村委會同意建造風景別墅區，中途停建緣何故
【案例】
石坡村環境優美，風景秀麗，X公司欲在此地建造一片別墅區，在與石坡村村委會商議之後，簽訂了土地使用權轉讓合同，約定下坡村將其集體所有土地60畝以每畝50萬元的價格轉讓給甲，用於建造“山水之上”風景別墅區。合同簽訂以後，X公司支付了3000萬元的地價款，並且先後投入5000萬元的工程建設款。但是隨後，當地政府在清理整頓房地產業的過程中，將“山水之上”風景別墅區列為非法用地開發項目，下令停建。X公司覺得難以接受，已經和石坡村達成了一致，中途停建為什麼呢？
【法律依據】
《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》）第六十三條任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。
《中華人民共和國城市房地產管理法》（以下簡稱城市房地產管理法）第八條城市規劃區內的集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地後，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。
【案例分析】
本案涉及的是集體土地使用權的轉讓問題。根據《土地管理法》第六十三條的規定，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。根據《城市房地產管理法》第八條的規定，城市規劃區內的集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地後，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。在本案中，石坡村村委會將本村的土地使用權轉讓給X公司用於建造“山水之上”風景別墅區，顯然屬於建設用地，也不符合《土地管理法》第六十三條的例外情況，但是X公司並沒有通過依法申請而隻是與石坡村村委會商議簽訂了合同是違法的，石坡村村委會擅自將本村的集體土地使用權轉讓給X公司也是違法的，因此，當地政府將“山水之上”風景別墅區列為非法用地開發項目且下令停建，是合法的。
“一地兩包”，到底應歸誰
【案例】
為了使承包地耕作方便，黑水村村民老段於去年6月將自己承包的5畝耕地轉包給同村村民於某，雙方簽訂了土地承包經營權轉包協議。但是並沒有辦理變更登記。之後，同村的楊某也找到劉強要求承包該塊土地。他當時並不知道這塊地的經營權已經轉包給了於某。老段一聽楊某出的轉包費用要高一些，就動了貪念，於是將同一塊地的承包經營權轉讓給了楊某，在楊某的要求下同時辦理了變更登記。今年開春的時候，於某正打算到自己剛轉包到手的土地上進行耕作時發現，楊某怎麼在自家的地上幹起了活。兩家經過對質，才發現都上了當，於是找到老段，都要求承包該塊土地。老段說，於某給的錢少，把錢還給你就算了。於某心中不服，認為是自己先交的承包費，地就應該是自己的，楊某也不肯讓步，三方為此爭執不下。
【法律依據】
《物權法》第一百二十九條土地承包經營權人將土地承包經營權互換、轉讓，當事人要求登記的，應當向縣級以上地方人民政府申請土地承包經營權變更登記；未經登記，不得對抗善意第三人。
《中華人民共和國農村土地承包法》（以下簡稱《農村土地承包法》）第三十八條土地承包經營權采取互換、轉讓方式流轉，當事人要求登記的，應當向縣級以上地方人民政府申請登記。未經登記，不得對抗善意第三人。
【案例分析】
轉包人出於私利考慮，將承包地先後多次轉包給不同的承包人，從中牟利。由此導致了多個承包人就同一承包地的經營權發生糾紛，這種事情也時有發生，那麼在實踐中，我們又是如何處理這類糾紛呢?根據《物權法》第一百二十九條的規定，土地承包經營權人將土地承包經營權互換、轉讓，當事人要求登記的，應當向縣級以上地方人民政府申請土地承包經營權變更登記；未經登記，不得對抗善意第三人。《農村土地承包法》第三十八條也作出了類似的規定，土地承包經營權采取互換、轉讓方式流轉，當事人要求登記的，應當向縣級以上地方人民政府申請登記。未經登記，不得對抗善意第三人。本案中，於某並沒有和老段進行土地轉包登記，因此，根據規定，不得對抗善意第三人即楊某。但是於某可以要求老段退還自己的承包費，並賠償相應的損失。
【律師鏈接】
所謂對土地承包經營權的流轉進行登記，是指流轉土地承包經營權的當事人，申請國家有關登記機構將士地承包經營權互換、轉讓的事項記載於不動產登記簿上。登記的主要目的在於將土地承包經營權變動的事實予以公示，使他人明確土地承包經營權的權利人。當事人簽訂土地承包經營權的互換、轉讓合同，並且經過發包方同意以後，該合同即發生法律效力，不強製當事人登記。在某些情況下，土地承包經營權互換、轉讓後，如果並未將變動的事實通過登記的方式予以公示，他人比較難以了解到土地承包經營權發生了變動，會由此受到損害，因此，農村土地承包法將登記的決定權交給農民，當事人要求登記的，可以登記。未經登記，不能對抗善意第三人。也就是說，不登記將產生不利於土地承包經營權受讓人的法律後果。就像本案中遇到的這種情形，由於楊某進行了登記，他的權利將受到保護。而於某因缺乏登記手續，將不能取得該地塊的土地承包經營權。因此，土地承包經營權的受讓人為更好地維護自己的權益，要求辦理土地使用權的流轉登記比較可靠。
荒地如今瓜果飄香，未規定終期的合同五年就要被終止
【案例】
李某為某村集體經濟組織村民，通過投標方式取得該村100畝的荒地承包經營權種植經濟作物，李某與村集體組織簽訂了承包經營合同，但是合同隻規定了承包經營權的起始日期，沒有規定終止日期。李某依法取得了土地使用證，依約履行了合同，而且也沒有改變土地用途，栽種了蘋果、梨、西瓜等果木以及蔬菜，昔日的荒地變成了瓜果飄香的園子，李某一家因此賺足了腰包，蓋了新房，買了卡車，一些村民開始眼紅，想要承包下李某的園子，於是到村委會“挑理兒”，說村裏當初和李某簽訂合同的時候沒有規定土地承包經營的終期，現在可以終止與李某簽訂的合同，再承包給他人。村集體經濟組織決定重新調整該100畝荒地的承包，終止與李某簽訂的合同。那麼，這個做法合法嗎？
【法律依據】
《物權法》第一百二十六條耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經國務院林業行政主管部門批準可以延長。
【案例分析】
土地承包合同是合同的一種，合同條款應該是協商一致的結果，但是由於合同的一方是村集體經濟組織或者是政府，因此，對於承包期限大多數情況下都會由發包方決定，某些情況下如果發包方中途終止合同調整發包的土地，則會損害承包方的利益。根據《物權法》第一百二十六條的規定，土地的承包經營期限為30年，這是一個法定的期限。如果雙方在合同中約定的期限短於該期限，承包方可以要求延長該期限至法定期限。發包方以沒有約定期限為由要求收回土地的，應該不予支持。村集體經濟組織決定重新調整該100畝荒地的承包，終止與李某簽訂的合同的做法是不合法的。
【律師鏈接】
發包方與承包方應該在合同中明確約定雙方的權利與義務，以免發生不必要的爭議。
戶口遷入城裏了，承包的土地要被收回嗎
【案例】
某縣為推進城鄉一體化，促進經濟發展，出台了一項優惠政策，當地農民凡是在縣城購房定居的，可以全家落戶到縣城，實現農轉非。段某這些年做水果生意掙了不少錢，因此買了一套大房子，一家三口全搬進縣城去住，但是在辦理非農業戶口的時候，段某不禁擔心，如果自己全家遷到了城裏，成了非農戶口，那自己自己承包的土地不是要被收回去嗎，自己以後要是萬一做生意賠了，自己想要種地都沒有了啊？
【法律依據】
黨中央、國務院《關於促進小城鎮健康發展的若幹意見》對進城鎮落戶的農民，可以根據本人意願保留承包土地的經營權，也允許依法有償流轉。
《農村土地承包法》第二十六條承包期內，發包方不得收回承包地。
承包期內，承包方全家遷入小城鎮落戶的，應當按照承包方的意願，保留其土地承包經營權或者允許其依法進行土地承包經營權流轉。
承包期內，承包方全家遷入設區的市，轉為非農業戶口的，應當將承包的耕地和草地交回發包方。承包方不交回的，發包方可以收回承包的耕地和草地。
承包期內，承包方交回承包地或者發包方依法收回承包地時，承包方對其在承包地上投入而提高土地生產能力的，有權獲得相應的補償。
【案例分析】
農民戶口遷入城裏以後，其在承包期內依然享有承包土地的承包經營權。
根據黨中央、國務院《關於促進小城鎮健康發展的若幹意見》中的規定，對進城鎮落戶的農民，可以根據本人意願保留承包土地的經營權，也允許依法有償流轉。根據《農村土地承包法》第二十六條的規定，承包期內，發包方不得收回承包地。承包期內，承包方全家遷入小城鎮落戶的，應當按照承包方的意願，保留其土地承包經營權或者允許其依法進行土地承包經營權流轉。因此，農民因種種原因農轉非以後，雖然不再屬於原集體經濟組織的成員，但是在承包期滿前，作為發包方的村集體仍然不能隨意收回其承包的土地。承包期內全家落戶城鎮，，如果承包方願意保留土地，發包方應該予以保留，不得收回；如果承包方依法進行土地承包權流轉，發包方也應當允許流轉；如果承包方有穩定的非農收入來源，願意交回承包土地的，發包方也應當接受，而且承包方對其在承包地上投入而提高土地生產能力的，有權獲得相應的補償。