房地產是一種非常重要的投資工具，它適合富裕人士進行投資。本章將主要對住房投資和商業地產投資進行介紹。
房地產概述
房地產的概念
房地產是指土地、建築物和附著在土地、建築物上不可分離的部分，包括物質實體和依托於物質實體上的權益。房地產是房產和地產的總稱。
房產和地產的關係
房產
房產是指各種明確了權屬關係的房屋和與之相連的建築物。
地產
地產是指明確了土地所有權的土地。我國的地產是指有期限的土地使用權。
房產和地產的關係
房產和地產之間存在著客觀的、必然的聯係，主要表現在下列3個方麵：
1）從實物形態來看，房產和地產不可分割。
2）從價格構成來看，房產價格包含地產價格。
3）從權屬關係來看，房產所有權和地產所有權是緊密聯係在一起的。
房地產投資的特點
房地產作為一種投資工具，它具有下列特點：
1.房地產既是消費品，又是投資品。自住房既是消費品，同時也是投資品。
2.房地產既有投資價值，又具有使用價值。房地產在升值的同時，又可以用來居住、辦公。
3.位置固定，不可移動。房地產由於其位置固定，又被稱為不動產。
4.投資標的的有形性。房地產是看得見、摸得著的投資品。
5.具備長期升值潛力，可以抵禦通貨膨脹。由於土地資源的稀缺性，使得房地產具備長期的增值潛力，可以抵禦通貨膨脹。
6.投資需要的資金量大。投資房地產需要的資金量很大，少則幾十萬，多則幾百萬、上千萬。
7.流動性較差。房地產的流動性較差，投資人欲將房地產變現，遠比出售股票和基金困難得多。
8.地域之間的價格差異大。房地產的地域性很強，不同城市之間、同一城市的不同地段之間的房地產價格都會存在差異。
9.產權的期限性。房地產的產權具有期限性，住宅有70年的使用權，而商業用房隻有40年的使用權。
10.維護成本較高。投資房地產，每年都要繳納物業費、供暖費，如果今後開征房產稅，則會進一步增加投資人的負擔。
影響房地產價格的因素
影響房地產價格的因素主要有下列12種：
1.自住房的需求。隨著我國城市化進程的加快，越來越多的人口湧入城市，增加了人們對自住房的需求；隨著家庭的裂變，子女獨立生活後，也會增加自住房的需求；隨著離婚率的增加，也會增加自住房的需求。
2.投資的需求。隨著人們生活越來越富裕，更多的人加入到房地產投資者的隊伍中來，投資性房地產的需求不斷增加。
3.就業率。隨著就業人數的增加，人們的實際收入將會增加，進而對房地產的需求量會增加。
4.通貨膨脹。從近百年國際上許多國家的發展來看，投資於房地產是抵禦通貨膨脹的一個良好手段。
5.利率水平。較低的利率水平會刺激更多的人貸款購買房地產，而較高的利率水平會抑製人們的購房行為。
6.人民幣彙率。人民幣彙率的升值會帶動房地產價格的上漲。
7.政府的政策。房地產是國民經濟的重要組成部分，政府的政策，諸如土地供應政策、房地產稅收政策等，都會對房地產的價格產生重要的影響。
8.建設成本。水泥、鋼鐵、建築材料的價格，人員的工資水平，都會影響房地產的建設成本，進而影響房地產的價格。
9.建築設計和施工質量。建築設計的新穎和高質量的施工，都會帶動房地產價格的上升。
10.房地產的租金。如果房地產租金上漲，會刺激租房者貸款購買房產，因為他們會發現租房成本和貸款成本相近；如果住房租金下降，他們就會繼續租房並觀望。
11.不同城市房地產價格的差異。不同城市房地產價格差異的原因主要有下列4點：
1）不同規模城市的經濟發展水平存在差異；
2）不同規模城市的居民消費水平、消費觀念存在差異；
3）不同規模城市的房地產受政策影響的程度不同；
4）不同規模城市的政治地位不同。
12.同一城市中的房地產價格差異。在同一城市中，造成房地產價格差異的主要原因有下列6點：