”，這是那位大型房地產開發集團總裁任某對央行121號文件後果的描述。
任某認為，這個冬天不僅僅是房地產的冬天，而且有可能也是銀行的冬天。央行此次信貸政策的調整，是從防範金融風險出發的，但實際的結果卻會進一步加大金融的風險。如果這些政策是從銀行尚未放出大量的貸款或者項目的貸款尚未發生開始，也許這些政策還有些先期的防範作用，但目前的情況是大量的貸款已經發生，如果中途改變遊戲規則，那麼銀行已經發生的大量貸款將麵臨著無法收回的大風險。
121文件的主要起草人央行原貨幣政策司司長、現征信管理局局長代佳有10月下旬華夏大學的一次演講中透『露』說，對房地產業開始出現一些局部『性』的問題，“我們從2001年年初就注意了”。央行對部分地區房地產過熱苗頭的擔心，亦即反映121文件的主要條款，實際上早2001年的央行195號文件印發。9月初由華夏房協召開的一次座談會上，幾乎所有開發商對18號文件都是熱烈歡呼。任某政務院18號文件發布後也拋開了他此前的房地產“冬天論”，認為“房地產將迎來加美好的明天”。不少開發商還聲稱，121號文件與18號文件有些地方是矛盾的，但18號文件來頭比121文件大，也加“英明”，因此也必將驅散121文件給房地產業帶來的陰霾之氣。
18號文件第一條開宗明義：“房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業”。政務院某位副總理9月1日召開的全國房地產工作會議上是把房地產業往上提了一步：房地產業已成為國民經濟的“重要支柱產業”。正是這一條，讓開發商普遍感到“揚眉吐氣”。一位業內專家評論說，“我理解這些開發商為什麼如此高興。他們認為自己總算被官方正式承認了，房地產業有地位了，開發商當然也就有地位了”。而此前，許多老百姓看來，開發商差不多就是暴利產業的『奸』商代表。